Immobilienbewertung

Bodenwerte: Grundlagen

4 Schrumpfungsmuster

In Schwundgebieten kehren sich im Vorkapitel abgebildete Prozesse um. Dies geschieht je nach Umfang und Geschwindigkeit verbuchter Bevölkerungseinbußen mit mehr oder weniger einschneidenden Begleiterscheinungen. In vielen Orten stark rückläufiger Bevölkerungszahl ist – ungeachtet oftmals bestehender Überausstattung mit Handelsflächen – zu beobachten, dass mehr und mehr Betriebe und Einrichtungen keine wirtschaftliche Auslastung mehr erzielen. Immer weitere Nutzungseinheiten durchschlagen ihre Tragfähigkeitsschwelle; Infrastrukturen brechen weg, Bodenpreise fallen, Immobilienvermögen zerrinnen unter den Händen. Einst in Stadtteilen, später vermehrt im Umland entstandene Funktionskerne lösen sich auf. Nutzungen fallen gleichsam zurück auf wenige, gut erreichbare Zentren – (halbwegs) intakt gebliebene Innenstädte zumeist. Das Kernproblem hierbei: Zunächst leiden sämtliche Lagen unter auftretenden Bevölkerungsverlusten. Es dauert, bis Standortkonsolidierungen greifen. Überlebensfähige Nutzungsinseln mögen zunächst wachsen, langfristig schrumpfen sie.

5 Zwischenbilanz

Wie oben dargelegt, ist es keineswegs so, dass etwa die Büromieten in Wachstumsräumen stetige Aufwärtskurven kennzeichnen. Immer wieder schwingt das Pendel zurück. In Metropolräumen können Rückgänge weltwirtschaftlichen Entwicklungen entspringen, häufig steckt eine Flächenüberproduktion dahinter. Schwankungen in nachgeordneten Städten fallen regelhaft geringer aus als in erstrangigen, stark in großräumige, internationale Funktionszusammenhänge eingebundenen Zentren. In Schrumpfungsregionen weist der Zeiger anhaltend abwärts.

6 Bodenwertfiktion

In Deutschland sank das Verhältnis von Haus- beziehungsweise Bodenpreisen zum BIP pro Kopf zwischen 1975 und 2005 um etwa ein Drittel. Interessanterweise auch in westdeutschen Verdichtungsräumen. In den Neuen Bundesländern ergab sich ein anderes Bild. Hier wurden Bodenpreise schlicht erfunden. Es gab keinen entwickelten Markt, folglich keine aus dem Wechselspiel von Angebot und Nachfrage gebildeten Bodenpreisgefüge. Abschreibungsmöglichkeiten, Fördermittel und haltlose Vorhersagen eines zweiten Wirtschaftswunders trugen dazu bei, Preisblasen entstehen zu lassen. So stiegen die Immobilienpreise in Ostdeutschland weitgehend losgelöst von der jeweiligen regionalen Wirtschaftskraft. Und das, jeder Erfahrung zuwider, während sich eine massive Bevölkerungsausdünnung vollzog. Es geschah, was als Todsünde jeder Projektentwicklung gilt: Den Markt zu missachten, nicht einmal zu hinterfragen, ob ein Markt entstehen könnte. Augenfällig illustrieren das quer über die damals neuen Bundesländer hinweg ausgewiesene Gewerbegebiete. Nach dem Gießkannenprinzip vergebene Fördermittel erzeugten eine Flächenschwemme. Vielfach in wahnwitziger Größenordnung und an »abenteuerlichen« Standorten. Stellvertretend ein Beispiel: In einer Kleinstadt im Nirgendwo, deren Einwohnerzahl im Zeitraffer auf die Hälfte ihrer Ausgangsgröße zusammenschmolz, entstand ein gigantisches Gewerbegebiet. Da sämtliche Wunschkandidaten abwinkten, wurde es als Logistikstandort beworben. – Blanker Unsinn angesichts einer Sackgassenlage fernab jeder Autobahn, mit einem stillgelegten Tagebau im Rücken und einer nur über steile Serpentinen erreichbaren Ortslage. In Erschließung und Unterhalt flossen höhere Beträge als in gefragten Gegenden der Region einzuspielen waren. Tatsächlich enttarnte der Markt das Projekt als Schildbürgerstreich – indem er nicht entstand. Endgültig grotesk mutet es an, werden dem Boden unverändert (positive) Werte beigemessen. – Grundstücken, für die es keine Verwendung gibt und nie eine gab.

7 Bodenrichtwerte

Projektentwickler munkeln, Gutachterausschüsse hielten Bodenrichtwerte künstlich hoch. Verallgemeinernd überzeichnet diese Ansicht. So senken etliche Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte durchaus. Dennoch lehren alltägliche Erfahrungen, dass eine entsprechende Marktnähe keineswegs überall vorauszusetzen ist. Immer wieder fallen ungenügende oder unterlassene Richtwertanpassungen auf. Teils übersteigen ausgewiesene Werte realistische Ansätze um ein Mehrfaches. Wertkosmetik scheinen insbesondere Gemeinden zu unterstützen, die – restlos ernüchtert – Gewerbeflächen zu vermarkten versuchen. So erwecken Zeitreihenvergleiche bisweilen den Eindruck, die Preise in Metropolregionen würden sich schwächer entwickeln als in manchen ausblutenden Gebieten. Der Widersinn erklärt sich überwiegend aus einem Umstand und einer ausbleibenden Konsequenz: In Großstädten beziehungsweise Metropolregionen werden hinreichend Grundstücke gehandelt, um Richtwerte ableiten zu können. Hingegen brachen die Grundstücksmärkte in vielen wirtschaftsschwachen Gegenden weitgehend zusammen. Hier stehen überholte, oftmals vom Start weg fragwürdige Angaben aus Zeiten der allgemeinen Aufbruchsstimmung zu Buche. Bodenrichtwerte auszuweisen, ergibt vielfach keinen Sinn mehr: Besteht keine Grundstücksnachfrage, besteht kein Markt, somit existieren keine Bodenwerte.

8 Schlussbetrachtung

Dargestellte Bezüge und Entwicklungen enttarnen den Glauben an die Werthaltigkeit von Grund und Boden als Irrlicht. In zahlreichen Landstrichen gingen die Bodenwerte bereits vor Jahren in den freien Fall über. Immobilien in immer weiteren Gebieten lassen sich nicht einmal mehr verschenken, weil dortiger Grundbesitz zur Belastung wird. Es ist offensichtlich, dass manche Gegenden lediglich ein Potential besitzten: sich buchstäblich in blühende Landschaften zu verwandeln. Es wirkt wie eine geschichtliche Ironie, dass »Wende-Kanzler« Kohl der ostdeutschen Bevölkerung genau das verhieß. Aber, wie gesagt, entsprechende Entwicklungen greifen auch in Westdeutschland und anderen europäischen Regionen.

Eine »ketzerisch« anmutende Frage drängt sich auf: Ist das jenseits individueller Horizonte ein Beinbruch? Hohe Bodenwerte sind ein Zeichen hoher Abhängigkeit, eingeschränkter Bewegungsfreiheit und Selbstbestimmung. Vor allem stehen steigende Grundsstückspreise für eine sich fortwährend zuspitzende Überlastung unserer Lebensgrundlagen. Dahin gehend erweist sich »wertloser« Boden als hohes Gut.