Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu Mehr – Mieter

Mehrbettzimmer (Beherbergungsgewerbe): Ein Gästezimmer mit Schlafgelegenheiten für drei oder mehr Personen, das jedoch weniger Betten als ein → Schlafsaal bietet. Die Abgrenzungen fließen.

Mehrfachbelegungsfaktor (Hotellerie): Ein doppeldeutiger Begriff, der einerseits infolge täglich mehrfacher Zimmerbelegung erzielte Erlöse (hoch z. B. bei Flughafen- und Bahnhofhotels) bezeichnet, gemeinhin jedoch bezogen auf die Anzahl von Gästen je Zimmer und Mietperiode verwendet wird.

Mehrfamilienhaus: Ein Wohnhaus bzw. Wohngebäude, das auf die Nutzung durch mehrere Familien ausgelegt ist bzw. mehrere Wohneinheiten beinhaltet, die auf den Flächenbedarf einer Familie zugeschnitten sind. Üblicherweise wird der Begriff nur auf Gebäude mit mehr als zwei Einheiten angewendet.

Mehrgenerationenhaus: 1. Ein Haus, in dem Angehörige mehrerer Generationen zusammenleben. 2. Ein Wohnhaus, das nach einem Konzept gebaut und ausgestaltet ist, das Ansprüchen unterschiedlicher Generationen (Kinder, Senioren usw.) gerecht wird. Es kann aus mehreren, altersgruppengerecht verwirklichten Abschnitten bzw. verschiedenen Einheiten bestehen, deren Innenausbau altersspezifischen Bedürfnissen Rechnung trägt. Es kann jedoch auch durchgängig Einheiten beinhalten, die sämtliche Altersgruppenansprüche bedienen.

Mehrkabinenaufzug: Eine technische Einrichtung zur vertikalen Personenbeförderung, die mit zwei, innerhalb eines Schachtes unterschiedlich positionierten Kabinen ausgestattet ist. Die Tragseile der unteren Kabine führen bei diesem Typus seitlich an höher stehenden vorbei.

Mehrkabinenlift: Siehe → Mehrkabinenaufzug.

Mehrscheibenisolierglas: Eine Glaskonstruktion, die aus zwei oder mehr in einem Randverbund gefassten Scheiben besteht, zwischen denen mit Luft oder Gas gefüllte Zwischenräume bestehen.

Mehrscheiben-Isolierglas: Siehe → Mehrscheibenisolierglas.

Mehrspänner (Wohnungsbau): Eine Bezeichnung, die sich im Allgemeinen auf eine Erschließungsform bzw. Gebäudekonfiguration mit mehr als vier → Wohneinheiten je Etage bezieht.

Mehrzweckhalle: Ein weitgespannter Raum oder ein mehrere räumliche Einheiten beinhaltender baulicher Komplex, der größenbezogen und infrastrukturell darauf ausgelegt ist, Großveranstaltungen verschiedener Art (Sport, Konzerte, Messen) entsprechend zeitgemäßer Standards durchführen zu können.

Mehrzweckstreifen (Verkehrswesen): Ein befestigter Seitenstreifen einer Straße, der zur Nutzung durch landwirtschaftliche Fahrzeuge, Zweiräder (Mopeds, Fahrräder) und Fußgänger und für den kurzen Halt größerer Motorfahrzeuge (z. B. Pkw) vorgesehen ist.

Meierhof (historisch): Ein bäuerliches Anwesen, das (auch) als Verwaltungssitz einer grundherrlichen Wirtschaftseinheit diente und einem Meier – häufig als vererbbares Anwesen – zur Bewirtschaftung überlassen wurde. Hinweis: Im Rahmen der Villikationsverfassung war ein Meier ein grundherrlich bestellter Verwalter mit gerichtlicher Befugnis).

Meißel: Ein vor allem im Baubereich und in der Bildhauerei eingesetztes Werkzeug, das eingesetzt wird, um Werkstoffe (Holz, Stein, Metall) zu bearbeiten. Moderne Meißel bestehen regelhaft aus Stahl; sie besitzen eine keilähnliche Schneide und eine ungehärtete Schlagfläche (für Hämmer).

Melapi (Holz): Einer von mehreren Handelsnamen des → Weißen Meranti.

