Immobilieninvestment

Strategien

1 Einführung

Deutschlands Immobilienbrache frönt dem Englischen. Ob in Zeitungen, Magazinen, Büchern oder Fondsprospekten, uns springen Anglizismen an. Es ist die Rede von Developer, Single tenant property, Incentives, Multiples und Cap rates. Der Bereich von Anlagestrategien liefert ein anschauliches Beispiel für die Manie. Wer auf sich hält, spricht von Core, Core plus, Value add und Opportunistic. Zugegebenermaßen klingt das Englische bisweilen chic: Core-Immobilie eines marktführenden Logistikunternehmens hört sich allemal reizvoller an als von den Warenverteilsystemen eines Großkunden abhängiges Umschlaglager mit 12 m lichter Höhe. Und gewiss klingt chancenreiches Opportunistic-Objekt charmanter als abgewirtschaftete Hütte mit fragwürdigem Aufwertungspotential. Stattgegeben, auch hinter manchem Wertsteigerungsobjekt verbirgt sich eine Bruchbude, nur stellt das sperrige Wort keine klangliche Verlockung dar. Natürlich geht es um knallharte Interessen. Dieser Beitrag erhellt die Inhalte genannter Investitionsansätze.

2 Strategiebegriff

Strategie bezeichnet eine durchdachte, planvolle Annäherung an ein gestecktes Ziel. Immobilienbezogen kann eines darin liegen, eine bestimmte Rendite zu erzielen. Im Gegensatz zur Taktik, die eine rasche situationsgerechte Anpassung bedeutet, sind Strategien als längerfristig ausgerichtete Handlungsleitfäden zu verstehen.

3 Strategiegrundlagen

Es existiert ein bunter Strauß unterschiedlicher Investmentansätze. So gibt es direkte und indirekte, halte- oder handelsorientierte, passiv verwaltungs- und aktiv managementorientierte, risikoscheue und risikofreudige. Hier richtet sich das Interesse auf Einzelobjekte, dort auf Immobilienpakete. Es bestehen auf bestimmte Nutzungsarten eingeschränkte und breitbandige Strategien. Es ist ersichtlich, dass sich stets einige Ansätze überschneiden.

Zwei Gemeinsamkeiten weisen sämtliche Strategiekonzepte auf: Sie verstehen Immobilien als Vehikel, um Geldvermögen zu vergrößern, zumindest jedoch zu erhalten. Weiterhin beruhen sie auf der Auswahl einzelner oder mehrerer Objektklassen, die besonders geeignet erscheinen, das Hauptziel zu verwirklichen. Somit bildet ein umfassendes Verständnis verschiedener Immobilienarten den Dreh- und Angelpunkt jeder erfolgversprechenden Strategieentwicklung.

Anhand verschiedener Kriterien lassen sich Immobilien einordnen. Um belastbare Entscheidungsgrundlagen zu schaffen, sind verschiedene Objektmerkmale miteinander zu verknüpften. Zu diesen zählen beispielsweise

Nicht zu den eigentlichen Immobilienmerkmalen zählen Mieterbesatz, Vertragslaufzeiten, Finanzierungskonditionen und andere Faktoren mehr, die als Ableitungen jeweiliger Immobilienmerkmale aufzufassen sind. Akquisitionsstrategien, die diese Gesichtspunkte in den Vordergrund rücken, ähneln Bondlösungen.

Einzelne Immobiliencharakteristika stellen Facetten einer Gesamtbetrachtung dar. Es sind stets Merkmalskombinationen, die über die Ertragsaussichten von Immobilien bestimmen. Oben skizzierte Parameter geben ein grobes Erfassungsraster vor. Wie es zu verfeinern ist, verdeutlicht folgende Aufstellung anhand des Einzelhandelsbereichs.

Immobilienmerkmale abzubilden, stellt einen Ausschnitt einer Gesamtbewertung dar. Zur Objektstudie gesellen sich Markt- und Standortanalysen. Ihr Sinn liegt darin, die Wettbewerbsstellung einer Immobilie innerhalb ihres Marktrahmens zu bestimmen. – Und zwar vorausschauend. Es ist einzugrenzen, in welchem Maß allgemeine Trends, insbesondere jedoch Umfeldentwicklungen längerfristige Ertragsaussichten vorteilhaft oder nachteilig beeinflussen. Eine Bemessungsgröße ist beispielsweise die Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet. Das Ergebnis derartiger Untersuchungen zeigt, ob ein Objekterwerb mit der verfolgten Strategie harmoniert. Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet geben jeweilige Resultate Aufschluss darüber, welcher Strategie ein mögliches Investment entspricht. Diese Feststellung ist bedeutsam, da es sinnvoll sein kann, mehrgleisig zu fahren oder einen Investitionsansatz zu Gunsten eines anderen aufzugeben.