Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu O – Ok

O-Bahn-System: Ein Teilsystem des → ÖPNV, bei dem Busse bzw. Oberleitungsbusse entlang fester Spuren geführt werden. Die Führung erfolgt über gewöhnliche Gleisanlagen, entlang einer Mittelschiene oder mittels Seitenführungen.

Obelisk: Schlanker, hoher, sich nach oben verjüngender Steinpfeiler mit quadratischem Grundriss und pyramidal ausgeformter Spitze.

Obendreher: Ein auch als »Hochbaukran« bezeichneter Krantyp, dessen Turm starr mit dem Kranunterbau verbunden ist und einen oben platzierten Drehkranz besitzt, der eine horizontale Bewegung des aufsitzenden Oberteils gestattet. Die hohe Lage von Ballast, Schwenkwerk und Winden bedingt relativ aufwendige Montage- und Wartungsprozesse. Dafür gestatten es Obendreher, hohe Bauwerke in beengten Umfeldern zu errichten.

Oberbau (Brückenbau): Der Verbund von Hauptträgern, Querträgern und Fahrbahnplatte einer → Brücke. Diese Bauteile leiten auftretende Lasten einschließlich ihrer Eigenlast in den → Brückenunterbau ab.

Obergaden: Auch als »Licht-« oder »Fenstergaden« bezeichnet. Eine von Fenstern durchbrochene Wandpartie des Mittelschiffs einer → Basilika, welche die Seitenschiffe überragt. Der Begriff leitet sich aus dem Wort → »Gaden« ab, das in Bezug auf Kirchen die angegliederten Wirtschafts- bzw. Lagergebäude bezeichnet.

Obergeschoss: Ein oberhalb des Erdgeschosses liegendes Stockwerk, das nicht als Dachgeschoss einzustufen ist.

Oberhaupt (Wasserbau): Bei Schleusenanlagen der Binnenschifffahrt jener, dem Oberlauf zugewandte Bereich, der das Schleusentor aufnimmt.

Oberlicht (Einfall): Eine von oben erfolgende Belichtung eines Raumes, ein Lichteinfall von oben.

Oberlicht (gegenständlich): Eine Fensteröffnung in einer Decke oder Dachfläche, aber auch eine flächige Raumüberdeckung, die ausschließlich Belichtungsfunktionen und – sofern mit einem Öffnungsmechanismus versehen – Belüftungszwecken dient.

Oberlichte: Ein im bairischen Mundartraum (Südbayern, Österreich) geläufige Bezeichnung für ein → Oberlicht.

Oberlichtöffner: Fachbezeichnung für einen Mechanismus, der ein Öffnen und Schließen eines → Oberlichts ermöglicht.

Oberputz: Bei zwei- und mehrlagig ausgeführten Putzarbeiten an Innen- oder Außenwänden die zuletzt aufgebrachte Putzschicht. Er dient als Schutz gegen äußere Beanspruchungen (Niederschlag usw.) wie zu dekorativen Zwecken, voran der Farbgebung.

Oberrähm: Ein oberhalb der Deckenbalken liegendes, die Sparrenschwelle bildendes → Rähm.

Oberwasser (Wasserbau): Bezogen auf wasserbauliche Anlagen, die zwei Gewässerabschnitte mit unterschiedlich hohem Wasserspiegel verbinden, die höher gelegene Wasserfläche.

Oberwasserseite (Wasserbau): Ein Fachausdruck, der in Zusammenhang mit wasserbaulichen Anlagen genutzt wird, bei denen auf beiden Bauwerksseiten Wasserkörper bzw. Gerinne zu finden sind (Schleusen, Wehr usw.). Er bezeichnet die auf den höher gelegenen Bereich ausgerichtete Seite.

Oberzentrum (Raumplanung): Formal ein Ort oberster Kategorie im Rahmen der Zentrenhierarchie. Er erfüllt sämtliche Versorgungsfunktionen von Orten geringerer Zentralität (→ Mittel-, → Unterzentren usw.), hält jedoch zusätzliche Angebote bereit. Einzelhandelsbezogen deckt er sämtliche Bedarfsstufen (kurz-, mittel-, langfristig) breit und tief bzw. vollumfänglich ab. In Oberzentren konzentrieren sich gehobene und spezialisierte Handels-, Bildung-, Kultur- und Sozialeinrichtungen. Die Wirklichkeit entspricht der planerischen Zuordnung vielfach nur bedingt. Manche formal als Mittelzentrum eingestufte Stadt läuft dem einen oder anderen ausgewiesenen Oberzentrum den Rang ab. Zu kritisieren ist, dass ausgewiesene Oberzentren hinsichtlich der Art, dem Niveau und Umfang jeweiliger Versorgungsinfrastrukturen eine enorme Bandbreite erkennen lassen. Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München klassifikatorisch mit Hanau, Oberhausen oder Salzgitter in einen Topf zu werfen, ergibt keinen Sinn.

