Immobilienmanagement

Managementlinien

Folgender Beitrag grenzt immobilienwirtschaftliche Managementlinien gegeneinander ab. Er beruht unter anderem auf meinen Erfahrungen im US-Immobilienmarkt.

Manager zu sein, gilt als chic. Allerdings inflationierte der wahre oder eingebildete Wichtigkeit widerspiegelnde Titel zur schwammigen Allerweltsbezeichnung. Sie geht – ältere lateinische Wurzeln ausgeblendet – auf das englisches (to) manage zurück. Das Wort lässt sich mit handhaben, bewältigen, bewerkstelligen, leiten, fertigbringen oder hinbekommen übersetzen. Vielfach wird der Begriff mit verwalten übersetzt, wodurch Manager und Verwalter gleichgesetzt werden. Manager von Schrot und Korn werden sich schütteln: Sie sehen sich als Macher und Beweger. Das Englische gibt ihnen zumindest ansatzweise recht, da es Verwalter mit Begriffen belegt, die überwiegend weisungsgebundene Funktionen beschreiben: administrator, caretaker usw. Der englische Verwalter ist eher ein Kümmerer als ein Richtungsgeber.

Hinsichtlich des Managementbegriffs regiert Deutschlands Immobilienwirtschaft ein Tohuwabohu. Die Anzahl bekennender Hausverwalter schwindet, Asset Manager und Facility Manager machen sich breit, Real Estate Manager schwenken ihr Fähnchen. Es ist absehbar, dass sich Property Manager vermehrt am Gerangel um Kunden beteiligen werden. Uneingeweihten dürfte angesichts der klangvollen Titel, die sie von Visitenkarten und Werbeschildern anspringen, schwindeln. Was all die Manager voneinander unterscheidet, scheint den wenigsten von ihnen selbst klar zu sein. Diese Feststellung könnte als kess abgetan werden, wenn genannte Managementlinien nicht in einem selbstdefinitorischen Dilemma gefangen wären. Dieses gründet zum Gutteil darauf, dass reihum bemühte englische Ausgangsbegriffe inhaltlich ungenügend durchdrungen werden. Es beruht auch darauf, dass zunehmender Wettbewerbsdruck die Neigung verstärkt, in fremden Revieren zu wildern. Punkt zwei führt unweigerlich dazu, dass gerade eines spielbaren Marktvorteils wegen geschärfte Profile verschwimmen.

Mit Asset Managern und Facility Managern tauchten eingebürgerte Berufsbezeichnungen auf. Real Estate Manager, mehr noch Property Manager, segeln hierzulande hingegen noch unter dem allgemeinen Radar. Bezogen auf den Property Manager erstaunt das: Die englischverliebte Zunft scheint zu übersehen, welche entscheidende Rolle die angelsächsischen Immobilienwirtschaft dem Property Management beimisst. Beide Begriffe führen zum Real Estate Manager, der sich eingedeutscht als Immobilienmanager zu erkennen gibt. Diese Sammelbezeichnung taugt zur Abgrenzung gegenüber Finanzmanagern und kann herangezogen werden, um sich innerhalb der Immobilienwirtschaft von Projektentwicklern, Bauträgern und anderen abzuheben. Als Managementzweig der Branche ist sie nicht aufzufassen. Somit blenden wir sie aus.

Übersetzungen jeweilige Funktionen präzisierender Schlüsselbegriffe gestatten eine Annäherung, welche Aufgaben einzelnen Managementlinien zufallen. Sie verleihen insbesondere Asset- und Facility Managern klare Konturen.

Asset steht für Vermögen, Vermögensgegenstand, Aktivposten. Folglich ist ein Asset Manager ein mehr oder minder chancenorientiert agierender Vermögensverwalter beziehungsweise Vermögensbewirtschafter. Der kaufmännische Hintergrund tritt zutage.

Facility kann mit Anlage und Einrichtung im infrastrukturellen Sinn (Sport, Freizeit, Handel, Logistik usw.), Faszilität oder Anlage im Sinne einer technischen Einrichtung (z. B. Heizungsanlage) übersetzt werden. Die technische Ausrichtung beziehungsweise Note wird unmittelbar fühlbar.

Wie steht es mit der dritten Größe der Managementriege. Auch hier erhellen Übersetzungen den Hintergrund: Property kennt je nach Zusammenhang etliche deutsche Entsprechungen: Anwesen, Eigentum, Besitz, Grundstück, Immobilie, Objekt, Liegenschaft. Die zahlreichen, Property Managern zuzordnenden Übersetzungen schärfen ihr Profil keineswegs. – Obwohl keine unmittelbaren Überschneidungen mit den auf Asset- und Facility Manager bezogenen Kernbegriffen bestehen. Wenn die Burschen jedoch weder Asset- noch Facility Manager sind, was sind sie dann? Worin liegen ihre Aufgaben? – Dazu später mehr. Beleuchten wir zunächst wesentliche Bezüge und Zusammenhänge.

