Immobilienwirtschaftliches Glossar

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Einträge zu Fo – Foo

FOC: Das gängige Kürzel für »Factory Outlet Center (US) / Centre (UK)«. Eine gewachsene oder einheitlich geplante Ansammlung von Herstellerläden, die an werksfernen Standorten Markenware zu Preisen vertrieben, die 30 % – 70 % unter dem Niveau des regulären Einzelhandels liegen. Anfänglich dienten FOC dem Absatz von Restposten, Modellen der Vorsaison oder leicht schadhaften Produkten; inzwischen wird auch für den Vertrieb in FOC produziert. Der Verkauf erfolgte ursprünglich zumeist in schmucklosen Räumlichkeiten, unter Verzicht auf einen kostentreibenden Personalstock. Moderne FOC werden sorgsam geplant und mehrheitlich ansehnlich gestaltet. Das Angebotsgefüge beherrschen die Branchen Bekleidung und Schuhe. Beide nehmen mindestens die Hälfte verfügbarer Verkaufsflächen ein und steuern im Mittel ca. 70 % zum Centerumsatz bei. Stark vertreten sind zudem Hersteller von Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Sportmoden und Parfümeriewaren. Das erste (größere) FOC eröffnete 1974 in Redding, Pennsylvania (USA).

Foggara: Das im nordwestlichen Afrika gebräuchliche Wort für »Qanat« bzw. »Kanat«. Ein auf Schächten und Stollen beruhendes Wasserversorgungssystem. Die Wasserleitung folgt einem natürlichen Gefälle. Geschaffen werden Qanate, indem zwischen Wasserquelle und Verbrauchsort eine lange Reihe brunnenähnlicher, gewöhnlich 20 m – 200 m tiefer Schächte gegraben und ihre Sohlen zu einem unterirdischen, flach geneigten, durchschnittlich rund 70 cm breiten und 1,20 m hohen Kanal verbunden werden. Der Wassertransport erfolgt oft über viele Kilometer. Technisch gesehen handelt es sich bei Qanaten um → Gravitationsleitungen bzw. → Freispiegelleitungen. Das Qanat kam im Gebiet des heutigen Iran auf; es verbreitete sich bis nach Marokko.

Foliendach: Ein → Flachdach, das mittels Kunststoffbahnen gedeckt wird. Dieser Ansatz wird bevorzugt dann gewählt, wenn ein → Gebäude bzw. eine → Halle aufgrund großer Stützweiten nach einer leichten Dachkonstruktion verlangt.

Folly (Gartenkunst): Ein »närrisches« Gartenbauwerk, eine äußerst ungewöhnliche Staffage.

Folterkammer: Ein von perversen Personen und Institutionen vieler Zeitalter genutzter Raum oder Gebäudetrakt, der darauf ausgelegt ist, Menschen systematisch zu quälen (u. a. um Geständnisse oder die Preisgabe von Geheimnissen zu erzwingen).

Folterkeller: Buchstäblich genommen eine in einem Keller befindliche → Folterkammer.

Fonds (immobilienbezogen): Eine Kapitalanlageform, bei der ein Initiator bzw. eine Kapitalanlagegesellschaft Gelder beteiligungswilliger Kreise einwirbt, um sie zweckgebunden in Immobilien zu investieren. Je nach strategischem Ansatz zielen Fonds auf einzelne Immobilien, fest definierte Objektpakete oder u. U. fortwährend umgestaltete Portfolien ab. Investments können sich auf eindeutig ausgewiesene Einzelobjekte oder fest umrissene Immobiliensegmente (Büro, Einzelhandel, Hotellerie usw.) richten; sie können auf Bestandsobjekte abheben, aber auch Projektentwicklungen berücksichtigen.

Fonds, geschlossener (immobilienbezogen): Eine Investmentform, bei der Anlagegelder (zumeist) für ein konkret bezeichnetes Objekt oder ein entsprechendes → Portfolio eingeworben werden. Das jeweilige Objekt bzw. Immobilienpaket wird in einem Emissionsprospekt beschrieben, was es Anlegern – zumindest theoretisch – ermöglicht, Angebote anhand objekt- und marktspezifischer Angaben miteinander zu vergleichen. Tatsächlich ist weder der Realitätsgehalt formulierter Aussagen gesichert, noch besitzen die wenigsten Anleger immobilienwirtschaftliche Kenntnisse, die eine fundierte Einschätzung jeweiliger Angebote zulassen. Die maximale Anlegerzahl eines geschlossenen Fonds ergibt sich aus dem ausgewiesenen Eigenkapitalbedarf sowie dem festgeschriebenen Mindesteinzahlungsbetrag je Anleger. Sobald das benötigte Eigenkapital eingeworben ist, wird der Vertrieb eingestellt, der Fonds also geschlossen. Anleger binden sich für einen festgeschriebenen Zeitraum, wobei vorzeitige Fondsauflösungen bei entsprechendem Mehrheitsvotum möglich sind. Anteilsverkäufe vor dem geplanten Auflösungsstichtag eines Fonds sind zumeist statthaft, scheitern vielfach allerdings am Fehlen eines funktionierenden Zweitmarktes oder sind nur gegen hohe Abschläge möglich. Kurz: Anteilen geschlossener Fonds mangelt es an Fungibilität. Da Laufzeiten von 10 – 20 Jahren üblich sind, eignet sich diese Fondsvariante ausschließlich für Anleger, die sicher sein können, ihr eingebrachtes Kapital nicht vorzeitig zu benötigen. Geschlossene Fonds stellen unternehmerische Beteiligungen dar; folglich besteht die Gefahr eines vollständigen Verlustes ihrer Einlage. Vertiefend siehe u. a. den Portalbeitrag »Geschlossene Immobilienfonds – Image«.

Fonds, offener (Immobilienfonds): Ein Investmentkonstrukt, das (idealtypisch) auf fortwährenden Marktaktivitäten (Käufe, Verkäufe) und einer kontinuierlichen Einwerbung von Anlegergeldern beruht. Das Beteiligungsmodell ähnelt Aktienanlagen, insofern ein beliebig großer Anlegerkreis jederzeit Anteile zum jeweiligen Marktpreis erwerben und diese wiederum – so die Theorie – nach Belieben abstoßen kann. Offene Immobilienfonds kennzeichnet somit ein grundsätzlich variables Verhältnis von laufenden Kapitalzuflüssen und -abflüssen. Regelhaft verändert sich der gehaltene Immobilienbestand. Anleger beteiligen sich also weniger an bestimmten Immobilien, sondern vielmehr an einem veränderlichen Pool. Vereinfachend dargestellt beteiligen sie sich an einer Investmentstrategie, weniger an Immobilien selbst. Grundsätzlich ermöglichen es offene Immobilienfonds, Renditen mittels antizyklischer Strategien zu steigern, zumindest jedoch nahe eines angestrebten Niveaus einzupendeln. Da eingeworbene Mittel zu erheblichen Teilen in Immobilien investiert werden müssen, sind offene Fonds allerdings von irrational getragenen Marktentwicklungen abhängig. Einerseits fließen ihnen gehäuft Gelder zu, wenn der Markt »brummt», anderseits steigen Anleger gehäuft aus, bewegt sich der Markt nach unten. Folglich kaufen die Fonds vergleichsweise hochpreisig ein, umgekehrt verdammen sie großvolumige Mittelabflüsse zu teils »unterwertigen« Verkäufen. Offene Fonds streben eine große Marktbreite in Bezug auf ansprechbare Zielgruppen an. Dem entsprechend ermöglichen sie Beteiligungen auf Grundlage niedriger Mindestbeträge.

Fondsanleger (immobilienbezogen): Eine Person, die sich an einem geschlossenen oder offenen Fonds beteiligt, also mindestens einen Anteilsschein zeichnet bzw. gezeichnet hat.

Fondsanteil (immobilienbezogen): Ein Investmentzertifikat, dessen Kaufpreis (ohne → Agio) dem Mindestbeteiligungsbetrag an einem offenen oder geschlossenen Fonds entspricht.

Fondsanteilsvertrieb: Vergleiche → Fondsvertrieb (Immobilienfonds, prozessual).

Fondsbeteiligung (immobilienbezogen): 1. Ein Geldbetrag, der in den Erwerb mindestens eines Fondsanteils fließt. 2. Ein Anteilsschein an einem Fonds. 3. Der Beitritt zum Anlegerkreis eines offenen oder geschlossenen Fonds.

Fondsinitiator (immobilienbezogen): Eine juristische oder natürliche Person, die einen Fonds auflegt. Ihr obliegt es, eine Fondsgesellschaft zu gründen, das Anlagesegment (Büro, Einzelhandel usw.) zu bestimmen, konkrete Objekte auszuwählen und zu akquirieren. Weiterhin übernimmt ein Initiator die Beschaffung bzw. Einwerbung benötigten Kapitals sowie die Organisation oder die in Eigenregie durchgeführte Überwachung und Steuerung des Fondsbetriebes.