Oberzug: Heute überwiegend als »Überzug« bezeichnet. Es handelt sich um einen tragenden Balken einer Deckenkonstruktion, an dessen Unterseite quer verlaufende Deckenbalken befestigt sind bzw. »hängen«. Durch Rückgriff auf einen Oberzug können Deckenbalken mit vergleichsweise kleinem Querschnitt verbaut werden. Hergestellt werden diese Tragelemente in aller Regel aus Holz, Stahl oder Stahlbeton.

Objektfinanzierung (immobilienbezogen): Die Beschaffung oder Bereitstellung bzw. Verleihung finanzieller Mittel, die für den Bau, Kauf, die Erweiterung, Sanierung usw. einer → Immobilie bestimmt sind.

Objektgesellschaft (Immobilienleasing): Eine juristische Person, die zum Zweck der Finanzierung und Verwaltung einer Immobilien oder eines Portfolios gegründet wird. Regelhaft handelt es sich eine Gesellschaft, die aus rechtlicher und steuerlicher Sicht als wirtschaftlicher Eigentümer der jeweiligen Immobile fungiert. Ein Zweck liegt darin, den Leasinggeber vor Insolvenzrisiken aus dem Bereich des Leasingnehmers bzw. das Objekt vor dem Zugriff Dritter zu schirmen. In der Branche geläufige englischsprachige Bezeichnungen für eine Objektgesellschaft sind »Single Purpose Company (SPC)« / »Special Purpose Company (SPC), »Special Purpose Vehicle (SPV)« und »Single Purpose Entity (SPE)« / »Special Purpose Entity (SPE)«.

Objektmanagement: Die auf strategischen Leitlinien und taktischen Ansätzen beruhende Betreuung und Steuerung einer Immobilie. Ziel ist es, diese in einem Zustand zu erhalten bzw. in eine Position zu versetzen, die ertragsoptimale Ergebnisse gewährleistet. Das Objektmanagement lässt sich in Teilbereiche untergliedern, die sich in die Schlagworte → Asset Management, → Facility Management und → Property Management fassen lassen.

Objektmanager: Eine inhaltlich näher zu bestimmende Bezeichnung. Grundsätzlich handelt es sich um eine Person, die eine → Immobilie auf Grundlage strategischer und taktischer Erwägungen optimal im Markt verankern soll bzw. für Teilbereiche zuständig ist, die in der Summe zu einer idealen Positionierung führen (können). Vertiefend siehe → Asset Manager, → Facility Manager und → Property Manager.

Objektpaket (immobilienbezogen): Ein zum Verkauf stehendes bzw. zur Veräußerung vorgesehenes → Immobilienportfolio.

Objektportfolio (immobilienbezogen): Ein mehrere Einzelobjekte bzw. Grundstücke umfassender Immobilienbestand.

Objektpreis (Immobilie, Kauf): Der Betrag, zu dem eine → Immobilie ge- oder verkauft wurde bzw. wird. Der Preis kann identisch mit dem → Marktwert im Sinne des Wertermittlungsgedankens sein, kann aufgrund besonderer Umstände (Liebhaberei, Zwangsversteigerung usw.) jedoch erheblich von diesem abweichen.

Objektrating (immobilienbezogen): Eine in aller Regel systembasierte Analyse, die durchgeführt wird, um den Grad der Ertragssicherheit und die Ertragsaussichten von Immobilien einzugrenzen, Objekt verschiedenen Risikoklassen zuzuordnen, Ertragskategorien abzubilden und Investments vergleichbar zu machen. Einerseits bilden Ratings Relationen ab, andererseits gestatten sie es (bei entsprechender Ausgestaltung des Systems), absolute monetäre Größen bzw. Erwartungswerte abzuleiten. Wenngleich Ratingverfahren herangezogen werden können, um kurz- und mittelfristige Chancen und Risiken einzugrenzen, ruft die (unterstellte) Langlebigkeit von Immobilien nach einer langfristig ausgerichteten Einwertung jeweiliger Objekte. Dies gilt zumindest aus Sicht von Marktteilnehmern, deren Ziel es ist, Portfolien aufzubauen, Bestände zu halten. Dieselbe Perspektive ist für finanzierende Einrichtungen geboten.

Objekt-Rating: Siehe → Objektrating (immobilienbezogen).

Objektrendite (immobilienbezogen): Die tatsächliche, zumeist auf Jahresbasis ermittelte Verzinsung des für eine Immobilieninvestition bzw. -anlage eingesetzten Kapitals.

Objektüberwachung (HOAI): Eine andere Bezeichnung der Bauleitung. Die Objektüberwachung umfasst die Organisation der Bauausführung sowie die Sicherstellung, dass die bauliche Umsetzung den Maßgaben der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen entspricht; weiterhin obliegt es dem bzw. den Verantwortlichen zu gewährleisten, dass anerkannte technische Regeln und baurelevante Vorschriften eingehalten werden.

Objektwert (immobilienbezogen, monetär): Der Begriff bezieht sich vorwiegend auf den zu einem Stichtag unter marktüblichen Umständen für ein bebautes Grundstück erzielbaren Verkaufspreis.

Objektwertermittlung (immobilienbezogen): Der Begriff bezieht sich im Allgemeinen auf eine systematische Ableitung des → Verkehrswertes für ein bebautes → Grundstück. Dabei kann der Bodenwert berücksichtigt oder ausgeblendet werden. Als Grundlage dienen → Ertragswertverfahren, → Vergleichswertverfahren, die DCF-Methode und (nicht nur bei Renditeobjekten nur eingeschränkt belastbar) das → Sachwertverfahren.

Observatorium (Sternwarte): Eine dauerhafte bauliche Einrichtung zur Beobachtung natürlicher Himmelskörper. Heute verbinden sich mit Sternwarten zumeist Vorstellungen an Observatorien, die mit Radioteleskopen bestückt sind; tatsächlich zählen Sternwarten zu den alten menschlichen Einrichtungen, die u. a. zur Bestimmung von Jahreszeiten, Aussaatzeitpunkten usw. dienten. Architektonisch hypermodern anmutende Beispiele Jahrhunderte alter Sternwarten finden sich u. a. in Delhi und Jaipur, Indien. Umfangreiches Anschauungsmaterial bietet die Bidergalerie zu »Jantar Mantar« in Jaipur).

Occupancy (Hotellerie): Kurz für »Occupancy Rate«. Im Deutschen als »Auslastungsquote« bezeichnet. Die »Occupancy« bildet die bezogen auf die Zimmeranzahl eines Hotels erzielte Vermietungsquote ab. Sie drückt aus, wie viele aller Zimmer eines Hotel innerhalb einer Rechnungsperiode – Monat oder Jahr – von Gästen belegt wurden. Die Auslastungsquote bezieht sich in aller Regel auf die Gesamtzahl aller Gästezimmer, nicht auf die Anzahl verfügbarer Zimmer (die u. a. modernisierungsbedingt zeitweilig geringer sein kann als der Gesamtbestand). Statistische Ämter erfassen häufig nicht die zimmer-, sondern die bettenbezogene Auslastungsquote.

Occupancy Rate: Siehe → »Occupancy«.

Ochsenauge: Eine wenig gebräuchliche Bezeichnung der Fledermausgaube; es handelt sich um eine wangenlose → Gaube mit sinusartig geschwungenem oberen Abschluss.

OD (Verkehrswesen): Das Kürzel steht für → »Ortsdurchfahrt«.

ODA (Luftqualitätsnormung): Ein auch in der deutschen Fachsprache verwendetes Kürzel für »Outdoor Air», also Außenluft.

Odeion (historisch): Das griechische Wort für → Odeon.

Odeon (historisch): In der griechisch-römischen Antike ein gewöhnlich kreisrund angelegtes, überdachtes Gebäude, das als (Kleinkunst)Bühne aufgefasst werden kann. Es diente musikalischen und dichterischen Aufführungen und Wettbewerben; teils wurde es auch für anderweitige Versammlungszwecke genutzt.