Melioration (Landwirtschaft, Deutschland): Bodenwertsteigernde Maßnahmen im Sinne einer Erhöhung der Ertragskraft land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Traditionell zählt hierzu auch die Umwandlung natürlich bewachsener Flächen in Ackerland. Typische Maßnahmen waren bzw. sind Trockenlegungen (von Mooren, Sümpfen, Marschland usw.), der Bau von Bewässerungsanlagen, der Schutz vor äolischer und fluvialer → Erosion sowie die Verbesserung des Bodengefüges.

Melioration (Landwirtschaft, Österreich): In der weithin bergigen Republik verbinden sich mit dem Begriff – anders als in Deutschland – weniger Vorstellungen an eine Bodenverbesserung (die im Gebirge schwer herbeizuführen ist); vielmehr steht das Wort vorrangig für bodenordnende Maßnahmen (vergleichbar der deutschen → Flurbereinigung). Konkret geht es um den Tausch land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen, deren Zusammenlegung, eine Optimierung der Infrastruktur (Wegenetz usw.) und den Schutz vor Muren, Überflutungen und Boden austragenden Prozessen.

Meliorationskredit: Ein unmittelbar von Regierungsstellen oder durch zweckgebunden gegründete Institutionen vergebenes Darlehen, das dazu diente, die agrarwirtschaftlichen Bedingungen innerhalb des Staatsgebietes zu verbessern. Diese Darlehen waren vor allem im Europa des 18. Jahrhunderts verbreitet. Sie wurden u. a. für die Erschließung neuer Ackerflächen bzw. Neulandgewinnungen sowie Bewässerungs- und Flutschutzmaßnahmen gewährt. Der Geldempfang war gewöhnlich an die Eintragung einer Grundschuld bzw. Hypothek gebunden.

Meliorisation: Siehe → Melioration.

Memorandum of Understanding (Verhandlungswesen): Eine rechtlich regelhaft nicht bindende Absichtserklärung, die von mehreren verhandlungsbeteiligten Seiten unterzeichnet wird. Kürzel: MoU.

Memoria (Architektur): Ein kleines, über einer Grabstätte errichtetes Gebäude, das als Gedächtnisstätte gedacht war.

Menagerie (historisch, stationär): Eine im Mittelalter aufgekommene, besonders während des 17. – 19. Jahrhunderts an bedeutenden Adelshöfen verbreitete Einrichtung zur Haltung exotischer Tiere. Es handelte sich um reine Schau- und Repräsentationsanlagen.

Mensa (Altar): Eine auf einem Unterbau ruhende Altarplatte.

Mensa (Hochschule): Die Kantine, der Speisesaal einer Hochschule bzw. Universität.

Mesoebene (standortbezogen): Siehe → Mesostandort.

Meso-Ebene (standortbezogen): Siehe → Mesostandort.

Mesostandort: Eine aufgrund räumlicher, funktionaler und / oder administrativer Merkmale abgrenzbare Raumeinheit, die sich über den unmittelbaren Nahbereich eines → Mikrostandortes hinaus erstreckt und als Teileinheit eines nochmals erheblich größeren → Makrostandortes aufzufassen ist. Die Meso-Ebene repräsentiert immobilienwirtschaftlich betrachtet die wichtigste Standortebene, findet in Gutachten nach wie vor jedoch höchst selten die ihr gebührende Berücksichtigung. Randnotiz: Der Verfasser war vermutlich der erste kommunal und privatwirtschaftlich aktive Einzelhandelsberater, der diesen Begriff – 1991 – explizit in die praktische Markt- und Standortanalytik, später auch in die Fachliteratur einführte.

Meso-Standort: Siehe → Mesostandort.

Messaltar: Eine andere Bezeichnung des → Laienaltars.

Messebahnhof: Eine funktionale Bezeichnung für Bahnhöfe, die zuvorderst dem Transport von Passagieren zu und von Messegeländen dienen.

Messehalle: Eine großflächige, hohe → Halle, die auf die Erfordernisse von Messeveranstaltungen zugeschnitten und technisch entsprechend ausgerüstet ist. Der Begriff wird verbreitet auch auf mehrere Hallen umfassende Messekomplexe bezogen.

Messehotel: Ein weidlich dehnbarer Begriff, der auf einen Lagebezug, nicht auf die Funktion eines Hotels abhebt. Wahre Messehotels sind in Messekomplexe eingebunden oder liegen in deren fußläufigem Nahbereich. Zahlreiche Hotels schmücken sich mit dem Messebegriff, liegen teils jedoch einige Kilometer von den Veranstaltungszentren entfernt; sofern sie keinen leistungsfähigen Shuttle-Service anbieten, sind sie als Mogelpackungen einzustufen.