Fondskosten, weiche (Immobilienfonds): Ein Oberbegriff für Kosten, die im Rahmen einer Fondsgestaltung über die Summe aus Objektkaufpreis und üblichen Erwerbsnebenkosten (die grundsätzlich beim Eigentumsübergang einer Immobilie anfallen) hinausgehen bzw. berechnet werden. Die Weichkosten beinhalten Vergütungen für Leistungen des Initiators (Gesellschaftsgründung, Konzeption / Strukturierung, Prospektierung, Kapitalbeschaffung, Verwaltung, Abverkaufsanbahnung / -durchführung usw.), ein regelhaft vereinbartes → Agio (für das es bei Berechnung interner Leistungen keine belastbare Begründung gibt) sowie externe Kosten (Steuer- / Rechtsberatung, Finanzierungsvermittlung, Vertriebsprovisionen, eventuelle Platzierungsgarantien usw.). Weiche Kosten stellen keine investive Größe im eigentlichen Sinn dar, keine Ausgaben, die unmittelbar in den Erwerb einer Immobilie bzw. Erträge generierender Flächen fließen. Gemessen an direkten Erwerbslösungen (durch einen Anleger oder eine Anlegergruppe) sind sie als verlorenes Kapital einzustufen. Nun ist offenbar, dass die wenigsten Menschen wohlhabend genug sind, ein kleines Fachmarktzentrum, geschweige Wolkenkratzer oder Mega-Malls zu kaufen. Über ein Fondskonstrukt können die etwas betuchteren unter ihnen immerhin Miteigentümer werden. – Dies in aller Regel allerdings um einen hohen Preis, insofern weiche Kosten (sie bewegen sich mehrheitlich zwischen 12 % und 18 %) mittel- wie unmittelbar hart auf die (verkaufsförderlich kalkulierten) Renditen durchschlagen. – »Mittelbar« deshalb, weil Fondsanbieter auf eine wettbewerbsfähige »Renditeoptik« bedacht sind. Übersetzt heißt das, von ihnen vermarktete Objekte sind in aller Regel weit schwächer zu beurteilen, als solche, die zu gleichen → Vielfachen direkt erworben werden bzw. wurden. Vertiefende Informationen bieten themenbezogene Artikel in der Portalrubrik »Finanzieren / Investieren«.

Fondslaufzeit (geschlossene Immobilienfonds): 1. Die vorab festgelegte Haltedauer einer Immobilie oder eines Portfolios bzw. jener Zeitraum, über den hinweg das jeweilige Immobilienengagement beibehalten werden soll. 2. Die tatsächliche Haltedauer einer Fondsimmobilie oder eines Portfolios. Abweichungen zwischen festgelegter und tatsächlicher Haltedauer ergeben sich u. a. infolge vorzeitiger Auflösungen durch Mehrheitsbeschluss, eintretender Insolvenz oder einer (seltenen) Laufzeitverlängerung bei ungünstiger Marktlage zum ursprünglich angestrebten Exitzeitpunkt.

Fondsprospekt (geschlossene Fonds): Eine gesamtheitliche Darstellung des Beteiligungsgegenstandes (z. B. Immobilie) sowie konzeptioneller Parameter. Der Prospekt beinhaltet eine erläuternde Vorstellung der Fondsstruktur, Übersichten zur Investitions-, Finanzierungs- und Liquiditätsplanung, eine Ergebnisrechnung, Aussagen bezüglich wirtschaftlicher, steuerlicher, rechtlicher Rahmenbedingungen, eine Chancen-Risiken-Abwägung, eine Benennung und Beschreibung wichtiger Fondspartner sowie Gesellschafts- bzw. Treuhandvertrag und Zeichnungsschein. Der Prospektherausgeber haftet für den Wahrheitsgehalt getroffener Aussagen.

Fondsvertrieb (Immobilienfonds, Abteilung): Eine für die → Platzierung von Fondsprodukten verantwortliche Unternehmensabteilung. In vielen Firmen sind Akquise- und Vertriebsverantwortung weitestgehend getrennt; hier besitzt der Vertrieb sehr beschränkte Möglichkeiten, die Einkaufsaktivitäten zu beeinflussen. In anderen Unternehmen wackelt gleichsam der Schwanz mit dem Hund; hier bestimmt der Vertrieb die konkrete Objektakquise maßgeblich (mit). Da eine zumindest latente Neigung besteht, sich die Arbeit zu vereinfachen (und Erfolge feiern zu können), zielen Vertriebsleute häufig auf hohe Renditezahlen ab. – Die sich im Nachgang vielfach als illusorisch erweisen, weil bei höheren Nettoanfangsrenditen regelhaft mindere Objektqualitäten vorliegen, die sich, »vertriebslogisch« begründet in kaum einer Kalkuation auch nur annähernd berücksichtigt, wiederum in erhöhte Risiken und oftmals erhebliche Einnahmeausfälle übersetzen.

Fondsvertrieb (Immobilienfonds, prozessual): Der Verkauf von Anteilen an einem Immobilienfonds. Zur vertrieblichen Aktivität zählt – entscheidend – der Aufbau neuer bzw. die Pflege und Harmonisierung bestehender Absatzkanäle. Weiterhin deckt der Begriff die Verhandlung vertraglicher Modalitäten einer Zusammenarbeit zwischen Fondsgesellschaft und Vertriebspartner(n) ab.

Fondszeichner: Ein Anleger, der mindestens einen Fondsanteil bzw. Anteilsschein erwirbt oder erworben hat.

Fööeräen: Der Wohntrakt bzw. das Vorderhaus eines → Gulfhauses.