Immobilieninvestment

Strategien

4 Strategische Ansätze

4.1 Core

Core lässt sich mit Kern, Mittelpunkt, Herzstück, Kernstück und Ader / Seele (auf Kabel gemünzt) übersetzen. Die Begriffe bergen eine womöglich zu Fehleinschätzungen führende Deutungsfalle: Ein als Core bezeichnetes Objekt könnte als Kernimmobilie beziehungsweise Herzstück eines Portfolios aufgefasst werden. Tatsächlich steht der Begriff keineswegs für den Stellenwert einer Immobilien innerhalb eines Portfolios, sondern für ihre relativen Qualitäten innerhalb eines Marktgebietes. Wofür Core konkret steht, zeigt sich, werden einige genannte Übersetzungen buchstäblich in räumliche Bezüge übertragen. Kurz: Core-Immobilien kennzeichnen Standorte in erstklassigen Lagen innerhalb der Hauptzentren von Metropolen oder hochrangigen Großstädten. Regelhaft handelt es sich um hochwertige, durch einen stabilisierten Mieterbesatz und lange Restvertragslaufzeiten glänzende Bestandsgebäude. Der Charme derartiger Immobilien liegt in hervorragenden, nicht zu vervielfältigenden Standortmerkmalen, die für sich genommen hohe Flächenmieten und vergleichsweise glatte Mietverlaufskurven erwarten lassen. Diese Vorzüge preisen Verkäufer naturgemäß ein. Die Mietmultiplikatoren sind hoch, erzielbare Anfangsrenditen fallen entsprechend niedrig aus. Im Allgemeinen fließen in den Erwerb solcher Immobilien hohe Eigenmittelanteile.

Core-Objekte sind vor allem für langfristig denkende Bestandshalter interessant. Aufgrund schmaler Renditen eignen sie sich nur bedingt für die Auflage geschlossener Immobilienfonds. Dementgegen bewähren sie sich als Ertragsanker in den Portfolien offener Fonds.

4.2 Core plus

Diese Strategie verbreitete sich frühzeitig unter Finanzinvestoren. Es handelt sich um einen portfoliobasierten Ansatz, der Sicherheit betont, jedoch über Core-Investments liegende Gesamtrenditen anstrebt. Mittel zum Zweck ist ein Mix aus Core-Investments (bis zu 75 %) und erlösbezogen risikoreicher einzustufenden Objekten. Zumeist besteht diese Beimischung aus Immobilien mit Aufwertungspotential, das mittels Modernisierung und / oder verbesserter Managementleistungen zu heben ist.

Core-Plus-Ansätze bergen überschaubare Risiken. Wie die Core-Strategie setzen sie auf den Erwerb von Bestandsgebäuden, die im Portfolioquerschnitt sehr hohe Vermietungsstände aufweisen. Anders als bei reinen Core-Ansätzen werden teils Gebäude mit durchschnittlich kurzen Restmietzeiten einbezogen, um erwartete Marktaufschwünge in einträglichere Mietabschlüsse umzumünzen. Die Eigenkapitalrendite wird tendenziell stärker als bei Core-Investments gehebelt. Übliche Fremdkapitalquoten bewegen sich um 50 % bis 60 % anfallender Investitionskosten. Erzielbare Renditen liegen abhängig vom Gewicht risikoreicherer Objekte höher als bei reinen Core-Anlagen. – Sofern die Rechnung aufgeht.

4.3 Value add

Die Bezeichnung steht für Ansätze, die auf eine aktive Wertsteigerung gut gelegener, funktional intakter Immobilen abheben. In aller Regel verfolgen Value-add-Investoren einen auf Umschlag setzenden Kurs: Immobilien werden erworben, aufgemöbelt, aufvermietet und während günstiger Marktphasen veräußert. Managementleistungen, Mieterbesatz und vertragliche Konditionen werden optimiert, Immobilien also repositioniert. Naturgemäß versuchen Value-add-Spezialisten, langfristig hohe und stabile Mieterträge zu sicherzustellen. Ihr vorrangiges Ziel liegt jedoch – wie erwähnt – darin, Gewinne über einen Abverkauf zu erzielen. Die langfristige Mietoptimierung – nicht kurzfristige Mietmaximierung – dient als Mittel zum Zweck. Normalerweise werden Fremdmittel im Bereich von 60 % – 70 % der Investitionssumme eingesetzt.

Gemeinhin wird unterstellt, Value-add-Strategien verbänden sich mit mittleren bis hohen Risiken. Das trifft nicht zu. Wie bei jeder Projektentwicklung entscheidet die professionelle Reife der Verantwortlichen über Erfolg oder Misserfolg. Das Metier ist knifflig, aber gut beherrschbar. Erfahrene, finanzstarke Unternehmen besitzen beste Aussichten, ansehnliche Renditen einzustreichen. Stellt sich das Marktumfeld zum angepeilten Verkaufszeitpunkt ungünstig dar, können sie jeweilige Immobilien halten, bis sich ein Aufschwung einstellt.

4.4 Opportunistic

Anders als die Value-add-Linie prägen die opportunistische Schiene stark spekulative Züge. Diese Strategie kann sich sowohl auf Bestandsgebäude, darunter Nischenprodukte, als auch Bauerwartungs- und Rohbauland richten. Dieser Käufertyp geht von anderen Investorenkreisen gemiedene Vorhaben an, die häufig umfassende Sanierungen, teils ausgewachsene Projektentwicklungen voraussetzen. Vielfach bürden sich Opportunisten über übliche Investorenrisiken somit Entwicklerrisiken auf. Diese doppelte Gefahrendosis überträgt sich in ein Gesamtrisiko, das höher zu veranlagen ist als jeweilige Einzelrisiken.

Während Value-add-Entwickler hinsichtlich Standortwertigkeit und Objektqualität weit überwiegend vergleichsweise hohe Ansprüche stellen, nimmt das opportunistische Lager diesbezüglich oftmals grenzwertige Abstriche in Kauf. Die Erwerbsstrategie beruht zum Gutteil auf taktischen Erwägungen. Angesichts vermehrter Unwägbarkeiten hinsichtlich der künftigen Marktstellung erworbener Gebäude neigen Anhänger dieser Strategie zum Einsatz hoher Fremdkapitalanteile. Verbreitet sind Größenordnungen zwischen 80 % und 90 % veranschlagter Gesamtinvestitionskosten. Zielrenditen von mehrheitlich 25 % bis 30 % verweisen auf einkalkulierte Flops.

5 Fazit

Die Betrachtung verdeutlicht, dass hinter englischen Strategiebegriffen hierzulande altbekannte Inhalte stecken. Unterschiede bestehen hinsichtlich der Beliebtheit jeweiliger Handlungsweisen: Deutsche Investoren bevorzugen sicherheitsbetonte Ansätze, Amerikaner zeigen sich insgesamt risikofreudiger.