Immobilienbewertung

Bodenwerte: Grundlagen

1 Einführung

Verbreitet ist das Vertrauen in immerwährend steigende Bodenwerte (nicht nur) hierzulande tief verankert. Gewiss gab es »Dellen«, abflachende Wertzuwächse zumeist, doch stiegen die Bodenpreise in den meisten westdeutschen Regionen. Dass dem so war, bedeutet keineswegs, dass es so bleiben muss. Tatsächlich verzeichnen manche Gegenden seit längerem rückläufige Bodenpreise. Dabei handelt es sich zumeist nicht um zeitweilige Werteinbußen. Die Medienberichterstattung zeigt, dass langsam sinkende Bodenpreise als Tatsache begriffen werden. Die Aussage ist vorsätzlich doppeldeutig formuliert, denn: Einerseits sickert die vielerorts negative Wertentwicklung langsam ins Bewusstsein, zum anderen scheint der Glaube vorzuherrschen, dieser Abschwung ginge langsam vonstatten. Noch ist Letzteres zumeist der Fall. Die Betonung liegt auf »noch«. In vielen Gebieten fielen die Bodenwerte längst ins Bodenlose. Unmittelbar ersichtlich ist das selten, wohl aber ableitbar. Um örtliche Bodenwertentwicklungen vorherzusagen, bedarf es weder hellsichtiger Fähigkeiten noch ausgeklügelter Analysen. Das wird deutlich, beleuchten wir wesentliche Triebfedern der Bodenpreisbildung.

2 Bodenwertbildende Faktoren

2.1 Bevölkerungsentwicklung

Bodenwerte bestimmen sich salopp gesagt danach, was jeweilige Grundstücke hergeben, wie einträglich sie genutzt werden können. Sowohl natürliche als auch planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten übersetzen sich in abgestufte Bodenpreisgefüge.

Eine radikale Sichtweise legen US-Amerikaner an den Tag. Das Credo dieser Enkel rücksichtsloser Landräuber lautet: Boden an sich ist wertlos, solange er ungenutzt ist. Auch der angestaubt klingende deutsche Begriff von der »Inwertsetzung des Bodens« verdeutlicht, dass dem Boden an sich kein Wert beigemessen wurde. – Bis man ihm etwas abgewinnt beziehungsweise abringt. Dieses Streiflicht birgt grundlegende Erkenntnisse, die sich formelhaft fassen lassen:

Abstrakter ausgedrückt lesen sich diese Grundformeln folgendermaßen:

Diese Gesetzmäßigkeiten bedingen Ableitungen:

Soweit Ausschnitte aus dem Einmaleins wertbestimmender Faktoren. Blenden wir aus, dass Überbevölkerung beziehungsweise Übernutzung Land unbrauchbar machen kann, zeigt sich, dass Verdichtung vorteilhafte Wertentwicklungen auslöst, eine Ausdünnung nachteilige. Der unmittelbare Zusammenhang zwischen Bodenwert und Bevölkerungsentwicklung drückte sich beispielsweise im Gefolge der großen Pest aus: In Europas entvölkerten Gebieten war Boden nichts mehr wert.

Die Bevölkerungsentwicklung erweist sich aus einem einleuchtenden Grund als Bodenwertbildner schlechthin: Nachhaltige Erträge, mehr noch Wertsteigerungspotentiale, stehen bei abnehmenden Einwohnerzahlen zumindest infrage. Bei räumlich weit ausstrahlenden Nutzungen entscheidet dabei weniger die Bevölkerungsentwicklung im unmittelbaren Nahbereich über jeweilige Bodenwertentwicklungen, maßgeblich ist vielmehr das Geschehen im Gesamteinzugsgebiet.

2.2 Einzugsgebiete

Verschiedene Infrastrukturelemente benötigen unterschiedliche Bevölkerungszahlen, um tragfähig zu sein. Das verdeutlichen Alltagsbeispiele:

Angeführte Beispiele lassen sich aus der Gegenrichtung betrachten:

Die Ausdehnung von Einzugsgebieten bemisst sich nach der Reichweite der höchstrangigen Nutzung am Ort. Das besagt keineswegs, dass jede ansässige Einzelnutzung beziehungsweise Einrichtung unmittelbar von deren Zugkraft profitiert. Zumeist strahlen Ballungen artverwandter, einander ergänzender Betriebe respektive Einrichtungen besonders weit aus. Ihre räumliche Verschränkung übersetzt sich - von Ausnahmen abgesehen - in eine über die Reichweite einzelner eingebundener Nutzungen hinausgehende Reichweite. Mit zahlreichen Einzelhandelsgeschäften besetzte Laufmeilen unserer Innenstädte verdeutlichen das ebenso wie Manhattans Büromassierung. Derartige Ballungen ziehen weitere Nutzungen an. Solche Orte geraten unter Nachfragedruck. Folge: Sie kennzeichnen hohe Bodenpreise, die in Umkehr der anfänglichen Entwicklung Entmischungsvorgänge auslösen: Es setzen sich die zahlungskräftigsten Nutzer durch. Vor dem geschilderten Hintergrund lässt sich eine weitere Regel formulieren: