Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu Grunds - Gruns

Grundschuld (Sachenrecht, Deutschland): Ein Grundpfandrecht, also ein dingliches Recht an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht (z. B. Erbbaurecht). Die Grundschuld wird in das Grundbuch, Abteilung III, eingetragen; sie dient der Kreditsicherung. Die Grundschuld belastet Grundstücke bzw. grundstückgleiche Rechte dahingehend, dass deren Wert oder Ertrag als Sicherheit für die Zahlung eines Geldbetrages dient bzw. verpfändet wird.

Grundschuldabtretung: Die Übertragung einer → Grundschuld auf einen Dritten.

Grundschuldbestellung: Der auf eigentümerseitiger Zustimmung beruhende Antrag, eine Belastung eines → Grundstücks ins → Grundbuch einzutragen.

Grundschulddarlehen: Ein → Darlehen, bei dem im → Grundbuch ein Eintrag zugunsten des Gläubigers (Kreditgebers) erfolgt. Sinn und Zweck ist es, das gewährte Darlehen abzusichern, indem der Gläubiger ein Durchgriffsrecht auf ein Grundstück bzw. eine Immobilie oder ein grundstücksgleiches Recht erhält. Dieses gestattet ihm, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn der Schuldner (Kreditnehmer) seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann oder will. Aus Sicht des Gläubigers entscheidend ist der Rang, in dem die Grundschuld eingetragen ist (bei nachrangigem Eintrag werden zunächst die Forderungen anderer Gläubiger befriedigt). Regelhaft besteht ein Sicherungsvertrag, der eine Rückgewährklausel enthält, die greift, sobald die Darlehensschuld beglichen ist. Je nach Ausgestaltung kann ein Anspruch auf Rückabtretung der Grundschuld (an den Schuldner), ein Gläubigerverzicht, eine Grundschuldlöschung oder eine (durch den Darlehensgeber) zu erteilende Löschungsbewilligung verankert sein.

Grundschuldlöschung: Die Streichung einer im → Grundbuch eingetragenen → Grundschuld.

Grundschwelle (Fachwerkbau): Ein Balken, der unmittelbar auf dem Fundament bzw. der Grundmauer eines → Fachwerkgebäudes aufliegt.

Grundsegler: Der in weiten Teilen Norddeutschlands übliche Begriff für den Erdholländer. Es handelt sich um eine Spielart der → Holländer- bzw. → Kappenwindmühle. Der auf Niveauhöhe (oder einer angedeuteten Aufschüttung) errichtete Grundsegler besitzt bis knapp über den Erdboden reichende Flügel, die mit Segeln bespannt werden können.

Grundstein: Ein regelhaft baulich funktionsloser Stein mit symbolischer Bedeutung. Er versinnbildlicht den (baldigen) Baubeginn als erster Stein eines zu errichtenden Gebäudes. Häufig handelt es sich um Hohlsteine, die eine Zeitkapsel oder Urkunden enthalten.

Grundsteinhammer: Sozusagen ein Feierhammer, der zumeist auffallend gearbeitet bzw. verziert ist.

Grundsteinlegung: Die feierliche Verlegung des Grundsteins.

Grundsteuer (Deutschland): Eine den Gemeinden zufließende Substanzsteuer, die auf bebaute und unbebaute → Grundstücke auf Basis des Grundsteuergesetzes erhoben wird. Die Berechnung der Steuerlast beruht auf dem berechneten → Einheitswert, dem → Grundsteuermessbetrag und einem auf Gemeindeebene festgelegten Hebesatz. Formelhaft abgebildet ergibt sich folgender Zusammenhang: Einheitswert * Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuerbetrag.

Grundsteuermessbetrag: Das Ergebnis der Multiplikation eines rechtskräftigen → Einheitswertes mit einer dem jeweiligen Objekt entsprechenden → Grundsteuermesszahl. Der Messbetrag dient als Grundlage der auf Gemeindeebene erfolgenden Berechnung der → Grundsteuer.

Grundsteuermesszahl: Ein je nach Grundstücksart bzw. Grundstücksbebauung (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Altbau, Neubau usw.) sowie abhängig von der Gemeindegröße unterschiedlicher Promille-Anteil des → Einheitswertes. Diese Messzahl dient als Grundlage zur Berechnung des → Grundsteuermessbetrages.

Grundstrecke (Bergbau): Die unterste, am tiefsten gelegene → Strecke eines Bergwerks.

Grundstück: Im Sinne des bundesdeutschen Sachenrechts ein vermessenes bzw. abgegrenztes Landstück, das auf einem eigenen Grundbuchblatt oder im Bestandsverzeichnis unter eigener Nummer auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt eingetragen ist. Nach deutschem Rechtsverständnis zählen zum Grundstück auch Dinge, die nicht von ihm getrennt werden können, ohne zerstört oder wesentlich verändert zu werden. Angesprochen sind insbesondere aufstehende Gebäude und bauliche Anlagen.

Grundstück, brachliegendes: Ein → Grundstück, das keiner Nutzung unterliegt bzw. eines, dessen Nutzung dauerhaft eingestellt wurde.

Grundstück, dienendes: Ein sachenrechtlich beastetes Grundstück, dessen Nutzung zugunsten eines anderen Grundstücks eingeschränkt ist bzw. das teils von Grundstücksnachbarn genutzt werden kann (z. B. infolge bestehender Wegerechte).

Grundstück, herrschendes: Ein Grundstück, das die Nutzungsmöglichkeiten eines benachbarten Grundstücks sachenrechtlich mehr oder weniger einschränkt. Konkret: Es bestehen Rechte, die das Nachbargrundstück in Form von → Grunddienstbarkeiten belasteten.

Grundstück, minder bebautes: Die behördensprachliche Bezeichnung für ein → Grundstück, dessen Bebauung ein zulässiges Maß bzw. einen statthaften Ausnutzungsgrad (deutlich) verfehlt.

Grundstücksamt: Eine andere Bezeichnung für das Liegenschaftsamt. Es handelt sich um eine Kommunalbehörde, die im Stadt- oder Gemeindeeigentum befindliche bebaute und unbebaute Grundstücke verwaltet. Sie ist u. a. für Zu- und Abverkäufe, die Vermietung städtischer Wohnungen und Verpachtungen (z. B. von → Schrebergärten) zuständig.

Grundstücksarrondierung: Der Einbezug angrenzender Flächen in ein Grundstück. Ziel ist es, eine gut zu bebauende und / oder effizient zu bewirtschaftende Fläche mit vorteilhaftem Grenzverlauf zu schaffen.

Grundstücksbesitz: Ein Begriff, der alltagssprachlich oft mit dem Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Grundstück gleichgesetzt wird. Zwar können Eigentum und Besitz zusammenfallen, doch bezeichnet »Besitz« lediglich die zeitweilige oder permanente faktische Herrschaft über eine Sache. Legaler Besitz unterliegt regelhaft verfügungsbeschränkenden Bedingungen. Er kommt beispielsweise durch den Abschluss von Miet- und Leasingverträgen oder durch Leihe zustande. Der Begriff bezeichnet auch des jeweilige Grundstück selbst.

Grundstücksbesitzer: Eine natürliche oder juristische Person, die sich im → Besitz eines bebauten oder unbebauten Grundstücks befindet. Siehe → Grundstücksbesitz.

Grundstücksdatenbank (Grundbuchswesen, Österreich): Eine digitale, öffentliche Datenbank, die – über die Alpenrepublik hinweg – Daten von → Grundbuch (Hauptbuch) und Grenzkataster (oder Grundsteuerkataster) miteinander verknüpft. Es handelt sich um ein zentral geführtes Register, in dem Grundstücke und an diesen bestehende dingliche Rechte – Eigentümer, Belastungen usw. – eingetragen sind.

Grundstücksdienstbarkeit: Eine im → Grundbuch eingetragene Belastung eines → Grundstücks zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person (z. B. ein Wohnrecht) oder zugunsten eines zweiten Grundstücks (z. B. Wege- oder Leitungsrecht).

Grundstückseigentum: Das im Rahmen einer Rechtsordnung umfänglichste Herrschafts- und Verfügungsrecht, das eine natürliche oder juristische Person über eine → Immobilie bzw. ein bebautes oder unbebautes → Grundstück ausüben kann. In Deutschland ist das Eigentum an einer Immobilie mit einer Grundbucheintragung verbunden. Der Eigentumsbegriff bezeichnet auch das betroffene Grundstück selbst.

Grundstückseigentümer: Eine natürliche oder juristische Person, die Eigentumsrechte an einem bebauten oder unbebauten Grundstück besitzt. Siehe → Grundstückseigentum.