Messekomplex: Ein aus mehreren → Hallen bzw. Bauten bestehender Gebäudezusammenhang, der speziellen Erfordernissen von Messeveranstaltungen genügt. Messekomplexe beinhalten im Allgemeinen großflächige Stellplatzareale / Parkgaragen, gastronomische Einrichtungen und Tagungsräume. Regelhaft bestehen leistungsfähige → ÖPNV-Anschlüsse, verbreitet angegliederte oder zumindest standortnahe → Hotels.

Messing: Eine im Wesentlichen aus Kupfer und Zink bestehende Legierung, die u. a. zur Herstellung von Armaturen und Handläufen verwendet wird.

Messwerk (Architektur): Die ursprüngliche Bezeichnung für das Maßwerk. Angesprochen ist eine geometrische, feingliedrige Steinmetzarbeit, die zur flächenhaften Verzierung von Emporen, Fenstern, offenen Wandpartien, Turmhelmen usw. dient. Das Messwerk ist ein wesentliches gestalterisches Element hoch- und spätgotischer Gebäude und Bauwerke. Die Bezeichnung rührt daher, dass die Gestaltung aller Ornamentelemente auf genauen Messungen mittels Zirkel, Lineal und Winkelmaß beruhte.

Metope (Architektur): Während der dorischen Frühphase ein zwischen zwei → Triglyphen oder → Diglyphen liegender Raum bzw. eine Öffnung, später ein geschlossenes, oft von Reliefs geschmücktes Feld.

Metzgerei: Im engeren (und ursprünglichen) Sinn ein auf die Herstellung und den Vertrieb von Fleisch- und Wurstwaren spezialisierter Ladenhandwerksbetrieb, der (auch) am Ladenstandort produziert. Heute eine Bezeichnung für entsprechende Einzelhandelsfachgeschäfte bzw. reine Verkaufsstellen.

Metzgergeschäft: Siehe → Metzgerei.

Metzgerladen: Siehe → Metzgerei.

Meyerhof (historisch): Eine alternative Schreibung von Meierhof. Angesprochen ist ein bäuerliches Anwesen, das (auch) als Verwaltungssitz einer grundherrlichen Wirtschaftseinheit diente und einem Meier – oftmals als vererbbares Anwesen – zur Bewirtschaftung überlassen wurde. Hinweis: Im Rahmen der Villikationsverfassung war ein Meier ein grundherrlich bestellter Verwalter mit gerichtlicher Befugnis.

Mezzanin (Etage): Ein Halb- bzw. Zwischengeschoss. Kennzeichnend ist eine gegenüber Regelgeschossen geringere Höhe, meist auch eine gemessen an den Vollgeschossen kleinere Fläche. Das Mezzanin findet sich häufig zwischen Erdgeschoss und erstes Obergeschoss geschaltet, oft bildet es – ohne Deckenschräge – das letzte Geschoss unter dem Dach.

Mezzaninfinanzierung: Eine Zwischenfinanzierung bzw. eine gleichsam überbrückende Geldaufnahme oder – anders herum betrachtet – die Bereitstellung entsprechender Gelder.

Mezzaningeschoß (Österreich): Siehe → Mezzanin (Etage).

Mezzaningeschoss: Siehe → Mezzanin (Etage).

Mezzaninkapital: Gelder, die von einem Investor beschafft werden, um die Lücke zwischen dem Zeitpunkt eintretenden Kapitalbedarfs und dem Abschluss einer Fremdkapitalfinanzierung zu überbrücken; es handelt sich gewöhnlich um ungesicherte Darlehensbeträge bzw. um eine Art Risikokapital.

Mezzanin-Kapital: Siehe → Mezzaninkapital.

MG (Mörtel): Das Kürzel für »Mörtelgruppe«.

MG I: Das Kürzel für »Mörtelgruppe 1», die Kalkmörtel beinhaltet. Basis sind gelöschter Kalk und Sand.

MG II: Das Kürzel für »Mörtelgruppe 2«. Diese Gruppe fasst Kalkzement, hydraulische Mörtel und Kalkzementmörtel zusammen.

MG III: Das Kürzel für »Mörtelgruppe 3«; diese umfasst diverse Zementmörtel.

MG IV: Das Kürzel für »Mörtelgruppe 4«. In diese Gruppe fallen Gipsmörtel bzw. auf einer Mischung von Gips und Sand basierende Mörtel.

