Immobilienresearch

Einführung

Dieser Beitrag erhellt, wozu Immobilienresearch dient, wie es sich entwickelte, was es leistet und zu leisten vermag.

Allgemein geteilte Vorstellungen, was Immobilienresearch bedeutet, bestehen im deutschsprachigen Raum nicht. Das liegt wesentlich daran, dass die Tätigkeitsprofile in diesem Bereich weit streuen. Wissenschaftlich erfasst wurde das Feld allenfalls ansatzweise. Teils mag diesbezüglich mitspielen, dass die Immobilienwirtschaft weithin als undurchschaubares Gespinst zahlloser Arbeitsfelder wahrgenommen wird. Ein erweiterter Blickwinkel führt zur hierzulande verbesserungswürdigen Selbstdarstellung der »Zunft«. Über den Stellenwert, den Umfang und die Qualität des Researchbereichs bestimmen jeweilige Immmobilienkulturen. So zählt er in Nordamerika zu den immobilienwirtschaftlichen Kernfeldern. Er wird als das verstanden, was er ist: die Grundlage marktgerechter Entscheidungen. Seine Bedeutung erlangte er hier insbesondere deshalb, weil Immobilien frühzeitig als Handelsware unter anderen galten und ständig mit Gewinnerzielungsabsicht ge- und verkauft wurden.

Begriffsbestimmung

»Research« geht auf das Mittelfranzösische zurück. Der Begriff bedeutet »gründlich nachforschen«. Inhaltlich steht er also für eine zweckgerichtete Annäherung an ein Thema. Ein erstes Ziel ist es, Daten zu ermitteln und nachvollziehbar aufzubereiten. Tatsächlich erledigen manche »Researcher« nicht mehr und nicht weniger als das: Sie beschaffen Daten. Die Anführungszeichen deuten an, dass sie sich damit auf Ausschnitte eines Research beschränken beziehungsweise beschränkt werden, das diesen Namen verdient. Die Begriffsbedeutung verweist auf die grundlegende Aufgabe, Daten zu deuten, Ableitungen zu formulieren und Erkenntnisse – Liebhaberei ausgeblendet – in marktorientierte Anwendungen zu überführen. Denn: Immobilienresearch heißt übersetzt »Immobilienforschung«.

Researchentwicklung

In Deutschland kam der Researchbegriff während der ausklingenden 1980er Jahren auf. Ausländische Maklergesellschaften importierten ihn gleichsam. Selbstredend existierte hierzulande bereits eine immobilienbezogene Marktforschung. Sie diente jedoch zuvorderst der Vermarktung einzelner Objekte, die aufgrund mangelnder statistischer Grundlagendichte mehr oder minder erfahrungsbasiert erworben wurden. Erste Marktberichte fielen vielfach schönend aus. – Eben weil sie Vertriebsprozesse untermauerten beziehungsweise unterfüttern sollten. Dieselbe Tendenz wohnt jedem »Research« inne, sofern es entsprechenden Zwecken dient.

Das frühe Immobilienresearch kämpfte mit mangelnder Markttransparenz, mit dem Fehlen oder der nur bruchstückhaften Verfügbarkeit einschlägiger Daten. Vor allem die marktweite Geheimniskrämerei in Bezug auf gewerbliche Immobilientransaktionen vereitelte es, fundierte Datengerüste abzubilden. Diesbezüglich hinkt (nicht nur) Deutschlands Markt seinen angelsächsischen Gegenstücken bis heute hinterher.

Anfänglich erfolgte Immobilienresearch gewissermaßen nebenher, zumeist fallbezogen und insgesamt wenig systematisch. Als prototypische beziehungsweise »klassische« Researchprodukte können objektbezogene Markt- und Standortanalysen erachtet werden. Erst während der 1990er richteten deutsche Maklerhäuser und Banken mit Immobilienfragen betraute Forschungsbereiche ein. Damit schlugen sie einen angesichts schon im Einzelfall hoher Transaktionsvolumina im Immobilienbereich an sich vorgezeichneten Weg ein.

Ein geschärftes Bewusstsein für die Notwendigkeit, Entscheidungen auf belastbare Daten zu stützen, förderten unter anderem Pleiten von Projektentwicklern und Finanzjongleuren, die enorme Summen in den Sand setzten. Ebenfalls motivierend wirkten gehäufte Desaster steuer- und finanzgetriebener Anlagemodelle. Ein mustergültiges Beispiel für vorhersehbare »Rohrkrepierer« boten Käufe und Finanzierungen von Ostobjekten, denen einzig Sonderabschreibungen einen flüchtigen Charme verliehen.

Neben defensiv begründeten Gesichtspunkten wirkte eine banale Erkenntnis auf ein systematisiertes Immobilienresearch hin: Die banale Erkenntnis, dass sich eingehende Marktkenntnisse und Wissensvorsprünge gegenüber anderen Marktteilnehmern in klingende Münze umsetzen lassen.

Infolge wachsenden Informationsbedarfs und (eher verhalten) zunehmender Bereitschaft für Informationen zu bezahlen entwickelten sich Informationsbeschaffung und -bereitstellung zu eigenständig tragfähigen unternehmerischen Feldern. Diese Tatsache wirkte als wesentliche Triebfeder einer fortschreitenden Professionalisierung des Researchbereichs. Ein weiteres beflügelndes Moment lag darin, dass sich die Spielwiese vieler im Immobiliengeschäft aktiver Unternehmen internationalisierte. Der Schritt auf das internationale Parkett war einzig auf Grundlage belastbarer Kenndaten erfolgreich vollziehbar. Grenzüberschreitende Aktivitäten bedingten einen weiteren evolutionären Schritt: Es galt zu ergründen, wie fremde Märkte funktionieren, wie sie und einheimische Marktteilnehmer ticken.

Die Entwicklung des Researchbereichs beruht zum Gutteil auf einem einem Verständnis, das wegführt von dem verhängnisvollen Fehler, die Immobilienwirtschaft als integralen Bestandteil der Finanzmärkte zu begreifen. Zwar verbreitet sich die Einsicht, dass Immobilien eine nach eigenen Maßstäben zu beurteilende Assetklasse darstellen, nur halten sich Entscheider oftmals nicht daran. Die Praxis zeigt, dass sich einseitig finanzorientierte Denkweisen oftmals gegen immobilienwirtschaftliche Erkenntnisse durchsetzen und sich »Verantwortliche« über diese hinwegsetzen.

Beruhte Immobilienresearch anfangs darauf, historische Werte und Zeitreihen zu ermitteln und daraus Schlüsse zu ziehen, dient es heute zuvorderst als Grundlage für die Entwicklung projektiver Modelle. Beispiele bieten Ratingsysteme. Unter »projektiv« fallen zudem Machbarkeitsstudien und Konzeptplanungen im Rahmen von Projektentwicklungen. Beide Thematiken gründen – hier schließt sich ein Kreis – auf der »klassischen« Disziplin des Immobilienresearch: der fallbezogenen Markt- und Standortanalytik.

Researchebenen

Hinsichtlich des Tätigkeitsprofils lassen sich drei Ebenen des Research beziehungsweise drei Typen von Researchern unterscheiden. Nachfolgend gewählte Bezeichnungen sind wertfrei zu verstehen. Der »Datensammler« beschränkt sich auf die Datenbeschaffung. Der »Aufbreiter« erfasst Daten und Fakten, verarbeitet sie und macht sie präsentationsfähig verfügbar. Der »Berater« erhebt, beschafft, verarbeitet, analysiert Daten, entwickelt Strategien, Bewertungs- und Ratingsysteme (mit) und wird vielfach unmittelbar in Transaktionsverhandlungen eingebunden.

Berufserfordernisse

Die Kapitelüberschrift deutet an, was ernsthaft betriebenes Immobilienresearch nicht ist und sein kann: ein Job.

Zum hochkarätigen Immobilienresearcher wird niemand auf der Schulbank. Damit ist keineswegs gesagt, dass entsprechende Ausbildungsgänge sinnlos wären. Im Gegenteil. Dass meines Wissens keine qualifizierten Studienangebote bestehen, erscheint angesichts der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Branche als sträfliches Versäumnis. Andererseits verbindet sich diese Lücke mit einer beruflichen Selektion darwinscher Prägung. Kein Researcher kann sich auf einen zertifizierten Befähigungsnachweis berufen. Vor diesem Hintergrund liegt die Vermutung nahe, dass »berufene« Researcher eine stärker von Selbstmotivation und Eigenleistung geprägte Entwicklung durchlaufen als etwas verschult ausgebildete Immobilienökonomen.

Idealtypische Immobilienresearcher sind überdurchschnittlich und fachübergreifend neugierig beziehungsweise wissbegierig, geistig beweglich und zugleich gewohnt, systematisch zu arbeiten. Analytische Fähigkeiten allein genügen gehobenen Anforderungen nicht. Als unerlässlich erweisen sich sprachliches Ausdrucksvermögen und – bei internationalen Tätigkeiten – Mehrsprachigkeit. Researcher stellen Transmissionsriemen dar. Sie müssen fähig sein, Ergebnisse zielgruppengerecht zu »übersetzen« und komplexe Zusammenhänge zu vermitteln.

Deutschlands Researchszene lässt eine vordergründig verblüffende Dominanz einer Ausbildungsrichtung erkennen: der Geographie. Rund zwei Drittel aller entsprechenden Positionen halten Absolventen dieser Geowissenschaft inne. Diese Häufung erstaunt vielleicht dem Maße nach, nicht jedoch hinsichtlich des fachlichen Hintergrundes. Die Geographie lässt sich als Mutter aller Wissenschaften begreifen. Sie entstand gleichsam von selbst, als erste Menschen auftraten, als unsere Vorfahren begannen, sich im Raum zu organisieren. Die optimale Organisation im Raum und von Räumen gründet auf vielfältigen Faktoren. Die einzige, diese verschränkten Wirkungskreise umfassend abbildende Wissenschaft ist die Geographie. Ihren Vertretern dürfte sich der unmittelbare Bezug zum Immobilienresearch von selbst erschließen. – Der anderweitig ausgebildeten Lesermehrheit vermutlich erst dann, wählt sie einen Betrachtungswinkel, der Immobilien als Schnittstellen menschlicher Bewegung und Organisation in unterschiedlich geprägten Räumen definiert. Dieser rückkoppelnde Bezug unterlegt das geographische Übergewicht. Das nach interdisziplinären Ansätzen verlangende Marktgeschehen führt auch früher kaum präsente Berufsgruppen in den Researchbereich. Dies gilt beispielsweise für Mathematiker.

Schlussbemerkung

Immobilienresearch stellt einen zahllose Facetten umfassenden Forschungsbereich dar. Das Tätigkeitsfeld erschließt nahezu unbegrenzte Möglichkeiten.