Immobilienbewertung

Bodenwerte: Grundlagen

2.3 Wirtschaftsentwicklung

Bevölkerungsverdichtungen gehen mit erhöhten wirtschaftlichen Aktivitäten einher. Die Wertschöpfung je Flächeneinheit steigt. Überdurchschnittlich starke Wirtschaftsräume ziehen Bewohner vergleichsweise schwacher Gegenden an. Denn: Viele Menschen treibt es dorthin, wo sie Chancen wittern, umgekehrt verlassen sie Gebiete, in denen sie Möglichkeiten vermissen. Hier vermehren sich tatsächliche oder angenommene Möglichkeiten, dort nehmen sie weiter ab. In Bezug auf jeweilige Bodenwerte setzen sich selbst verstärkende Entwicklungen ein:

In den Gunsträumen funktioniert diese Schraube zumindest solange Firmenumsätze und Einkommensgewinne auftretende Bodenpreissteigerungen ausgleichen. – Regelhaft sogar darüber hinaus, da Hoffnungswerte greifen.

2.4 Infrastrukturen

Es bestehen Wechselwirkungen zwischen Bodenwerten sowie der Masse und Klasse vorhandener Infrastrukturen. Wiederum in ein Gegensatzpaar gefasst, ergeben sich folgende Zusammenhänge:

Bevölkerungsdichte und infrastrukturelle Ausstattung eines Gebietes korrelieren wiederum.

2.5 Entwicklungstätigkeit

Dieser Abschnitt spielt in das Vorthema hinein, setzt jedoch andere Akzente. Bodenpreise bilden sich abhängig von Angebots- und Nachfrageverhältnissen:

Diesbezüglich scheint der »Markt« vernünftig zu sein. Dass er das nicht ist, belegt eine Tatsache: er befindet sich einzig während kurzer Übergangsphasen, also nur ausnahmsweise im Gleichgewicht. Ein besonders im Boden- beziehungsweise Immobilienmarkt erfahrbarer Grund hierfür liegt in Trägheiten, die sich – mitbedingt durch anderweitige Faktoren – in zyklische Ausschläge übersetzen. Dieses Phänomen kennzeichnet vor allem wirtschaftsstarke Räume. Hier übersetzen sich anspringende Entwicklungstätigkeiten in wiederkehrende Flächenüberhänge, die Leerstände, sinkende Mieten, nachgebende Bodenpreisen nach sich ziehen. Die Entwicklerzunft erfasst Katzenjammer, jede Bautätigkeit erlischt. Jahre später stellen sich mangels ausreichender Neubautätigkeit von umgekehrten Effekten begleitete Flächenengpässe ein. Besonders augenfällig wird dieses Wechselspiel im Bürosektor. Nun fügen sich derartig kurzwellige Entwicklungen scheinbar schlecht in diesen Grundlagen abhandelnden Beitrag. Gleichwohl untermauert der Exkurs oben gewonnene Erkenntnisse: Während die Nachfrage übersteigende Angebote in Wachstumsräumen darauf rechnen können, früher oder später Käufer oder Mieter zu finden, ist das in Schrumpfungsregionen nicht vorauszusetzen. Mit anderen Worten: In Fall 1 können nutzergerechte Überschussflächen als vorweggenommene Investitionen gedeutet werden, in Fall 2 verkommen sie häufig zu dauerhaften Ladenhütern.

2.6 Genehmigungspraxis

In Bezug auf Bodenpreisgefüge entfalten Planungs- und Genehmigungspraktiken erhebliches Gewicht. Auf klar umrissenen Zielen beruhende Genehmigungspraktiken gestatten es, voraussichtliche Preisentwicklungen für verschiedene Raumeinheiten einzugrenzen. In Chicago können Projektentwickler darauf zählen, dass die Stadt freizügig neue Hochhäuser innerhalb des Loop genehmigt; in Dallas oder Atlanta sind Genehmigungen leicht erhältlich, in Washington DC hingegen nicht. Auch hierzulande bestehen Unterschiede: Beispielsweise genehmigen manche Städte Einzelhandelsprojekte verhalten, andere zeigen sich weniger restriktiv. Behutsame Genehmigungspraktiken stützen örtliche Bodenpreisgefüge, da sie ausufernden Überkapazitäten einen Riegel vorschieben. Welche Verwerfungen planerische Fehleinschätzungen auslösen können, verdeutlicht ein Beispiel: Eine Stadt in Nordrhein-Westfalen genehmigte ein riesiges Einkaufszentrum abseits gewachsener Funktionskerne. Die Folgen: Die Verkaufsmaschine entzog zahllosen Handelsbetrieben die Existenzgrundlagen; die Grundstückspreise in schwer betroffenen Stadtzentren verfielen um 40 – 60 %.

3 Wachstumsmuster

Wenn Bevölkerungen anhaltend wachsen, stellen sich über kurz oder lang Siedlungshierarchien ein. Neben Dörfern entstehen Städte. Diese bezogen Waren aus dem landwirtschaftlichen Umfeld, gaben umkehrt Leistungen an dieses ab. Die frühe Stadt war, wie ihr heutiges europäisches Gegenstück, auf Zuzug angewiesen, um ihre Bevölkerungszahl zu halten. Erfolgreiche Städte zogen mehr Einwohner an, als diese ungesunden, hohe Sterberaten aufweisenden Siedlungseinheiten verloren. Sie wuchsen, breiteten sich über ihre Mauern hinaus aus. So entstanden ins Umland hineinspielende Übergangsbereiche. – Das städtische Weichbild. In bevölkerungsbezogen zulegenden Räumen stiegen und steigen die Bodenpreise. Schematisch skizziert verlaufen Wachstumsprozesse in weiten Teilen Europas folgendermaßen: