Immobilienprojektentwicklung

Risikobetrachtung

1 Einführung

Drehen sich Kräne, wird gebaut. Oder abgerissen. Zumeist wird abgerissen, um zu bauen. Diese Bezüge fallen den meisten von uns ein. Dass hinter Bautätigkeiten oftmals langwierige Planungen stecken, kommt vielen Menschen erst in zweiter Linie in den Sinn. Daran dürften auch auf Totalversagen beruhende »Stotterentwicklungen« wie der Flughafen Berlin Brandenburg wenig geändert haben. Angesichts des Trauerspiels drängt sich ein Satz auf: denn sie wissen nicht, was sie tun. Finanziell zählt das Flughafenprojekt unumkehrbar zu den Flops der Projektentwicklungsgeschichte.

Auch Pleiten, Pech und Pannen der privatwirtschaftlichen Entwicklerszene sorgen öfters für Schlagzeilen. Gelegentlich entsteht der Eindruck, dass sich das Metier äußerst riskant darstellt. Teils entspringt dieses Zerrbild einer beherzigten Erkenntnis des Verlegers W. R. Hearst: The only good news is bad news. – Weil sich schlechte Nachrichten besser verkaufen als gute. So berichten öffentlichkeitswirksame Medien über Konkursfälle, jedoch selten über erfolgreiche Entwickler. Teils ist der Gegensatz sachlich begründet: Aufzuklären, weshalb ein großer Projektentwickler wogenschlagend scheiterte, ist Journalistenpflicht. Dies gilt umso mehr, wenn Bestechung, Betrug, Bilanzkosmetik oder ein nachlässiger Umgang mit Anlegergeldern zutage treten. Dementgegen ergibt es wenig Sinn, gewinnbringend und sauber arbeitende Branchenvertreter dafür zu loben, dass sie ihr Geschäft verstehen und nicht ins Kriminelle abdriften.

Dieser Portalbeitrag erhellt Ursachen des Scheiterns. Umgekehrt zeigt er auf, wie das Geschäft erfolgreich betrieben werden kann.

2 Projektentwicklung definiert

Projektentwicklung ist als planmäßige, schrittweise, marktgerechte Aufwertung bebauter wie unbebauter Grundstücke aufzufassen. Im weiteren Sinne umfasst dieser Prozess sämtliche Lebenszyklusphasen von Immobilien, enger definiert endet sie mit Abschluss des Neubaus beziehungsweise der Erstvermarktung.

Die Größenordnung eines Vorhaben spielt grundsätzlich keine Rolle. Planung, Errichtung oder Sanierung eines Einfamilienhauses können durchaus als Projektentwicklung verstanden werden. Bisweilen geht dabei ähnlich viel schief, wie bei »ausgewachsenen« Vorhaben, die Fehleranfälligkeit ist bei einfach aufgebauten Kleinimmobilien jedoch geringer als bei vielschichtigen Großobjekten. Der anspruchsvolle Charakter vieler Projektentwicklungnen lässt sich an der Vielzahl mitwirkender, aufeinander einzuspielender Menschen und Berufszweige ablesen. Geschichtliche Beispiele liefern die Cheops-Pyramide (Gizeh, Ägypten), der Taj Mahal (Agra, Indien), das Schloss von Versailles (Frankreich) oder die Würzburger Residenz (Deutschland). - Falls es Sie überrascht: Es handelte sich um mustergültige Projektentwicklungen. Dasselbe gilt in Bezug auf Staudämme, Kraftwerke und Straßen. Unser Lebensumfeld lässt sich über weite Strecken hin als vorläufiges Ergebnis zahlloser Projektentwicklungen auffassen.

3 Entwicklerszene

In der Projektentwicklung sind nahezu alle Gruppen immobilienwirtschaftlicher Unternehmen aktiv, voran Immobilienfonds, Immobilienverwaltungs- und Immobilienaktiengesellschaften, Leasingunternehmen und - natürlich - lupenreine Projektentwickler. Hinzu kommen Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und private Vermögensverwaltungen. Stark engagiert sind Eigennutzer, insbesondere aus den Bereichen Einzelhandel und Hotellerie.

In Projektentwicklungen fließende Geldbeträge erreichen auch in Unternehmensgruppen beträchtliche Größenordnungen, die als hochgradig sicherheitsorientiert gelten. Hierin deutet sich an, dass Projektentwicklungen mit einem hohen Sicherheitsgrad zu bewerkstelligen sind.

Zahlreiche Projektentwickler weisen einen institutionellen beziehungsweise konzerngebundenen Hintergrund auf. So gründeten Baukonzerne oder Leasingunternehmen entsprechende Tochtergesellschaften. Fallweise wuchsen Entwickler in den Rang von Unternehmen hinein, die Milliardenumsätze erzielen. Solche Schwergewichte stellen Ausnahmen dar. Das Geschäftsfeld prägen kleine und mittlere Unternehmen.

Verlässliche Zahlen bezüglich in den Markt eintretender wie aus dem Geschehen ausscheidender Firmen liegen nicht vor. Die Branche ist jedoch als vergleichsweise stabil einzuschätzen. Nicht selten verbergen sich hinter vermeintlichen Betriebsaufgaben Umfirmierungen oder Zusammenschlüsse. Ungünstiger als gerechtfertigt wirkt die langfristige Bilanz angesichts zeitweilig hochgeschnellter Ausfallraten infolge marktferner Entwicklertätigkeit in Ostdeutschland. Zahlreiche Insolvenzen waren der Glücksrittermentalität oft fachfremder Möchtegerns zuzuschreiben.

Wenig überraschend sind Projektentwickler schwerpunktmäßig in Metropol- und Großstadtregionen ansässig, deren wirtschaftliche und soziale Dynamik fortlaufend Geschäftsmöglichkeiten erschließt. So übersetzen sich ausgeprägte Nutzungskonkurrenzen in Entwicklungschancen.

In metropolitanen Kernräumen kommen überwiegend größere Developer zum Zug. Die Aktivitäten kleiner und mittelständischer Firmen beschränken sich hier zumeist auf Projekte, deren Investitionsvolumen die »Reizschwelle« großer Branchenvertreter unterschreitet (z. B. Supermärkte oder Lebensmitteldiscounter). Ihre Domäne sind Entwicklungen in Großstädten der zweiten Reihe sowie abseits dicht verstädterter Räume.