Asset Management gilt nicht als ursprüngliche immobilienwirtschaftliche Disziplin und ist es doch, insofern Grundbesitz im Altertum den Vermögenswert beziehungsweise das Asset schlechthin darstellte. Dessen ungeachtet herrschen im heutigen Asset Management finanzwirtschaftliche Denk- und Handlungsmuster vor. Diesbezüglich interessant erscheint eine Definition des Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Sie grenzt Immobilien-Assetmanager mittelbar aus. Es heißt: Asset Management bedeutet die Steuerung eines Anlageportefeuilles nach Risiko- und Ertragsgesichtspunkten. Und weiter: Die Dienstleistung wird von Finanzintermediären (Finanzvermittlern) angeboten. Sie umfasst die Vorbereitung und Umsetzung von Anlageentscheidungen zur Verfügung des Geldvermögens Dritter. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. lieferte 2009 eine Definition, wonach anlageorientiertes Immobilien-Asset Management ... das strategische, ergebnisorientierte Vermögensmanagement / Wertschöpfungsmanagement eines Immobilienbestandes auf Einzelobjektebene im Interesse des Eigentümers ist. Die Begriffsbestimmung umreißt die Grundaufgaben nachvollziehbar, gleicht – so kurz sie ist – jedoch einem Sack heißer Luft. Sie enthält nicht nur überflüssige, sondern auch unsinnige Aussagen: Welches anlageorientierte Management kommt ohne Strategie aus? Welches ist nicht ergebnisorientiert? Und welcher Eigentümer lässt Bestände betreuen, wenn das nicht in seinem Interesse ist? Obendrein wird nicht zwischen Anlage und Investition unterschieden. Ein hinsichtlich der Differenzierung hier behandelter Managementlinien entscheidender Sachverhalt verdient ausdrücklich erwähnt zu werden: Das Asset Management widmet sich zuvorderst im kaufmännischen Bereich angesiedelten Fragen. Die Alltagsarbeit erweist sich als zahlenbasiert und zahlungsstromorientiert. Das unterstreicht eine unter Facility- und Property Managern verbreitete Sichtweise: In deren Augen betreiben Asset Manager gehobene, Controlling-Komponenten beinhaltende Buchhalterei. Sie nehmen sie vielfach als Pfennigfuchser wahr, die weder begreifen wollen noch können, dass Ertragssicherheit auf fortwährenden Investitionen in Gebäudetechnik, Modernisierungen und marktwirksame Positionierungsmaßnahmen beruht. Gestandene Asset Manager verwahren sich selbstredend gegen das ihnen angeheftete Knauserimage. Sie erfüllen vielfältige Aufgaben. Ein vorrangiges Tätigkeitsziel liegt darin, den laufenden Betrieb einzelner Immobilien oder eines Portfolios ertragsoptimal zu gestalten. In diesem Rahmen kann es eine zentrale Aufgabe sein, Leitlinien für Investitionsentscheidungen und gegebenenfalls deren Finanzierung zu entwerfen. Ihre Funktion kann sich auch darauf beschränken, vorgegebene Strategien umzusetzen.

Facility Manager beackern gänzlich andere Felder. Wie oben angeschnitten liegt ihrem Metier eine technische Orientierung zugrunde. Ihre Hauptaufgabe ist es, haustechnische Systeme zu gestalten, zu erhalten, auf Vordermann zu bringen und kostenoptimal auszulegen. Mit anderen Worten: Sie sind damit betraut, die Wirtschaftlichkeit sämtlicher Gebäudeeinrichtungen beziehungsweise damit verbundener technischer Prozesse zu gewährleisten.

Aus Sicht vieler Asset- und Property Managern stellen sich Facility Manager – sie hören es ungern – als bessere Hausmeister dar. Tatsächlich entwickelte sich das FM aus hausmeisterlichen Wurzeln. Dass es wertvolle Dienste zu leisten vermag, ist unbestritten. Investoren sind gut beraten, das Wissen erfahrener Facility Manager in Bauplanungen und Kaufentscheidungen einfließen zu lassen.

Nachdem kaufmännische und technische Felder abgegrast erscheinen, fragt sich, was für Property Manager zu tun bleibt. Wie bereits angeklungen, stellen sie hierzulande eine weithin unbekannte Größe dar. Damit stoßen wir auf ein befremdliches Phänomen, zumal ihre Bezeichnung unmittelbare Immobilienbezüge herstellt. Zur Erinnerung: Property übersetzte sich unter anderem mit Immobilie. Wer vermutet, sie würden zwischen Facility- und Asset-Management vermittelnde Nischen ausfüllen, liegt ansatzweise richtig und zugleich daneben: Property Manager besitzten die größte Spielwiese aller Managementlinien. Sie erfüllen übergreifende Aufgaben. Sie verkörpern den heißen Draht zum Markt in all seinen Facetten. Ihr Geschäft ist einerseits tagesaktuell, andererseits strategisch ausgerichtet. Sie arbeiten direkt an und in jeweiligen Objekten. Sie verantworten deren Marktpositionierung, formen den Mieterbesatz, sorgen für eine langfristige Bindung begehrter Mieter und tauschen unpassende aus. Sie entscheiden über die im Interesse dauerhafter Ertragsoptimierung vorzuhaltenden Flächenreserven (deutschen Immobilienmanagern erscheint die Vorstellung bewusst in Kauf genommener Leerstände mehrheitlich absurd).

Asset Manager und (abgeschwächt) FM Manager begegnen Property Managern oftmals naserümpfendbringen: Die Frontschweine schreiben Nachfragebedürfnisse groß. Sie wollen zeitgemäße Produkte vermarkten. Sie klagen eine reibungslos funktionierende Gebäudetechnik ein, pochen auf Investitionen und gewähren obendrein Mietanreize.

Aufeinander eingespielt, bilden vorgestellte Managementlinien ein schlagkräftiges Dreieck, das unterschiedliche Fähigkeiten und Zuständigkeiten ertragswirksam verbindet.