Ofen: Eine Ein- bzw. Vorrichtung, die eine Feuerstelle (nahezu vollständig einschließt, um durch kontrollierte Verbrennung Wärme zu erzeugen. Diese Wärmeerzeugung kann unterschiedlichen Zwecken dienen, z. b. dem Heizen, Kochen, Backen, dem Brennen von Ziegeln oder der Metallgewinnung.

Offene Allee: Eine an beiden Rändern von Baumreihen begleitete Straßen- oder Wegachse mit oben offenem, also nicht von einem Kronendach überspanntem Luftraum.

Offene Bauweise (städtebaulich): Eine Form der Bebauung, bei der innerhalb von Siedlungen gelegene Einzelgebäude, Doppelhäuser oder Hausgruppen räumlich voneinander abgesetzt werden, also von Freiflächen eingefasst sind.

Offene Cession: Siehe → Offene Zession.

Offener Immobilienfonds: Ein Investmentfonds, der fortwährende Marktaktivitäten (Käufe, Verkäufe) entfaltet und bemüht ist, kontinuierlich Anlegergelder einzuwerben. Das Konstrukt ähnelt Aktienanlagen, insofern ein beliebig großer Anlegerkreis jederzeit Anteile zum jeweiligen Marktpreis erwerben und diese – so die Theorie – nach Belieben auch wieder abstoßen kann. Offene Immobilienfonds kennzeichnet somit ein grundsätzlich variables Verhältnis von laufenden Kapitalzuflüssen und -abflüssen. Regelhaft verändert sich der gehaltene Immobilienbestand. Anleger beteiligen sich also weniger an bestimmten Immobilien, sondern vielmehr an einem veränderlichen Pool. Vereinfachend dargestellt beteiligen sie sich an einer Investmentstrategie, weniger an Immobilien selbst. Grundsätzlich ermöglichen es offene Immobilienfonds, Renditen mittels antizyklischer Strategien zu steigern, zumindest jedoch nahe eines angestrebten Niveaus einzupendeln. Da eingeworbene Mittel zu erheblichen Teilen in Immobilien investiert werden müssen, sind offene Fonds allerdings von irrational getragenen Marktentwicklungen abhängig. Einerseits fließen ihnen gehäuft Gelder zu, wenn der Markt »brummt», anderseits steigen Anleger gehäuft aus, bewegt sich der Markt nach unten. Folglich kaufen die Fonds tendenziell hochpreisig ein, umgekehrt verdammen sie großvolumige Mittelabflüsse zu teils »unterwertigen« Verkäufen. Derartige Zwangslagen führen wiederholt dazu, dass die jederzeitige, als wesentliches Vermarktungsargument bemühte Anteilsrückgabe ausgesetzt wird. Offene Fonds streben eine große Marktbreite in Bezug auf ansprechbare Zielgruppen an. Dem entsprechend erlauben sie Beteiligungen auf Grundlage niedriger Mindestbeträge.

Offener Turm (Burgenbau): Ein zum mauerumkränzten Innenbereich hin offener, gleichsam abgeschnittener Turm mittelalterlicher Burgen und Stadtbefestigungen. Gelang es einem Feind, den Turm zu nehmen, fand er darin keine Deckung.

Offene Zession: Eine Forderungsübertragung durch einen Gläubiger (Zedent) an einen Dritten (Zessionar), bei welcher der Schuldner über die erfolgte Abtretung unterrichtet wird. Nunmehr ist er verpflichtet, den Forderungsempfänger unmittelbar zu bedienen.

Offenhaus (historisch): Ein wehrhaftes Gebäude bzw. eine befestigte Anlage (Burg usw.), dessen bzw. deren Besitzer einem Dritten – zumeist aufgrund einer bestehenden Verpflichtung – das Recht einräumte, das jeweilige Objekt zu betreten und als Stützpunkt, Herberge, zeitweiligen Wohnsitz zu benutzen. Derartige Rechte sicherten sich vielfach die jeweiligen Territorialherren.

Offenporiger Asphalt: Eine Asphaltsorte, die infolge ihrer groben Gesteinskörnung ein Netz von Hohlräumen ausbildet. Dieser Asphalt besitzt schallmindernde Eigenschaften und lässt ein Eindringen bzw. die Abfuhr von Oberflächenwasser zu. Diese Merkmale begründen die alternativen Bezeichnungen »Drain-« und »Flüsterasphalt«.