MI (Bauplanungsrecht, Deutschland): Der amtliche Kürzel für »Mischgebiet«. Er bezeichnet einen durch vielfältige Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, nicht störende Gewerbe, Dienstleistungen) gekennzeichneten Bereich gemäß → Baunutzungsverordnung.

Midas-Syndrom (Immobilienentwicklung): Die zwanghafte Vorstellung bzw. unbegründete Annahme, eigene Immobilienprojekte würden von Erfolg gekrönt, obwohl die Entwicklerzunft längst mit ersichtlichen Vermarktungsschwierigkeiten kämpft.

Mietanpassung (immobilienbezogen): Eine Mietzinserhöhung oder -senkung in Zusammenhang mit veränderten Rahmenbedingungen bei bestehenden oder neu ausgehandelten Mietverträgen. Bei laufenden gewerblichen Mietverträgen erfolgen Anpassungen regelhaft auf Grundlage einer vereinbarten → Indexierungs- bzw. → Mietanpassungsklausel.

Mietanpassungsklausel: Eine vor allem in gewerblichen Mietverträgen verankerte Regelung, die festlegt, wann und wie bzw. unter welchen Umständen sich die zu entrichtende Miete verändert. Die Klausel kann indexbasierte oder in Bezug auf die Höhe (absolut oder prozentual) und den Stichtag festgeschriebene Anpassungen vorsehen. Vertiefend siehe → Mietindexierungsklausel.

Mietanreiz(e): Branchensprachlich verbreitet mit dem Anglizismus »Incentive(s)« bezeichnet. Vermieterseitig eingesetzte »Lockmittel», die Mieter zu einer Vertragsverlängerung oder Neumieter zu einem Vertragsabschluss bewegen sollen. Beispiele bieten zugesagte Ausbauzuschüsse oder eingeräumte mietfreie Zeiten. Mietanreize werden zuvorderst während Marktphasen gewährt, die von stark ausgeprägten Angebotsüberhängen gekennzeichnet sind. Teils dienen sie jedoch auch als Mittel, um einen begehrten Mieter in ein Objekt zu ziehen.

Mietausfallrisiko: Die Gefahr, dass ein → Vermieter bisherige und / oder kalkulierte Mieteinnahmen u. a. infolge einer Mieterinsolvenz, verzögerter, unmöglicher oder nur zu erheblich verschlechterten Konditionen herbeizuführender Nachvermietung zeitweilig oder dauerhaft verfehlt.

Mietausfallwagnis: Grundsätzlich das Risiko eines Vermieters, kalkulierte Mieteinnahmen zeitweilig oder dauerhaft zu unterschreiten. Die Gründe für entfallende Mieten bzw. Mietbestandteile reichen von Zahlungsverzügen und mieterseitig durchgesetzten Mietminderungen über Leerstände infolge eines Mieterausfalls bis hin zu gewandelten Marktverhältnissen, die sich in einer verschlechterten Wettbewerbsposition einer Immobilie und / oder ihres Standortes niederschlagen. Im Rahmen einer Wertermittlung ist das Mietausfallrisiko sachgerecht abzuleiten und zu quantifizieren.

Miet-Due Diligence: Die mietbezogene → Due Diligence untersucht insbesondere, inwieweit über oder unter jeweils aktuellem Marktniveau vereinbarte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze perspektivisch entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Unter ansonsten gleichen Bedingungen erhöhen Mieten unter Marktstand den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn.

Miete (allgemein): Üblicherweise ein regelmäßig gezahltes (Mieter) und vereinnahmtes (Vermieter) Entgelt für die befristete Nutzungsüberlassung einer Sache wie etwa einer Immobilie bzw. eines Immobilienteils (Haus, Wohnung, Büro, Gewerbefläche usw.). Im land- und forstwirtschaftlichen Bereich bzw. bodenbezogen und in der Hotellerie als »Pacht« bezeichnet, wobei der Pachtbegriff in der Hotellerie für die »Miete« eines Hotels einschließlich des auf die Ausstattung entfallenden Anteils steht.

Miete (Hotellerie): Die → Pacht unter Ausschluss der auf die Ausstattung entfallenden Beträge.

Miete, effektive: Eine bereinigte nominale Mietrate auf Monats- oder Jahresbasis. In Abzug gebracht werden Einsparungen des Mieters, die sich aus eingeräumten mietfreien Zeiten, gewährten Mietanreizen (z. B. Ausbaukostenzuschüssen) usw. ergeben. Der Wert entsprechender Vorteile wird als Barwert ermittelt. Stichtag ist das vertragliche Laufzeitende.

