Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu Ug – Um

UG (Gebäude): Das geläufige Kürzel für »Untergeschoss«.

Ug-Wert: Das Kürzel für den → Wärmedurchgangskoeffizienten einer Fensterscheibe bzw. des Fensterglases. G steht für das englische Wort »glazing«.

Uhlenloch: Eine niederdeutsche Bezeichnung des Eulenlochs. Es handelt sich um eine kleine Öffnung im Giebelfeld bäuerlicher Häuser mit → Sattel- oder → Krüppelwalmdach. Diese Öffnungen dienten ursprünglich als Rauchlöcher, später als Ein- und Ausfluglöcher für nistende Greifvögel (vor allem Eulen), aber auch Schwalben. Erste waren als Mäuse- und Rattenvertilger gerne gesehen, Letztere als Insektenfresser willkommen.

Uhlenluch: Siehe → Uhlenloch.

Ulin (Holz): Ein südostasiatisches (Indonesien, Malaysia) Hartholz, das u. a. zur Herstellung von Rammpfählen genutzt wird.

Ulme (Tunnelbau): Seitenwand eines Tunnels.

Ulmer Liste (Einzelhandel): Eine Orientierungshilfe ... zur Abgrenzung → zentrenrelevanter und nichtzentrenrelevanter Sortimente (IHK Ulm: → Innenstadtrelevante Sortimente, 2003). Derartige, gewöhnlich kommentierte Aufstellungen werden von verschiedenen Institutionen erstellt; sie dienen u. U. als Grundlage für → Auswirkungsanalysen.

Ultraleichtputz: Handelsbezeichnung für einen → Leichtputzmörtel der Klasse II.

Umbruch (Bergbau): Eine in kurzem Abstand um einen Förderschacht geführte → Strecke.

Umfahren (Bergbau): Die Herstellung eines Grubenbaus um einen anderen herum bzw. das Vorbeiführen eines Grubenbaus an einem anderen.

Umfahrung (Bergbau): Siehe → Umfahren (Bergbau).

Umgebungsfläche (Baurecht, Schweiz): Nicht überbaute Flächen eines bebauten Grundstücks.

Umgehung: Kurzbezeichnung der → Umgehungsstraße bzw. → Ortsumgehung.

Umgehungsstraße (Deutschland): Eine andere Bezeichnung der Ortsumgehung. Es handelt sich um einen Abschnitt einer klassifizierten Straße (Bundesfern-, Landes-, Kreisstraße), der zur Entlastung einer innerörtlichen Straße von → Durchgangsverkehr dient bzw. an die Stelle einer → Ortsdurchfahrt tritt.

Umkehrdach: Ein einschaliges, ursprünglich als IRMA-Dach (Insulated Roof Membrane Assembly) bezeichnetes Flachdach, bei dem sich über der → Dachhaut bzw. Dachabdichtung eine wärmedämmende Schicht befindet. Die Dämmschicht wiederum ist mit Kies oder (begehbaren) Platten bedeckt.

Uml (Mietwesen): Ein u. a. in Immobilienanzeigen für → »Umlage(n)« stehendes Kürzel.

Umlage(n) (Betriebskosten): Die bezogen auf die anteilige Wohn- bzw. Mietfläche eines Nutzers oder die jeweilige Haushaltsgröße berechneten und – sofern gemäß gesetzlicher Vorschriften oder vertraglicher Vereinbarung »durchreichbar« – von diesem zu tragenden → Betriebskosten.

Umlageschlüssel (Betriebskosten): Ein Verteilungsschema, nach dem umlagefähige Betriebskosten einer von mehreren Parteien genutzten Immobilie anteilig für verschiedene Nutzungseinheiten berechnet werden. Die Berechnung kann auf Flächenanteilen und / oder Haushaltsgrößen etc. beruhen.

Umluft (Klimatechnik): Eine Bezeichnung für → Abluft, die nicht aus einem Gebäude abgeführt, sondern in aufbereitetem Zustand in mindestens eine Gebäudeteileinheit zurückgeführt wird. Eine Sonderform stellt sogenannte Sekundärluft dar, die aus einem Raum abgeführt und in diesen wieder eingeleitet wird.

Umnutzung (Gebäude): Ein Vorgang, bei dem ein Gebäude einer anderen als der bisherigen Nutzung zugeführt wird. Kurz: Die Zweckbestimmung wird geändert. Grundlage ist ein mehr oder minder vielschichtiges Maßnahmenbündel, das häufig einschneidende bauliche Anpassung beinhaltet.

Umsatzkennziffer (Einzelhandel): Gesamter jährlicher Einzelhandelsumsatz am Ort dividiert durch die durchschnittliche Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe auf Bundesebene. Anders als bei der → Zentralitätskennziffer bleibt der örtliche → Kaufkraftindex unberücksichtigt.

Umsatzklausel (Mietvertragswesen, Mietkomponente): Eine bei gewerblichen Mietverträgen (Einzelhandel, Hotellerie usw.) häufig anzutreffende Vereinbarung, die festlegt, das bei Überschreiten einer bestimmten Umsatzschwelle, ein gewisser Prozentsatz des (über jener Schwelle liegenden) Umsatzes als Miete zu zahlen ist.

Umsatzklausel (Mietvertragswesen, Vollmiete): Hier als konkrete Ausgestaltung einer grundlegenden, vollständig umsatzabhängigen Miete zu verstehen. Es bestehen zwei Varianten: 1. Es wird ein einheitlicher Prozentsatz des erzielten Umsatzes als Miete vereinbart. 2. Es werden mit Umsatzschwellen korrelierende Prozentsätze ausgehandelt.

Umsatzmiete (additiv): Ein zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelter Mietbetrag, der über eine vereinbarte → Mindestmiete hinaus fällig wird, sobald eine bestimmte Umsatzschwelle überschritten wird. Die kalkulatorische Sicherheit des Vermieters liegt bei entsprechenden Varianten höher als bei reinen Umsatzmietverträgen.

Umsatzmiete (Reinform): Eine vollkommen mit der auf einer Mietfläche erzielten Umsatzgröße korrelierende → Miete. Derartige Umsatzmieten werden als Prozentsatz des realisierten Umsatzes festgelegt; teils werden nach Umsatzbandbreiten bzw. -schwellen gestaffelte Sätze vereinbart. Bei dieser Vereinbarungsform trägt der Vermieter ein schwer kalkulierbares Einnahme- bzw. Ertragsrisiko.

Umsatzmietvereinbarung (Additivklausel): Siehe → Umsatzmietvertrag (Additivklausel).

Umsatzmietvereinbarung (Reinform): Siehe → Umsatzmietvertrag (Reinform).

Umsatzmietvertrag (Additivklausel): Eine bindende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die bei Überschreiten einer festgelegten Umsatzschwelle greift. Konkret: Über eine → Mindest- bzw. → Grundmiete hinaus, wird ein Umsatzanteil als (zusätzliche) Mietzahlung fällig.

Umsatzmietvertrag (Reinform): Eine rechtlich bindende Übereinkunft zwischen → Mieter und → Vermieter, die eine ausschließlich mit dem auf einer Mietfläche realisierten Umsatz korrelierende → Miete festschreibt. Diese Umsatzmieten werden als Prozentsatz des Umsatzes festgelegt; häufig werden nach Umsatzbandbreiten bzw. -schwellen gestaffelte Sätze vereinbart. Bei dieser Vereinbarungsform trägt der Vermieter ein schwer kalkulierbares Einnahme- bzw. Ertragsrisiko.

Umsatzpacht (Hotellerie): Eine umsatzabhängige Pacht.

Umsatzpachtvertrag (Hotellerie): Eine Pachtform die Pachtzahlungen vorsieht, deren Höhe an den erzielten Umsatz gekoppelt ist. Es bestehen zwei Grundformen: Verträge ohne Ergebnisgarantie und solche mit zugesichertem Sockelbetrag. In Fall 1 zahlt der Pächter dem Eigentümer eine umsatzabhängige Pacht, die zwar nach oben ungedeckelt, aber auch nach unten offen ist. Fall 2 – der Umsatzpachtvertrag mit Ergebnisgarantie – beruht auf einer festgelegten Umsatz- oder Ergebnisschwelle. Für diesen Betrag und alle diesen übersteigenden Umsätze bzw. Gewinne fließen dem Eigentümer vorab bestimmte Anteile zu. Die Regelung greift unabhängig davon, ob der Betreiber vereinbarte Mindestschwellenwerte erreicht oder verfehlt.

Umschlagbahnhof: Ein im Rahmen des Gütertransports als Schnittstelle dienender → Bahnhof, in dem Frachtgut lediglich zwischen der Bahn und einem oder mehreren anderen Verkehrsmitteln (Lkw, Schiff) umgesetzt wird. Eine spezielle Form ist der Containerbahnhof.

Umschlaglager: Ein Zwischenlager und Abfertigungsknoten innerhalb einer logistischen Kette.

Umschlagslager: Siehe → Umschlaglager.

Umschwung (Schweiz): Begrünte und / oder befestigte Flächen (Pkw-Standplätze, Höfe, Gärten usw.), die ein Gebäude bzw. dessen Grundfläche einfassen oder einer Gebäudeseite vorgelagert sind. Umschwünge werden in der → Arealstatistik ausgewiesen.

Umzug (nutzungsbezogen): Bezogen auf den Wohnungsbereich einen (dauerhafter) Wechsel der Wohnstätte bzw. des Wohnortes, im gewerblichen Bereich ein Wechsel der Betriebsstätte.