Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu Ins – IZ

Insasse (historisch, rechtlich-sozial): Eine vor allem in der Schweiz auftauchende Bezeichnung für einen → Hintersassen.

Inselbahnhof (typenbezogen): Eine Bahnhofsart, bei der sich die Gleisanlagen vor einem Bahnsteigende gabeln und am anderen Ende wieder zusammengeführt sind; der Bahnhof wird also von Gleisanlagen umlaufen.

Inselbahnhof (lagebezogen): Ein auf einer Insel gelegener Bahnhof.

Inselbahnsteig: Ein von zwei Gleissträngen eingefasster → Bahnsteig. Die Lage zwischen zwei Gleiskörpern erleichtert die Verkehrsabwicklung und stellt eine gegenüber → Seiten- oder → Hausbahnsteigen kostengünstigere Lösung dar, da die Bahnsteigmöblierung zwei Passagierströmen dient. Eine andere Bezeichnung ist »Mittelbahnsteig«.

Inselburg (allgemein): Ein auf einer Insel gelegenes, als → Burg einzustufendes Wohn- und Wehrbauwerk.

Inselburg (lagestrategisch): Ein als → Burg einzuordnendes Wohn- und Wehrbauwerk, das eine vergleichsweise kleinflächige Fluss-, See- oder Küsteninsel bzw. deren größten Anteil einnimmt. Der Standortwahl lagen in aller Regel reine Selbstschutzbedürfnisse zugrunde. Diese Inselburgen im engeren Sinn wurden nicht errichtet, um ein unmittelbares Siedlungsumfeld oder einen Handelsweg zu kontrollieren.

Installationsdose (Elektrik): Ein Element der Stromversorgung, von dem die Leitungen von Steckdosen und fest installierten elektrischen Geräten ausgehen oder – bei umgekehrtem Blickwinkel – in dem diese zusammengeführt und verschaltet werden.

Installationszone (Elektroinstallation): Ein definierter Streifen in Decken, Fußböden Wänden, in dem stromführende Kabel verlegt werden. Installationszonen dienen der Sicherheit und Arbeitserleichterung in Zusammenhang mit → Unterputzverlegungen.

Instandhaltung: Maßnahmen zur Bewahrung des Gebäudezustandes auf Ausgangsniveau. Zu betonen ist, dass selbst ordnungsgemäß instandgehaltene Gebäude nach langjähriger Nutzung funktional, haustechnisch, wahrnehmungsbezogen usw. überaltert sein können.

Instandhaltungsaufwand: Kosten und / oder Arbeitsaufwendungen, die sich mit Maßnahmen zur Bewahrung des Gebäudezustandes verbinden.

Instandhaltungskosten: Kosten, die aufzuwenden sind, um ein Gebäude auf dessen Ausgangsniveau zu erhalten bzw. in diesen Zustand zurückzuversetzen.

Instandhaltungsrücklage: Angesparte bzw. anzusparende Beträge, die dazu dienen, nutzungs- und alterungsbedingte Einflüsse aufzufangen, also den Ausgangszustand eines Gebäudes zu wahren bzw. neuerlich herzustellen.

Instandhaltungsrückstau: Unterlassene, also überfällige Instandhaltungsmaßnahmen, die sich gemessen am Ausgangszustand eines Gebäudes in einen verringerten Nutzwert, erhöhte Ausfallwahrscheinlichkeiten haustechnischer Installationen, ein verschlechtertes Komfortgefühl usw. übersetzen. Monetär sind diese Rückstände nicht immer einfach bestimmbarer. Ein anderer Begriff ist »Instandhaltungsstau«.

Instandhaltungsstau: Unterlassene bzw. überfällige Instandhaltungsmaßnahmen, die sich in einem minderen Nutzwert eines Gebäudes, einem verschlechterten Komfortgefühl usw. niederschlagen. Eine andere Bezeichnung ist »Instandhaltungsrückstau«.

Instandsetzung: Maßnahmen zur Wiederherstellung des qualitativen Ausgangszustandes eines Gebäudes bzw. einzelner Gewerke.

Instandsetzungsaufwand: Kosten und / oder Arbeitsaufwendungen, die sich mit Maßnahmen zur Wiederherstellung eines zeitpunktbezogenen Gebäudezustandes verbinden.

Instandsetzungsgebot (Baurecht, Deutschland): Ein Instrument kommunaler Entwicklungssteuerung, das § 177 Baugesetzbuch unter »Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot« präzisiert. Eine Gemeinde kann → Grundstückseigentümer per Bescheid zur Instandsetzung aufstehender Gebäude bzw. baulicher Anlagen verpflichten, wenn diese Missstände oder Mängel aufweisen, die sich durch Instandsetzung beseitigen bzw. beheben lassen. Missstände liegen regelhaft vor, wenn eine bauliche Anlage allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht genügt. Mängel liegen vor, wenn eine bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage z. B. alterungs- oder abnutzungsbedingt erheblich beeinträchtigen ist oder die Anlage das Straßen- bzw. Ortsbild erheblich beeinträchtigt oder die Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen Bedeutung als erhaltenswert zu erachten ist. Der jeweilige Eigentümer hat die Kosten der Maßnahme zu tragen, sofern damit verbundene Kapitalkosten sowie eventuell entstehende zusätzliche → Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der Anlage gedeckt werden können. Sind ihm Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, ist die Gemeinde – sofern sie keinen anderweitigen Deckungszuschuss gewährte – erstattungspflichtig. Dies gilt nicht, falls andere Rechtsvorschriften den Eigentümer zur alleinigen Kostendeckung verpflichten oder er Instandsetzungen unterließ und nicht belegen kann, dass deren Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder unzumutbar war. Ist eine Mängelbeseitigung nach landesrechtlichen Vorschriften auch mit der Schutz- und Erhaltungswürdigkeit von Baudenkmälern zu begründen, setzt ein Instandsetzungsgebot die Zustimmung der zuständigen Landesbehörde voraus.

Instandsetzungskosten: Finanzielle Belastungen, die sich einstellen, wenn ein vor Abnutzung, Verschleiß oder schädigenden Ereignissen bestehender Gebäudezustand neuerlich hergestellt wird.

Instandsetzungsverfügung: Siehe → Instandsetzungsgebot (Baurecht, Deutschland).

Institutioneller Anleger: Eine dauerhaft eingerichtete, gewöhnlich rechtlichen Beschränkungen bzw. Verpflichtungen unterliegende Organisation bzw. juristische Person, die in großem Stil und fortwährend Gelder anlegt und / oder umschichtet. Institutionelle Anleger entfalten u. a. auf dem Immobilienmarkt erhebliches Gewicht. Zu ihnen zählen u. a. Pensionskassen, Stiftungen, Versicherungen und offene Immobilienfonds.

Intarsie (allgemeiner Sprachgebrauch): Eine plan (= eben) ausgeführte Einlegearbeit aus beliebigem Material (Elfenbein, Holz, Metall, Perlmutt, Stein usw.).

Intarsie (strikte Definition): Eine hölzerne, regelhaft nicht reliefierte Einlegearbeit in Decken, Wänden, Möbelstücken, die bündig mit der Oberfläche des umgebenden Materials abschließt.

Interest Cover Ratio (ICR): Deutsch »Zinsdeckungsgrad«. Die Relation gibt an, wie viel Prozent des Zinsaufwandes durch die Jahresnettokaltmiete (Reinertrag) gedeckt sind. Die deutsche Entsprechung ist »Zinsdeckungsgrad«.

Interimsmieter (juristisch): Eine Person, die ein Gebäude, eine Wohneinheit oder eine Untereinheit auf Grundlage einer vertraglichen Spielart des Untermietvertrags bezieht. Konkret: Sie nutzt die entsprechenden Räume während der Abwesenheit des eigentlichen Nutzers gegen Entgeltzahlung.

Interimsmieter (Überbrückungsmieter): Eine natürliche oder juristische Person, die ein Gebäude oder eine Untereinheit gegen Entgeltzahlung während jener Zeitspanne nutzt, die der Vermieter nach vorheriger Freiwerdung der Flächen benötigt, um einen seinen Ertragsvorstellungen entsprechenden Nachnutzer zum Einzug zu bewegen.

Interimsmietverhältnis (juristisch): Siehe → Interimsmietvertrag (juristisch).

Interimsmietverhältnis (überbrückende Vermietung): Siehe → Interimsmietvertrag (überbrückende Vermietung).

Interimsmietvertrag (juristisch): Eine Sonderform des befristeten Untermietvertrags, bei dem ein Gebäude, eine Gebäudeeinheit oder ein Raum während der Abwesenheit des Nutzers einem Dritten gegen Zahlung eines Geldbetrages überlassen wird.

Interimsmietvertrag (überbrückende Vermietung): Ein regelhaft kurzläufiger Mietvertrag, der abgeschlossen wird, um die Zeit zwischen dem Auszug eines Mieters und dem Einzug eines vergleichbare Mieten zahlenden Nutzers einnahmewirksam zu überbrücken.

Interimsvermietung (juristisch): Eine Sonderform der Nutzungsüberlassung auf Grundlage eines befristeten Untermietvertrags. Dabei wird ein Gebäude, eine Gebäudeeinheit oder ein Raum während der Abwesenheit des Nutzers einem Dritten gegen Zahlung eines Geldbetrages überlassen.

Interimsvermietung (überbrückende Vermietung): Eine in aller Regel kurzläufige Vermietung, die vorgenommen wird, um die Zeit zwischen dem Auszug eines Mieters und dem Abschluss eines erlösbezogen ähnlich attraktiven Mietvertrags einnahmewirksam zu überbrücken.

Interkolumnium (Architektur): Der lichte Abstand zwischen Pfeilern und / oder Säulen.

Internationaler Stil (Architektur): Eine Anfang der 1920er Jahre aufgekommene Stilrichtung der Klassischen Moderne, die mit einigem Recht eher als methodische Gestaltungslinie aufgefasst werden kann. Kennzeichnend ist eine funktionalistische und minimalistische Orientierung, die in ein von regelmäßig texturierten Flächen geprägtes Erscheinungsbild übersetzt wird, das eine von Leichtigkeit getragene Anmutung besitzt. Die Arbeit mit schmückenden Elementen ist der Strömung fremd – mit einer Ausnahme: der abstrakten Wandmalerei, die als Architektur betonendes Moment verstanden wird. Entsprechend der primär funktionalen Ausrichtung herrschen vielfach asymmetrische Grundrisse und ein modularer Gebäudeaufbau vor.

Internationalisten (Architektur): Vertreter des → Internationalen Stils.

International Financial Reporting Standards: Eine 1 : 1 in den deutschen Fachjargon übernommene englische Bezeichnung, die zumeist mit »internationale Rechnungslegungsvorschriften« übersetzt wird.

Interner Zinsfuß: Ein Faktor, in dem sich die Verzinsung bzw. Rendite eingesetzten Kapitals widerspiegelt. Werden erzielte bzw. projizierte Überschüsse mit diesem Faktor abgezinst, ergibt sich ein Kapitalwert von null. Anders ausgedrückt: Bei Anwendung dieses Zinssatzes stimmen Auszahlungs- und Einzahlungsbarwert überein.

Internes Treppenhaus: Im allgemeinen Verständnis jedes im Inneren eines Bauwerks oder Gebäudes befindliche → Treppenhaus. Im engeren Sinn handelt es sich um ein Treppenhaus im Gebäudeinneren, von dem keine Seite mit der Gebäudeaußenwand identisch ist bzw. an diese anschließt. Eine andere Bezeichnung ist »innenliegendes Treppenhaus«.