Öffentliche Auslegung (Planungswesen, Deutschland): Im Rahmen von Planfeststellungsverfahren, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen usw. werden Plan- bzw. Satzungsbeschlüsse von Gemeindeseite zur öffentlichen Einsichtnahme ausgelegt. Diese Auslegung ist verpflichtend und im Amtsblatt oder in der Presse bekannt zu machen; sie dient der Bürgerbeteiligung; Einreden und Vorschläge können von Bürgerseite schriftlich oder mündlich erfolgen. Die Dauer der Auslegung (eines ersten Planentwurfes) beläuft sich auf vier Wochen.

Öffentliches Nahverkehrsnetz: Siehe → Öffentliches Personennahverkehrsnetz.

Öffentliches Nahverkehrssystem: Siehe → Öffentliches Personennahverkehrssystem.

Öffentliches Personennahverkehrsnetz: Die Gesamtheit aller Linien bzw. Strecken eines → öffentlichen Personennahverkehrssystems.

Öffentliches Personennahverkehrssystem: Ein auf einem oder mehreren Verkehrsträgern beruhendes Netz von Verkehrsmitteln vergleichsweise kurzer Reichweite, die – im Gegensatz zum Individualverkehr – auf Massentransporte ausgelegt sind. Der Begriff wird verbreitet mit → »Öffentlichem Personennahverkehrsnetz« gleichgesetzt, hebt sich von diesem jedoch durch die Betonung der systemischen Komponente (Bus, Straßenbahn, S- / U-Bahn) ab.

Öffentlich-Private Partnerschaft: Eine projektbezogene Zusammenarbeit bzw. Partnerschaft von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft. In der deutschen Immobilienpresse werden ÖPP-Modelle seit langer Zeit thematisiert. Tatsächlich erweisen sie sich als kompliziert; ihre Marktbedeutung ist gering.

Off-Market-Deal (immobilienbezogen): Eine Immobilientransaktion, bei der das jeweilige Angebot nicht über eine breite Marktansprache, sondern über eine exklusive Adressierung eines Investors bzw. die Ansprache eines kleinen Kreises möglicher Erwerber vermarktet wird. In der Praxis erweisen sich viele derart unterbreitete Offerten als Mogelpackung bzw. als Hebel, um zeitlichen Druck aufzubauen.

Öffnungsmaß (Bauwesen): Der freie, horizontale oder vertikale Raum von Öffnungen oder zwischen einzelnen Bauteilen (Wände, Deckenunterkante, Fußbodenoberkante). Das Öffnungsmaß wird auch als »Lichte« oder »Lichtmaß« bezeichnet.

OG (Gebäude): Ein Kürzel für »Obergeschoss«.

Ogive: Eine aus dem Französischen übernommene Bezeichnung für einen verstärkten Bogengrad bzw. eine Kreuzrippe gotischer Gewölbe.

O-Glas (organisches Glas): Die in der ehemaligen DDR verwendete Bezeichnung für Polymethylmethacrylat, das unter dem Markennamen »Plexiglas« bekannt ist. Es handelt sich um einen weder kratz- noch lösungsmittelresistenten, jedoch licht- und wetterbeständigen, thermoplastischen Kunststoff, der durchlässig für UV-Licht ist. Bauteile aus Acrylglas werden u. a. zum Bau von Wintergärten verwendet.

Ohr (Autobahn): Die eng geführte Fahrbahn einer → Schleifenrampe.

Ohrmuschelstil: Ein → Knorpelstil, der von C-förmigen Ornamenten bzw. Ornamentanordnungen geprägt ist. Oft wird der Begriff als Synonym für »Knorpelstil« an sich gebraucht.

ÖISS (Österreich): Steht für »Österreichisches Institut für Schul- und Sportstättenbau«.

OKFF (Fußbodenbau): Das Kürzel für »Oberkante Fertigfußboden«.

Okkupationsburg: Eine von Invasoren bzw. Besatzern errichtete → Burg, die zur dauerhaften Sicherung und zum Ausbau ihrer Stellung im eingenommenen Gebiet diente. Einen eindrucksvollen Vertreter dieses funktional definierten Burgentyps stellt der von Kreuzfahrern erbaute Krak des Chevaliers im heutigen Syrien dar.

OKRF (Fußbodenbau): Steht für »Oberkante Rohfußboden«.

Oktogon (Bauwerk): Ein Gebäude bzw. Bauwerk mit achteckigem Grundriss.