Grundstückserschließung: Ein auch als »Aufschließung« bezeichneter Vorgang. Dieser umfasst alle baulichen Maßnahmen (und rechtlichen Vorgänge), die durchzuführen sind, um ein Grundstück oder eine Reihe von Grundstücken einer wohnungswirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, gewerblichen Nutzung usw. zuführen zu können. Konkret steht der Begriff für die Herstellung von Anschlüssen an das Ver- und Entsorgungsnetz sowie das Straßen- und Wegenetz.

Grundstücksfläche, überbaubare (Bauleitplanung): Jene Fläche, die gemäß Festsetzung eines → Bebauungsplans sowie unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Maßgaben überbaut werden darf. Andere Bezeichnungen sind »Baufeld« und »Baufenster«.

Grundstücksfreilegung: Die Zurückversetzung eines bebauten Grundstücks oder einzelner Grundstücksteile in einen unbebauten Zustand. Mit anderen Worten: Der Abriss von Gebäuden und baulichen Anlagen sowie die Entfernung von Versiegelungen samt Schuttbeseitigung. Zu den Freilegungsmaßnahmen zählen auch eventuell notwendige Bodendekontaminierungen.

Grundstücksgewinnsteuer (Schweiz): Eine auf kantonaler oder gemeindlicher Ebene erhobene Steuer auf den Differenzbetrag zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten eines Grundstücks.

Grundstückskataster (Deutschland): Eine unkorrekte Bezeichnung des Liegenschaftskatasters. Es handelt sich um ein von den Vermessungs- und Kataster→ Flurstücke und Gebäude dargestellt und beschrieben werden. Die jeweiligen Abgrenzungen sind in → Liegenschaftskarten dargestellt, der beschreibende Teil findet sich im → Liegenschaftsbuch.

Grundstückskosten (Erwerb): Der beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zu zahlende Preis inklusive Nebenkosten.

Grundstückskosten (laufend): Finanzielle Belastungen wie Steuern und Abgaben oder auch Pachtzahlungen, die vom Besitzer bzw. Eigentümer zu entrichten sind.

Grundstückskosten (Hotelprojektentwicklung): Projektbezogene Grundstückskosten je Flächeneinheit hängen zuvorderst von der jeweiligen Standortqualität ab. Die einleuchtende Regel, wonach zentrale Lagen hochpreisig, periphere Standorte daran gemessen günstig sind, greift hinsichtlich der Hotellerie grundsätzlich ebenso, wie in Bezug auf andere Immobilienarten. Selbstredend bestehen Sonderfälle. So können in begehrten Strandlagen oder nahe bekannter Kultur- oder Naturmonumente ähnlich hohe Preise wie in besten Stadtlagen fällig werden. Nebenbei bemerkt: Als Bestlagen sind im Hotelleriebereich regelhaft keineswegs die Laufmeilen bzw. primären Einzelhandelslagen der Stadtkerne, sondern Innenstadtrandlagen zu erachten. Bezogen auf den jeweiligen Bodenkostenanteil am Gesamtaufwand wirken einige Faktoren teilweise glättend. So kommen Innenstadthotels gemessen an ihren Gegenstücken in Stadtteil- oder Ortsrandlagen – gleiche durchschnittliche Zimmergrößen und dieselbe Hotelkategorie vorausgesetzt – aufgrund regelhaft überlegener ÖPNV-Anbindung, oft höherer zulässiger Grundflächenzahlen usw. mit kleineren Grundstücken aus. Dies gilt verstärkt im Vergleich zu → Ressorthotels. Vertretbare Grundstückskostenanteile bewegen sich regelhaft zwischen 10 % und 25 % der Gesamtinvestitionskosten (GIK); fallweise können 30 % und mehr verkraftbar sein. Grundsätzlich sind die Grundstückskosten – wie bei jeder gewerblichen und rational begründeten wohnungswirtschaftlichen Nutzung – als Residuum zu verstehen, mithin als jener Betrag, der ausgehend von der langfristigen Ertragskraft eines Hotels ein angemessenes betriebliches Ergebnis zulässt.

Grundstückspaket: Ein zum Verkauf stehender bzw. zur Veräußerung vorgesehener Bestand mehrerer bebauter und / oder unbebauter → Grundstücke bzw. Liegenschaften.

Grundstücksportefeuille: Siehe → Grundstücksportfolio.

Grundstücksportfolio: Ein einheitlich betreuter bzw. im Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person stehender Bestand mehrerer bebauter oder unbebauter → Grundstücke bzw. Liegenschaften.

Grundstückspreis (Allgemeinverständnis): Ein Geldbetrag, den ein Verkäufer für ein unbebautes Grundstück verlangt / erhält oder ein Kaufinteressent bietet / bezahlt. Im allgemeinen Verständnis wird der Preis vielfach mit dem → Bodenwert gleichgesetzt; tatsächlich müssen beide Größen jedoch keineswegs identisch sein.

Grundstückspreis (Fachverständnis): Ein für ein bebautes oder unbebautes → Grundstück geforderter, gebotener, vereinnahmter oder bezahlter Geldbetrag. Der Grundstückspreis ist nicht notwendig mit dem → Grundstückswert identisch.

Grundstücksspekulant: Eine natürliche oder juristische Person, die bebaute oder unbebaute Grundstücke zum Zweck eines baldigen Weiterverkaufs auf Grundlage einer mehr oder minder begründeten Hoffnung auf rasch erzielbare Gewinne erwirbt. Ausschlaggebend ist häufig die Erwartung, einen planungsinduzierten Mehrwert in bare Münze umsetzen zu können, ohne Erschließungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen durchführen zu müssen. Eine weitere Triebfeder liegt in der Annahme eines baldigen Marktaufschwungs, der sich in höhere Immobilienpreise übersetzt. Bezogen auf unbebaute Grundstücke wird meist der Begriff »Bodenspekulant« gebraucht.

Grundstücksspekulation: Ein von mehr oder minder vage begründeten Hoffnungen auf rasch erzielbare Wiederveräußerungsgewinne getriebener Ankauf bebauter oder unbebauter Grundstücke. Ein Auslöser ist vielfach die Erwartung, dass erworbene Immobilien im Zuge kommunaler Planungen einer höherwertigen Nutzungskategorie zugeschlagen werden, also ein Planungsmehrwert zu bebuchen ist.

Grundstückswert: Der im normalen, wirtschaftlich orientierten Geschäftsverkehr für ein bebautes oder unbebautes Grundstück erzielbare Veräußerungs- bzw. Kaufpreis. Der Begriff steht für den Marktpreis bzw. den → Verkehrswert.

Grundstückswertermittler: Eine idealtypisch mit aktuellen methodischen Ansätzen vertraute Person, die → Verkehrswerte bebauter oder unbebauter → Grundstücke ableitet bzw. schätzt. Als Grundlage dienen → Ertragswertverfahren, → Vergleichswertverfahren, die DCF-Methode und (bei Renditeobjekten allenfalls eingeschränkt belastbar) das → Sachwertverfahren.

Grundstückswertermittlung: Die Ableitung eines → Verkehrswertes für ein bebautes oder unbebautes → Grundstück. Als Grundlage der Ableitung dienen → Ertragswertverfahren, → Vergleichswertverfahren, die DCF-Methode und (bei Renditeobjekten nur eingeschränkt belastbar) das → Sachwertverfahren.

Grundstückszuschnitt: Die Form, der Umriss eines Grundstücks. Der Zuschnitt ist vor allem bei kleinen Grundstücken eine wesentliche Bestimmungsgröße der Ausnutzbarkeit eines Areals. Ungünstige Formen können sich in drastisch geminderte Bodenwerte übersetzen, im Extrem eine wirtschaftliche Bodennutzung sogar vereiteln.

Gründung (Bau, gegenständlich): Der konstruktive Übergang zwischen Boden bzw. Bauwerksuntergrund und einem aufstehenden → Gebäude bzw. → Bauwerk.

Gründung (Bau, prozessual): Die konstruktive Ausbildung des Übergangs vom Gebäude zum Boden bzw. Bauwerksuntergrund. Zweck der auch als »Fundament« bezeichneten Gründung ist es, das Bauwerk so zu verankern, dass ihm eventuelle Bodenverformungen und / oder Bodenbewegungen infolge von Frosteinwirkung, Austrocknung, Aufschwemmung oder Erdbeben usw. nichts anhaben können.

Gründung (Siedlung): In besiedelten Regionen die zumeist von förmlichen Rechtsakten begleitete Neuanlage einer Siedlung.