Interne-Zinsfuß-Methode: Ein Berechnungsverfahren, das bemüht wird, um eine durchschnittliche Rendite für Kapitalanlagen bzw. Investitionen einzugrenzen, deren Erträge im Zeitverlauf schwanken bzw. unterschiedliche Höhe annehmen. Der Interne Zinsfuß ist ein Abzinsungsfaktor; er spiegelt die Rendite eingesetzten Kapitals wider. Werden erzielte bzw. projizierte Überschüsse mit diesem Faktor abgezinst, ergibt sich ein Kapitalwert von null. Anders ausgedrückt: Bei Anwendung dieses Zinssatzes stimmen Auszahlungs- und Einzahlungsbarwert überein. Übersteigt der interne Zinsfuß fällige Kapitalzinsen (zzgl. Risikoaufschlag), erbringt die Investition bzw. Anlage Gewinne. Die Methode gründet auf der wirklichkeitsfernen Unterstellung, dass über die Zeit hinweg erzielte Erträge fortlaufend zum internen Zinsfuß angelegt werden können. Praktisch ungeeignet ist das Verfahren in Zusammenhang mit Investitionen bzw. Anlagen, bei denen Entnahmen bzw. Ausschüttungen erfolgen. Die IRR-Methode liegt u. a. Kalkulationen geschlossener Immobilienfonds zugrunde.

Interne-Zinssatz-Methode: Siehe → Interne-Zinsfuß-Methode.

Internierungslager: Ein gesicherter Komplex, der als Gefangenenlager dient. Mehrheitlich wurden und werden in diesen Lagern unerwünschte oder als gefährlich erachtete Zivilisten sowie Soldaten neutraler Staaten untergebracht. Bekannt sind während des 2. Weltkrieges in den USA errichtete Lager, in denen vor allem US-Staatsbürger (!) japanischer Herkunft eingesperrt wurden. Eine Sonderform des Internierungslagers ist das Kriegsgefangenenlager.

Intervallum (historisch, Militärwesen): Ein zumeist etwa 30 m breiter Freiraum zwischen der Umwallung eines römischen Militärlagers und den Wohn- und Wirtschaftsgebäuden. Dieser Raum diente u. a. als Aufmarsch- und Bereitstellungszone der Kampfeinheiten und der Sammlung des Trosses.

Intonaco: Ein in der Freskomalerei eingesetzter, auf den → Arriccio aufgebrachter Feinputz, der in feuchtem Zustand mit Pigmenten bemalt wird. Die kalkechten Pigmente werden während der Trocknung des Intonaco gebunden.

Intramurale Treppe: Eine in eine Mauer integrierte bzw. innerhalb der Mauerstärke entwickelte Treppenanlage, die vor allem in mittelalterlichen Wehrbauten zu finden war bzw. ist. Derartige Treppen entstanden aus Platzmangel, aber auch aus Sicherheitsgründen. Sie waren – angesichts üblicher Mauerstärken naheliegend – regelhaft sehr schmal gehalten.

Invasion (Stadtsoziologie): Der Zuzug mittelloser Menschen und / oder sozial nicht angemessen integrierter ethnischer Minderheiten in städtische Teilräume bzw. Wohngebiete, die von eingesessenen Mittel- und Oberschichten geprägt sind. Infolge dieser »Invasion« wandert die ursprüngliche Bevölkerung in andere Stadtteile, zumeist jedoch ins städtische Umland ab. Mustergültig lassen und ließen sich diese Prozesse in US-Großstädten beobachten. Siehe auch → »Sukzession«.

Inventarisation (Denkmalpflege, Deutschland): Die Aufstellung einer Bestandsliste aller kulturellen Denkmale einer Region oder eines Landes zu dokumentarischen Zwecken. Die Inventarisierung wird von der gebietszuständigen Denkmalschutzbehörde auf Basis des Denkmalschutzgesetztes vorgenommen.

Inventarisierung: Siehe → Inventarisation (Denkmalpflege).

Inventarium (historisch, Landwirtschaft): Eine regional verwendete lateinische Entsprechung der Hofwehr. Der Begriff steht für alle zum Betrieb eines Bauernhofes benötigten Hof- und Feldgeräte; vielfach bezog er Vieh- und Saatgut ein. Zu Zeiten bäuerlicher Leibeigenschaft wurden diese Betriebsmittel gewöhnlich vom Grundherren gestellt.

