5.4.3 Niveau- und Qualitätsmix
Hohe Synergien entstehen durch Clusterung (= Vergesellschaftung) von Anbietern, die ein vergleichbares Preisniveau aufweisen bzw. demselben Angebotsgenre zuzählen. Wiederum greift das Argument, dass eine entsprechende Konstellation den Kundennutzen steigert, und somit ein sehr weiter Kreis der Zielgruppe(n) angezogen wird. Wie stark dieses Moment wirkt, zeigt die Entstehung von Konsum-, Niveau- und Luxuslagen in Großzentren (vergleiche Kurzprofile).
5.4.4 Mietraster
Solide Zentrenplanung setzt auf Mietoptimierung statt Mietmaximierung. Sie hebt ab auf Stabilität, auf dauerhafte Ertragskraft. Konkret heißt das: Im Interesse optimaler Angebotsgestaltung bindet sie Branchen geringer Mietbelastbarkeit ein, schafft "runde" Angebotsfächer und erhöht damit die Attraktivität des Centers. Erhöhte Attraktivität wiederum verbürgt regen Kundenzuspruch, langfristige Umsatzsicherheit und geringe Fluktuationsraten.
5.4.5 Betriebsformenmix
5.4.5.1 Magnete
Hinsichtlich der Leistungsfähigkeit von Einkaufszentren entpuppt sich der Betriebsformenmix als Schlüsselgröße. In diesem Zusammenhang fällt meist der Begriff "Magnetbetrieb" oder schlicht "Magnet", im Englischen ist von "anchor" (= Anker) die Rede. Gemeint sind jeweilige Zugpferde eines Centers. Grundsätzlich können alle Einzelhandelsbetriebe einer von drei Magnet-Klassen zugeordnet werden:
- Magnete 1. Ordnung (= Primärmagnete / Leitbetriebe): Das Sortiment dieser frequenzträchtigen Großbetriebe bietet Schnittstellen bzw. Berührungsflächen zu allen bzw. vielen im Zentrum (und / oder dem Umfeld) vertretenen Branchen. Diese Einheiten sprechen den weitesten Kundenkreis aller Centerbetriebe an. Typische Leitbetriebe sind Warenhäuser (in US-Malls) und SB-Warenhäuser.
- Magnete 2. Ordnung (= Sekundärmagnete): Es handelt sich ebenfalls um großflächige Einheiten mit hohem Besucheraufkommen. Das Kundenspektrum ist enger gefasst als bei Primärmagneten. Regelhaft dienen Fachmärkte und Kaufhäuser gehobener Größenordnung als Sekundärmagnete.
- Verbundmagnete: In diese Kategorie fallen Fachgeschäfte, Ladenhandwerk und kleine Fachmärkte. Nennenswerte Zugkraft entwickeln sie namensgemäß nur gemeinsam.
In Bezug auf den Betriebsformenmix gelten folgende Grundsätze:
- Fühlungsvorteile (Synergien) sind mittels großbetrieblicher Prägung eines Zentrums leichter grundzulegen als bei kleingliedriger Auslegung.
- Fachgeschäfte ziehen Nutzen aus der Nachbarschaft zu großflächigen Magnetbetrieben. Umgekehrt, wenn auch in schwächerem Maße, heben sie dank Kompetenz ausstrahlender, im Verbund reichhaltiger Angebote die Umsätze diverser Großbetriebsformen. Idealtypisch wird folglich ein durchwachsener Größenmix geschaffen.
- Erstrangige Magnete stellen (SB-)Warenhäuser dar. Ihr Angebotsfächer bildet Schnittstellen zu nahezu allen Branchen und Betriebsformen. Allerdings ist die Ansiedlung eines SB-Warenhauses in Citylage alleine mit Blick auf das zwecks Auslastung erforderliche Verkehrsaufkommen selten vertretbar. Zudem würde sein Ansatz zu unbefriedigenden Objektrenditen führen, weil diese Betriebsform nur vergleichsweise geringe Mieten verkraftet. Auch der Einschluss eines konventionellen Warenhauses vergibt meist Chancen - insbesondere dann, besteht ein als externer Kundenmagnet nutzbares Haus im Nahbereich. Die letzte Aussage bezieht sich auf westeuropäische Verhältnisse; Mega-Malls der USA binden regehaft und sinnvollerweise Warenhäuser ein.