Immobilienbewertung

Due Diligence

1.1 Raumfunktionale Bezüge

Dieses Analysefeld kreist um buchstäblich grundlegende, die langfristigen Perspektiven von Immobilien bestimmde Merkmale. Angesprochen sind Lage- und Standortcharakteristika. Diese lassen sich absolut erfassen. Vielfach werden einfachen Strickmustern folgende Erhebungsbögen bemüht: U-Bahnanschluss ja / nein, Entfernung ..., Bushaltestelle ja / nein, Entfernung ... Autobahnanschluss ja / nein ... Diese Grundlagenermittlung führt zu nichts, wenn vergleichende Betrachtungen und Bewertungen unterbleiben. Im Klartext: Lage- und Standortqualitäten zu bestimmen, setzt voraus, sie an Stärken und Schwächen anderer Lagen und Standorte zu messen. – Und zwar über die Ist-Situation hinaus, also potenzialbezogen. So erweist sich die augenblickliche Wettbewerbssituation (zumeist) als wichtiges Moment, letztlich zählt jedoch der künftige Wettbewerbsrahmen. Folglich sind je nach Objektart, Objektgröße und dem Grad funktionaler Abhängigkeiten regional- und stadtplanerische Aspekte ebenso zu berücksichtigen wie demographische Entwicklungen.

Wenngleich Lage- und Standortfaktoren die wichtigsten Erfolgsgrößen darstellen, ergibt sich der Wirtschaftlichkeitsgrad eines Immobilieninvestments aus einem Zusammenspiel mit anderen Faktoren. Deren qualitative wie quantitative Ausprägungen sind im Zuge gesonderter, im Vorkapitel erwähnter Schritte zu untersuchen.

1.2 Mietfragen

Die mietbezogene Due Diligence untersucht insbesondere, inwieweit über oder unter aktuellem Marktniveau angesiedelte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze voraussichtlich entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Mieten unter Marktstand erhöhen den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn. Heranzuziehen sind effekive Mieten, also jene, die sich unter Anrechnung gewährter Mietanreize (mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse, Sonderausstattungen usw.) ergeben.

1.3 Bilanzielle / finanzielle Aspekte

In diesen Bereich fallen Analysen der früheren und gegenwärtigen Ertragslage, der Bandbreite aufgetretener Erlösschwankungen sowie eine Erfassung bestehender Finanzierungsstrukturen (Schuldenlast, Finanzierungskonditionen usw.). Weiterhin interessieren Mieterfluktuationen, heutige wie ehemalige Leerstandsquoten und Vermarktungszeiträume. Bei Mehrmieterimmobilien ist entscheidend, inwieweit sie als stabilisiert zu erachten sind, das heißt glatte, tendenziell aufwärts gerichtete Erlöskurven aufweisen. Schlugen vereinanhmte Erträge wiederholt stark nach unten aus, ist das ein Warnsignal.

1.4 Betriebskostenthematik

Vordergründig könnte diese Prüfung als Unterpunkt der bilanziellen / finanziellen DD aufgefasst werden. Dagegen sprechen zwei Sachverhalte: einmal der enge Bezug zu technischen Gebäudemerkmalen, zum anderen eine ausgeprägte potenzialbezogene, also nach vorn gerichtete Perspektive. Inhaltlich stehen zunächst laufende Betriebskosten sowie angefallene und veranschlagte künftige Instandhaltungsaufwendungen im Vordergrund. Anhand eines Abgleichs mit Werten vergleichbarer Objekte lässt sich ermitteln, wie die Immobilie hinsichtlich dieser Faktoren abschneidet. Diesbezügliche Anhaltspunkte erbringt eine Klärung, welche Kosten sich – wiederum gemessen an ähnlichen Objekten – (bislang) auf die Mieterschaft umschlagen lassen. Bei älteren Immobilien liefert eine Gegenüberstellung mit Kostenstrukturen modernisierter, neu errichteter oder neuwertiger Objekte Hinweise auf die heutige und morgige Marktgängigkeit.

1.5 Steuerliche Due Diligence

Bezogen auf Auslandsinvestments stehen zunächst mittel- oder unmittelbar immobilienbezogene steuerrechtliche Fragen im Brennpunkt. Entsprechende Rahmenbedingungen unterscheiden sich von Land zu Land, spielen hinsichtlich der Ertragshöffigkeit von Investments also eine (vielfach überbetonte) Rolle. In vertrauten Märkten dient die fiskalische Due Diligence insbesondere dem Zweck, eventuelle Steuernachforderungen aufzudecken und Transaktionen steuervermeidend zu gestalten.

1.6 Rechtliche Gegebenheiten

Dieser Untersuchungsblock widmet sich eigentums- und mietrechlichen Sachverhalten. In Ländern mit ausgefeiltem, verlässlichem Grundbuchwesen fällt die Prüfung eigentumsrechtlicher Verhältnisse vergleichsweise leicht. Der Kreis derartiger Länder ist allerdings (überraschend) klein. Im Rahmen vieler Auslandsgeschäfte erweist sich die rechtliche Due Diligence als Kostentreiber. Einer ihrer Zwecke liegt darin, ersichtliche oder verdeckte Bestands- und Haftungsrisiken sowie verwaltungsrechtliche Unsicherheiten zu ermitteln, um mögliche Streitpotentiale einzugrenzen beziehungsweise finanziell greifbar zu machen. Ein weiteres, oftmals begründet der technischen Due Diligence zugeschlagenes Thema der »Rechtsabteilung« ist die Klärung, ob das jeweilige Gebäude samt baulicher Anlagen planungs- und baurechtlichen Vorgaben entspricht.

1.7 Technische Gesichtspunkte

Die technische Due Diligence widmet sich architektonischen sowie bau- und haustechnischen Sachverhalten. Das Augenmerk richtet sich unter anderem auf Ausführungsstandard und Zustand einzelner Gewerke (Dach, Fassade usw.), Instandhaltungsmängel, Modernisierungsbedarf, Flächenwirtschaftlichkeit (Achsmaß; usw.) sowie Art und Güte erschließender Strukturen. Die technische Fraktion analysiert zudem Abnahmeprozeduren, Haftungsregelungen und Gewährleistungsvereinbarungen.

Nach einem weit gefassten Verständnis erstreckt sich das analytische Programm auf zahlreiche Felder, die – es klang bereits an – der rechtlichen DD zugeschlagen werden könnten.

Häufig abgekoppelt von der technischen Due Diligence wird die Umwelt-DD aufgeführt. Ihr Thema ist die Ermittlung und Bewertung umweltbezogener Risiken, die sich aus dem Bestand, dem Betrieb oder baulichen Veränderungen von Gebäuden und Anlagen ergeben können.

E Schlussbetrachtung

Beschriebene DD-Komponenten bilden Elemente eines Prozesses ab, der in eine marktgerechte Immobilienwertbestimmung münden kann. Maßgeblich ist, dass wirklichkeitsgerechte Einschätzungen gefordert und die Durchführenden fähig sind, die Marktstellung eines Objekts zutreffend abzubilden. Langfristig weichen erzielte Erträge regelhaft von unterstellten Werten ab, bei sachverständiger Due Diligence bewegen sich die Bandbreiten zumeist jedoch in engen Grenzen. Denn: Einerseits deckt eine umfassende Prüfung Chancen auf, andererseits enttarnt sie Rückschlagsgefahren.