Mieter: Eine natürliche oder juristische Person, die eine Sache (z. B. Wohnung, Büroeinheit, Geschäftshaus, Einzelhandelsimmobilie) gegen Zahlung eines regelmäßig zahlbaren Entgeltes von einem Dritten zur befristeten Nutzung übernimmt bzw. überlassen bekommt.

Mieteransprache: Das Zugehen auf einen Mieter seitens des Eigentümers bzw. des beauftragten Managements. Gründe hierfür können Zahlungsrückstände oder auch der Wunsch nach einer Mietvertragsverlängerung sein. Vielfach wird der Begriff fälschlich mit einer Ansprache potentieller Mieter gleichgesetzt.

Mieteraustausch: Anders als der → Mieterwechsel ein von Eigentümer- bzw. Managementseite herbeigeführter, also aktiver Ersatz eines Mieters durch einen anderen.

Mieterauswahl: Die Entscheidung für einen oder gegen einen Vertragsabschluss mit einem oder mehreren potentiellen Mietern. Im gewerblichen Immobilienbereich, voran Einkaufs- und Fachmarktzentren, entscheidet die Mieterauswahl bzw. der Mietermix über die erzielbare Marktstellung, also den wirtschaftlichen Erfolg. Hierbei geht es neben Bonitätsfragen maßgeblich um die Schaffung eines zugkräftigen Betriebsgrößengefüges und Branchenmixes.

Mieterbesatz (Einzelhandel): Die Zusammensetzung der Mieterschaft von → Einkaufs- oder → Fachmarktzentren nach Branchen und / oder Betriebsformen, die sich aufgrund strategischer Besatzplanung und / oder infolge äußerer Umstände einstellt.

Mieterbonität: Die Kreditwürdigkeit eines Mieters.

Mieterfluktuation: Ein- und Auszüge von Mietern bzw. die Wechselhäufigkeit von Mietern. Die Fluktuation bildet eine Messgröße der Objekt- und Standortzufriedenheit.

Mieterlös: Der infolge einer entgeltlichen Nutzungsüberlassung einer Immobilie, mehrerer Gebäude, einzelner Gebäudeeinheiten oder Räume an einen Dritten vereinnahmte Geldbetrag (brutto oder netto).

Mietermarkt: Eine Angebots-Nachfrage-Konstellation, die der Mieterseite im Zuge von Vertragsverlängerungen und Neuanmietungen eine starke Verhandlungsposition beschert. Ein Mietermarkt liegt regelhaft vor, wenn der Flächenausstoß deutlich über die → Netto-Flächenabsorption innerhalb eines Marktgebietes hinausgeht, sich ein beträchtlicher Angebotsüberhang abzeichnet oder die Flächennachfrage z. B. infolge einer wirtschaftlichen Krise schrumpft bzw. ein erheblicher Rückgang anzunehmen ist.

Mietermix (Einzelhandel): Die regelhaft von Managementseite anhand strategischer Leitlinien gesteuerte Zusammensetzung der Mieterschaft von → Einkaufs- oder → Fachmarktzentren nach Branchen und / oder Betriebsformen.

Mieterpotential: Die Gesamtheit von Nutzerkreisen, die als mögliche Mieter einer Immobilie bzw. von Teilflächen eines Objektes in Frage kommen.

Mieterpotenzial: Siehe → Mieterpotential.

Mietertrag: Die durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung einer Immobilie, mehrerer Gebäude, einzelner Gebäudeeinheiten oder Räume an einen Dritten erzielte Einnahme (brutto oder netto). In Bezug auf landwirtschaftliche Immobilien wird von »Pachtertrag« gesprochen. Dasselbe gilt regelhaft für Hotels, es sei denn, die mieterseitige Zahlungsverpflichtung schließt auf das Mobiliar entfallende Bestandteile aus.

Mietertragspotential: Jener Betrag, der unter bestmöglichen Umständen aus einer entgeltlichen Nutzungsüberlassung einer Immobilie, mehrerer Gebäude, einzelner Gebäudeeinheiten oder Räume an einen Dritten eingenommen werden kann.

Mietertragspotenzial: Siehe → Mietertragspotential.

Mieterwechsel: Die Ablösung eines Mieters durch einen anderen im Zuge marktüblicher Umzugsaktivitäten bzw. Fluktuationen. Der Begriff wird teils – jeder Sprachlogik zuwider – mit → »Mieteraustausch« gleichgesetzt.