Investition (allgemein): Eine Geldzahlung (im weiteren Sinn), die auf die Anschaffung langlebiger Sachgüter, auf deren Erhalt, Erweiterung oder qualitative Verbesserung verwendet wird, und der langfristigen Erzielung von Erträgen dient. Weiterhin deckt der Begriff Zahlungen für den Erwerb sachunterlegter Beteiligungen oder die Sicherung von Rechten an immateriellen Gütern (Patente usw.) ab. »Investition« wird häufig mit »Anlage« gleichgesetzt. Tatsächlich bestehen Unterschiede, insofern Anleger auf kurzfristig eintretende Mittelrückflüsse bzw. Renditen setzen, Investoren hingegen auf längerfristig erzielbare Erträge. Weiterhin verbinden sich mit Investitionen mittel- oder unmittelbare Einflussmöglichkeiten in Bezug auf das erworbene Gut oder – aus einem anderen Blickwinkel betrachtet – ein gemessen an einem Anleger höherer Verantwortlichkeitsgrad des Akteurs.

Investition (immobilienbezogen): Eine Geldzahlung (im weiteren Sinn), die auf den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, eines Grundstücks- bzw. Gebäudeportfolios oder einer Gebäudeteileinheit verwendet wird und der langfristigen Gewinnerzielung dient. Ebenfalls zu den Investitionen zählen entsprechende Beteiligungen. Weiterhin deckt der Begriff alle Aufwendungen ab, die darauf abzielen, die Ertragskraft der jeweiligen Immobilie(n) zu erhalten und / oder zu erhöhen. Angesprochen sind bauliche Erweiterungen, Modernisierungen, Sanierungen und imagebezogene Maßnahmen, die zu einer vorteilhaften Marktpositionierung beitragen.

Investitionsersatz (Mietwesen, Österreich): Ein nach Beendigung eines → Mietverhältnisses vom → Vermieter an einen ausziehenden Nutzer zu zahlender Betrag. Geltend gemacht werden kann dieser, sofern der → Mieter während der Vertragslaufzeit Investitionen in die Mieträume tätigte, die einen »klaren und überwiegenden Vorteil« für den Vermieter darstellen. Ansprüche sind auf die tatsächlichen Kosten und den Zeitwert des Investitionsgegenstandes begrenzt.

Ionische Ordnung: Siehe → Ionische Säulenordnung.

Ionische Säulenordnung: Die zweitälteste unter den klassischen Säulenordnungen. Kennzeichnend sind gegenüber dorischen Gegenstücken vergleichsweise schlanke, auf einer Basis ruhende, sich nach oben hin nur andeutungsweise verjüngende Säulen. Die tiefen Kanneluren laufen ein Stück vor Säulenfuß und Säulenkopf in einer Rundung aus. Typisch sind Volutenkapitelle.

IRR (Finanzwesen): Das Kürzel für »Internal Rate of Return«. Deutsch: »Interner Zinsfuß«.

Irrgarten: Ein labyrinthisch angelegter Teil einer Park- oder Gartenanlage, der von hohen Hecken und Wegen gebildet wird. Kennzeichnend ist, dass zahlreiche verschlungene, teils blind endende oder als Schleifen ausgeführte Wege vorliegen, sodass der Weg zum Mittelpunkt der Anlage (für Erstbesucher) schwer zu finden ist.

IRR-Methode: Siehe → Interne-Zinsfuß-Methode.

Islamische Architektur: Sammelbezeichnung für baulich-gestalterische Ansätze, die typisch für den islamischen Kulturkreis sind bzw. Bauwerken, Gebäuden und (Alt)Städten in einzelnen Großregionen innerhalb dieses Kulturkreises ein unverkennbares Gepräge verleihen. Angesichts der enormen Erstreckung dieser Gebiete – sie reichen von Südspanien über West- und Nordafrika, den Nahen und Mittleren Osten über Indien bis nach Indonesien – naheliegend, unterscheiden sich die jeweiligen Architekturen mehr oder minder deutlich voneinander. Akzentuierend wirkte u. a., dass die Blütezeiten einzelner Reiche in verschiedene geschichtliche Epochen fielen. Zudem stehen rein islamische Gebiete neben Großregionen, in denen unterschiedliche Kulturen und Architekturen nebeneinander existierten und einander beeinflussten (z. B. auf dem indischen Subkontinent). So hebt sich die maurische Architektur von der iranischen ab, diese von der osmanischen, diese wiederum von der indo-islamischen. Gleichwohl bestehen zahlreiche Gemeinsamkeiten. Gleichwohl bestehen zahlreiche Gemeinsamkeiten. »islamische Architektur« deckt – im Gegensatz zum Begriff der »christlichen Architektur«, der sich lediglich auf Sakralbauwerke bezieht – sowohl den sakralen als auch den profanen Bereich ab.

