5.4.6 Flächenanordnung
Neben der Betriebsgrößenzusammensetzung entfaltet die gewählte Flächenanordnung erhebliche Bedeutung. Das diesbezüglich oberste Gebot jeder Zentrenplanung lautet:
Auch derlei Grundsätze verinnerlichte nicht jeder Planer. Wie krass gegen sie verstoßen wird, zeigt ein in Ostberlin zu bestaunendes Konstrukt: An der Zufahrt befinden sich Stellplätze, daran anschließend ein Supermarkt, dahinter (!), also gleichsam verschattet eine Reihe Kleinflächen. Oder: Bei einem westlich Magdeburgs zu findenden Center lag der Primärmagnet am Haupteingang; er sog Kunden auf, bevor diese kleinere Einheiten, die auf die Frequenz des Leitbetriebes angewiesen sind, passieren konnten.
Über die günstigste Anordnung der Leitbetriebe entscheiden Grund- und Aufriss eines Centers. Bei länglicher Form bewährte sich etwa das
bzw. die Einfassung der Mall durch zwei oder auch paarig an den Flanken angeordnete Magnete. In Bezug auf die vertikale Flächenanordnung sind folgende Sachverhalte zu berücksichtigen:
Mit wachsender Grundfläche eines Zentrums bzw. Antrittsfläche eines Betriebes erhöht sich die Fähigkeit, obere Stockwerke zu erschließen. Gleiches gilt, finden sich in oberen Etagen Nutzungen hoher Anziehungskraft bzw. Publikumswirksamkeit.
Mit Blick auf eine optimale Durchblutung eines Centers bzw. die Erzeugung stockwerkübergreifend gleichmäßiger und dichter Kundenströme erweist sich eine zweigeschossige Entwicklung einzelner Großflächen in Form von
als sinnvoll. Ihre Magnetfunktion wird dadurch in die Vertikale gespiegelt. - Ein Kniff, der im Verbund mit anderweitigen Maßnahmen zu einer annähernd gleichen Attraktivität beider Ebenen führt. Er erschließt Möglichkeiten, ansonsten nur eingeschränkt im Obergeschoss tragfähige Klein- und Mittelflächen anzusetzen bzw. ein kleiner gerastertes Besatzgefüge auszuformen. Die Mietertragserwartung steigt - vorausgesetzt, die zweigeschossige Anlage der Leitbetriebe verbindet sich nicht mit entsprechend hohen Mietpreisabschlägen.
Regelhaft empfehlen sich nach Etagen differenzierte Betriebsgrößenraster. So ergibt es Sinn, prägt ein von Unter- und Obergeschoss eingefasstes Parterre ein kleingliedrigerer Flächenmix. Diese Anordnung kann als
bezeichnet werden (wahrscheinlich eine Wortschöpfung des Seitenbetreibers). Sind die Stellplätze dem Erd- oder Untergeschoss zugeordnet, ist es ratsam, das Obergeschoss mit dem größten Flächenraster zu versehen und im Basement einen Mix mittlerer Durchschnittsgröße zu verwirklichen.
Stellplätze sind derart zu plazieren, dass möglichst kurze Wege zwischen Verkaufsbereichen und Parkmöglichkeit entstehen. Bei mehrgeschossigen Einheiten erweist es sich als zielführend, Stellplätze etagenweise zuzuordnen und / oder ein Parkdeck aufzusatteln. Diese Maßnahme nutzt das
Von Mengenkäufen geprägte oder sperrige Produkte führende Betriebe sind gemäß dem
zu plazieren.