Gründung (Stadt): Die regelhaft von formalen Akten begleitete bzw. herrschaftliche Erklärung, auf einem Stück Land eine Stadt zu errichten bzw. errichtet wissen zu wollen, gefolgt vom Beginn entsprechender baulicher Maßnahmen.

Gründungspfahl: Auch »Fundamentpfahl« genannt. Es handelt sich um einen regelhaft bis zum Erreichen einer tragfähigen Schicht in den Grund getriebenen oder gebohrten Pfahl, der – gewöhnlich als einer von mehreren bzw. vielen – als stabile Verankerung eines Gebäudes oder Bauwerks dient.

Gründungsplatte: Eine regelhaft aus Stahlbeton gefertigte (unterste) Bodenplatte, die nötig wird, wenn a) ein Untergrund geringer Tragfähigkeit vorliegt oder b) eine hohe, auch hochgradig tragfähige Böden überfordernde Baulast vorliegt. Ein inhaltsgleicher Ausdruck ist »Fundamentplatte«.

Grundversorger (Einzelhandel): Die gebräuchliche Verkürzung des → »Grundversorgungsbetriebes«.

Grundversorgung (Planungswesen, Siedlungsentwicklung): Bestehende oder auch fehlende Einkaufmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs.

Grundversorgungsbetrieb (Einzelhandel): Ein Einzelhandelsbetrieb mit einem Warenangebot, dass alltägliche Kundenbedürfnisse abdeckt. Der Begriff steht für Anbieter mit Sortimentsschwerpunkt im Nahrungs- und Genussmittelbereich, voran Tante-Emma-Läden, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter.

Grundversorgungsgeschäft: Siehe → Grundversorgungsbetrieb (Einzelhandel).

Grundversorgungsladen: Ein kleinflächiger → Grundversorgungsbetrieb, also ein begrenzte Sortimente von täglichen Bedarfsgütern anbietendes Geschäft.

Grundversorgungszentrum (Stadthierarchie): Oftmals gleichbedeutend mit »Unter«- bzw. »Grundzentrum« verwendet. Es handelt sich um zwischen → Kleinzentrum und → Mittelzentrum stehende → zentrale Orte. Idealtypisch besitzen sie vollumfänglich entwickelte Grundversorgungseinrichtungen, decken also den gesamten (normalen) täglichen Bedarf ab. In mehr oder minder eng begrenztem Umfang bedient der örtliche Einzelhandel zudem die Nachfrage nach Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs.

Grundwert: Eine andere Bezeichnung für »Bodenwert«. Ein monetärer Betrag, der Boden bzw. einer Flächeneinheit bei festgelegter, nicht änderbarer Nutzung oder bei Verwirklichung einer einträglicheren bzw. der optimalen Nutzung zugebilligt werden kann. Wirtschaftliche Logik unterstellt, ist es ein Preis, der ausgehend von marktüblichen Renditevorstellungen im Rahmen einer Projekt- oder Immobilienentwicklung gezahlt werden kann. Kurz: Der Grundwert stellt sich als Residuum dar. Bodenwerte sind keineswegs zwingend mit geforderten, angebotenen oder gezahlten Preisen gleichzusetzen.

Grundzentrum (Raumplanung): Eine andere Bezeichnung für das → Unterzentrum.

Grüne Wiese (Planungswesen): Ursprünglich eine bildhafte Umschreibung, die zum Fachausdruck mutierte. Sie steht für städtebaulich unintegrierte Standorte. Mit anderen Worten: für Standorte, die außerhalb eines gewachsenen, entstehenden oder geplanten Siedlungskörpers liegen.

Grünlandgrundzahl: Die auf Grünland bezogene Entsprechung der → Bodenzahl, die ertragbezogene Merkmale des Bodens (ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren) in ein Punktesystem überführt; sie bildet die wesentliche Grundlage bei der Ermittlung der → Grünlandzahl.

Grünlandzahl: Die auf Grünland bezogene Entsprechung der → Ackerzahl. Es handelt sich um eine bodenbezogene Ertragsmesszahl, die neben fruchtbarkeitsbestimmenden Bodenmerkmalen weitere Faktoren (Exposition, Klima, Topographie usw.) berücksichtigt; sie basiert auf der → Grünlandgrundzahl.

Grünstein: Eine andere Bezeichnung für den Diabas. Es handelt sich um ein durch Metamorphose verändertes Ergussgestein grünlicher Färbung, das u. a. als Baustoff für Denkmäler und Säulen dient.