Immobilienbewertung

Due Diligence

A Einführung

Gemessen an anderen Gütern stellen Immobilien ausnehmend hochpreisige Produkte dar. Somit wiegen verfehlte Kauf- beziehungsweise Investitionsentscheidungen schwer, im Extrem münzen sie sich in ein finanzielles Debakel um. Viele private Haus- und Wohnungskäufer, gewerbliche Immobilienerwerber und Fondsanleger können ein Lied von kostspieligen Fehlgriffen singen.

Im Bereich des gewerblichen Immobilienhandels sind heute Verfahren üblich, die es gestatten, bestehende und künftige Erwerbsrisiken nachvollziehbar einzugrenzen. Die Rede ist von der Due Diligence. Der Begriff entstammt dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht beziehungsweise hier verankerten Haftungsklauseln. »Due Diligence« bezeichnet eine sorgsame Prüfung. In der Immobilienwirtschaft umfasst diese idealtypisch sämtliche investitionsrelevanten Gesichtspunkte, geht also über objektgebundene Merkmale hinaus. Dazu später mehr. Widmen wir uns vorab den Zwecken einer Due Diligence.

B Arbeitsphasen der DD

Die Due Diligence lässt sich in drei Funktionskreise gliedern: Information, Analyse und Bewertung sowie Haftung und Rechenschaft.

Während der Informationsphase werden im Rahmen einer Entscheidungsfindung bedeutsame Daten gesammelt und erfasst. Dieser Vorgang bezieht sich auf den Marktrahmen sowie die Immobilie selbst. Objektbezogene Dokumente werden Kaufinteressenten vom Veräußerer zur Verfügung gestellt. Um eine Vorstellung zu vermitteln: Bei großen, komplexen Objekten mit längerer Nutzungsgeschichte kommen oftmals raumfüllende Ordnerbestände zusammen. Häufig geben sich im Zuge der Materialsichtung Informationslücken zu erkennen, die – soweit machbar – vom Anbieter zu schließen sind. Auf diesem Wege lassen sich anfängliche Informationsasymmetrien zwischen beiden Verhandlungsparteien ausräumen.

Während der Analysephase werden überlassene und eigenständig ermittelte Informationen systematisch bewertet, um herauszufiltern, inwieweit ein Objekterwerb mit gesteckten Zielen vereinbar ist. Die letztliche Entscheidung beruht auf einer strategischen oder rein monetären Immobilienbewertung.

Institutionelle, auf die Gestaltung von Beteiligungsprodukten abhebende Käufer (Immobilienfonds usw.) sind ihren Anlegern gegenüber regelhaft rechenschaftspflichtig. Eine nachweisliche, marktüblichen Standards entsprechende Due Diligence schützt verantwortliche Entscheidungsträger bei einem Fehlschlag vor Anlegerforderungen. – Sie entlastet beziehungsweise »entschuldet« sie gleichsam, weshalb auch von »Exkulpationsfunktion« gesprochen wird.

C Großkreise der DD

Verbreitet werden DD-Prozesse zwei Großkreisen zugeordnet, nämlich der Objekt- und der Marktebene.

Auf der Marktebene werden gegenwärtige Angebots- und Nachfrageverhältnisse, dahin gehend absehbare Entwicklungen, das örtliche Mietpreisniveau usw. beleuchtet. Auf der standörtlichen beziehungsweise lagebezogenen Mikroebene rücken Umfeldgegebenheiten, Einzugsbereiche, Entwicklungspotenziale und dergleichen in den Fokus. Zum Objektkreis zählen Eigentumsverhältnisse, Grundstücksbelastungen, baurechtliche Beschränkungen, Bauzustand, Bewirtschaftungskosten, Mietverträge, Mieterbonitäten usw.

Auf den ersten Blick wirkt dieser Ansatz ausgereift, tatsächlich ist er kritisch zu sehen, insofern er auf einer fragwürdigen Zuordnung beruht: Die Ausprägung mancher der Objektebene zugewiesenen Faktoren korreliert zwar mit Gebäudequalitäten, die Faktoren selbst stellen jedoch abhängige Größen dar. Sie sind nicht als Charakteristika einer Immobilie aufzufassen. Dazu gehören beispielsweise Mietverträge und Mieterbonitäten. Diese Faktoren leiten sich – zyklische Effekte und Sonderfälle aus dem Eigennutzerbereich ausgeblendet – aus jeweiligen Objektmerkmalen ab. Die übliche Methodik befriedigt nicht; sie beruht auf einem übermäßig finanzwirtschaftlich durchdrungenen Immobilienverständnis, das unübersehbar zu kurz greift. Es zog und zieht im Einzelfall, über die Immobilienbranche hinweg und über diese hinaus verhängnisvolle Folgen nach sich.

Wird im Rahmen einer Due Diligence auf Großkreise abgehoben, sind nicht zwei, sondern mindestens drei zu berücksichtigen: Objekt-, Markt- und Nutzerebene.

D Themenfelder der DD

Wie oben angedeutet, geht es bei einer vollumfänglichen Due Diligence um eine ganzheitliche Betrachtung aller Entscheidungskriterien. Demnach ist jede Immobilie als Bestandteil eines übergeordneten räumlich-zeitlichen Gefüges zu begreifen. Das impliziert, dass laufende, absehbare oder wahrscheinliche Umfeldveränderungen vom Start wer zu berücksichtigen sind. Denn: Diese wirken vorteilhaft oder nachteilig auf die Ertragskraft eines Objektes zurück; sie bestimmen die Erfolgsaussichten eines Investments.

1 Wirtschaftliche Faktoren

Weshalb die wirtschaftliche DD zumeist als Komponente unter anderen ausgewiesen wird, fragt sich. Letztlich dreht sich alles – strategische beziehungsweise portfoliobasierte Momente und hier bedeutungslose Liebhaberei ausgeklammert – ausschließlich um die Wirtschaftlichkeit eines Engagements. Die Rentierlichkeit von Immobilieninvestments ist ein Ziel, ihr Maß eine sich aus zahlreichen Faktoren ableitende, eine resultierende Größe. Diese Erkenntnis lässt sich in eine Aussage umkehren, die manchem Beteiligten aufstoßen dürfte, da sie die eigene Wichtigkeit relativiert: Finanzielle und bilanzielle, steuerliche, rechtliche, technische, umweltbezogene und betriebliche Due Diligence stehen nicht gleichberechtigt neben der wirtschaftlichen. Vielmehr stellen ihre Inhalte Mosaiksteine einer ganzheitlichen Wirtschaftlichkeitsanalyse dar. Dasselbe gilt hinsichtlich eines Bereichs, den ich – ohne tiefer zu schürfen – nirgends als eigenständiges DD-Feld ausgewiesen fand: raumfunkionale Bezüge.