Islamische Baukunst: Siehe → Islamische Architektur.

Isochrone: Eine »Zeitgleiche«. Konkret: Eine Verbindungslinie aller Punkte bzw. Orte, die ausgehend von einem Standort innerhalb eines festgelegten Zeitintervalls bei Nutzung eines Verkehrsmittels bzw. einer Art der Distanzüberbrückung erreichbar sind.

Isohypse (Kartographie): Eine »Höhengleiche« bzw. eine (gedachte) Linie, die Punkte gleicher Höhe über Normalnull verbindet. Andere Bezeichnungen sind »Höhenlinie», »Höhenschichtlinie und »Niveaulinie«.

Isolationspaneel, vakuumgedämmtes: Korrekt wäre an sich die Bezeichnung »Dämmpaneel«. Siehe → Vakuumdämmplatte.

Isolierschaum: Ein zumeist auf Polyurethanbasis hergestellter Montageschaum, der zur Dämmung, Isolierung bzw. Abdichtung von Gebäuden genutzt wird. Eingesetzt wird er u. a. beim Einbau von Tür- und Fensterstöcken. Der Schaum ist biologisch nicht abbaubar.

Isoliertes Fort (Festungsbau): Auch »Einzelfort« genannt. Ein selbständig zu verteidigendes Festungswerk, das außerhalb des Verteidigungsbereiches bzw. der Waffenreichweite einer Hauptfestung liegt.

Isolierverglasung (gegenständlich): Eine andere Bezeichnung für ein → Mehrscheiben-Isolierglas.

Istisna: Eine auf der Schar'ia bzw. islamischem Recht beruhende Finanzierung einer Projektentwicklung. Die Vertragskonstellation ist eine Variante des → Murabaha. Konkret: Eine Vertragspartei übernimmt die Vorfinanzierung und den Bau einer Immobilie, die zweite – der Auftraggeber – zahlt bei Fertigstellung bar.

Italienische Bauweise (Tunnelbau): Das Verfahren wird auch »Versatzbauweise« genannt. Kennzeichnend ist, dass zunächst das untere Drittel des Tunnelquerschnittes ausgebrochen wird; Sohlgewölbe und untere Widerlagerteile werden unmittelbar darauf fertiggestellt.

IVD (Maklerwesen): Das Kürzel für den »Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.«. Der Berufsverband ging 2004 aus einem Zusammenschluss der Bundesverbände von → RDM und → VDM hervor.

Ivory Brown (Gestein): Ein Handelsname für den Shivakashi, einen von rötlich-braunen Wolken durchsetzten indischen Granulit bzw. Granit mit gelblich-grauer Grundfarbe. Das Gestein wird – obwohl für den Außenbereich geeignet – bevorzugt im Innenausbau genutzt. Es dient u. a. als Ausgangsmaterial für Waschtische, Küchenplatten, Boden- und Treppenbeläge und Kaminverkleidungen.

Iwan (Architektur): Eine dreiseitig eingefasste bzw. geschlossene, an ihrer Front vollkommen offene Halle bzw. eine entsprechende, tief ausgeformte Torpartie. Das Architekturelement kam während der sassanidischen Herrschaft in Persien auf, verbreitete sich über weite Teile Zentralasiens und fand Eingang in die Mogularchitektur Indiens. Andere Bezeichnungen sind »Aiwan« und »Liwan«.

IZF-Methode: Siehe → Interne-Zinsfuß-Methode.

IZS-Methode: Das Kürzel für → »Interne-Zinssatz-Methode«. Siehe → Interne-Zinsfuß-Methode.