Immobilienprojektentwicklung

Risikobetrachtung

6.2 Marktsituation

Immobilienmärkte folgen nachvollziehbaren, nicht aber handlungslogischen Gesetzen. In Boomphasen werden selbst drittklassige Standorte entwickelt und Märkte mit spekulativ errichteten Einheiten überschwemmt. Es greift das Motto: Baue irgendein Objekt an irgendeinem Standort, solange der Markt aufwärts strebt. Dieser Ansatz zieht Leerstände, fallende Erlöse, ausufernde Mietanreize und Insolvenzen nach sich.

Der Leitsatz professioneller Immobilienentwickler lautet denn auch: Gehe mit einem dauerhaft tragfähigen Objekt zu einem günstigen Zeitpunkt an den Markt.

Solide Entwicklungstätigkeit gründet demzufolge auf Marktstudien. Diese Grundlagenarbeit kann nur ein Teil aller Entwickler leisten. Wichtig in anders gelagerten Fällen ist es, sich darüber im Klaren zu sein und erfahrene Berater einbeziehen. Aber: Mancher Developer scheut fällige Kosten, obwohl sie gemessen am Projektvolumen regelhaft verschwindend gering ausfallen.

Marktrealitäten weichen oftmals von verbreiteten Vorstellungen ab. So wird häufig unterstellt, eine positive Wirtschaftsentwicklung führe über erhöhte Flächennachfrage zu gesteigerter Bautätigkeit. Tatsächlich gilt das nur eingeschränkt. Verschiedene Immobilienarten erweisen sich hinsichtlich Nachfrage, Flächenausstoß und Mietentwicklung als mehr oder weniger konjunktursensibel. Mit etwa einjährigem Zeitversatz schlägt sich die wirtschaftliche Entwicklung bei

nieder. Die Ableitung lautet: Projektrisiken korrelieren stark mit der Nachfrageseite. Als kaum beziehungsweise nicht konjunkturgesteuerte Immobilienarten mit gleichsam endogenen Zyklen erweisen sich

In diesen Segmenten korrelieren Entwicklerrisiken stark mit der Angebotsseite. So neigt der Bürobereich zu einer wiederkehrenden Flächenüberproduktion aus sich heraus.

Auf Marktstudien zu verzichten, verstößt grob fahrlässig gegen Grundsätze einer marktorientierten Developmenttätigkeit. Als Dreh- und Angelpunkt erweist die weniger die augenblickliche Marktstellung eines Objekts, sondern vielmehr seine längerfristige Behauptungsfähigkeit innerhalb des Wettbewerbsrahmens.

6.3 Grundstücksbewertung

Spätere Gewinne werden teils bereits im Einkauf realisiert. Einen angemessenen Grundstückspreis zu ermitteln, setzt fachkundige Bewertungen einschlägiger Standortfaktoren voraus. Neben Lageparametern oder dem Art und Maß der statthaften Nutzung ist die Altlastenfrage klärungsbedürftig. Wer auf ehemaligen Industriearealen nicht nach gefährlichen Hinterlassenschaften oder bei einer von Weltkriegsbomben gerissenen Brache nicht nach Blindgängern fragt, begeht keinen Fehler, sondern ist nicht bei Trost. Abseits dieser Extrembeispiele kann jede Nachlässigkeit existenznotwendige Margen aufzehren und letztlich im Konkurs münden. Umgekehrt steuert eine sachgerechte Prüfung bestehende Risiken gegen Null.

6.4 Nutzungskonzept

Als A und O von Einzelhandels- und Mischungskomplexen erweist sich ein standortgerechtes Nutzungskonzept beziehungsweise eine optimale Branchenzusammensetzung. Wiederum gilt: Planungen sind aus dem absehbaren Marktrahmen, dem übergeordneten Nutzungsgefüge heraus abzuleiten. Hinzu treten hinsichtlich der Anordnung jeweiliger Nutzungsarten, Betriebsformen und Betriebstypen bedeutsame kundenpsychologische Gesichtspunkte. Zugkräftige Konzepte zu entwerfen, setzt ein umfassendes Verständnis grundlegender Zusammenhänge voraus. - An dem es vielfach hapert. Fehlergespickte Einkaufszentren und verkorkste Mischnutzungskomplexe belegen das zur Genüge. Die Liste begangener Schnitzer ist lang. Zu nennen sind fehlerhafte Standortbewertungen, überoptimistische Bedarfs- beziehungsweise Nachfrageeinschätzungen, die Umsetzung kurzfristig ertragsmaximierender statt langfristig ertragsoptimaler Konzepte, mangelnde Kenntnisse über branchenübergreifende Synergien, verfehlte Betriebsgrößenraster, unstimmige Geschäftsanordnungen, unvertretbare Kompromisse. In diesem Entwicklungsfeld kristallisieren nirgends spezifische Branchenrisiken aus.

6.5 Baukonzept

Form folgt Funktion. Nicht Gebäude an sich stehen im Mittelpunkt, sondern ihr Thema, also Bedürfnisse und Ansprüche ihrer Nutzer. – Soweit die Theorie. In der Praxis ist der Nutzer ein weithin unbekanntes Wesen. Mit den Folgen schlagen sich tagtäglich Millionen von uns herum, sei es in bewegungswidrig ausgelegten Büros oder Wohnungen mit verpfuschten Grundrissen. Zu Zeiten hochgradigen Nachfrageüberhangs finden auch unbefriedigende Objekte Mieter und Käufer, bei entspannter Lage sind sie nur unter beträchtlichen Abschlägen vermarktungsfähig oder fallen gänzlich durchs Raster. Wiederum liegt kein branchentypisches Risiko vor. Vielmehr rächen sich Verstöße gegen das professionelle Einmaleins.