Zentrenplanung – Dimensionen & Prinzipien (2)

5 Shopping Center-Planung

5.1 Planerische Qualitäten

Die Eröffnung des ersten deutschen Einkaufszentrums liegt Jahrzehnte zurück. Rund 300 Nachfolger (jeweils über 10.000 qm Geschäftsfläche) entstanden seither im Bundesgebiet. Die Betriebsform prägte die Handelslandschaft erheblich mit und stark um. Eine brandneue Erfindung stellte sie nicht dar: Im Grunde handelt es sich bei Einkaufszentren um funktionsoptimierte Imitate althergebrachter Zentrentypen. Je nach Größe können sie als Nachbildung von Nahbereichs-, Stadtteil- oder Stadtzentren aufgefasst werden (vertiefend siehe Kurzprofile).

Aus städtebaulicher Sicht überzeugen gängige Konzepte wenig. Vorherrschend entstehen geschlossene Zentren. Diese sind meist Monolithe, die aus sich heraus, also weitgehend losgelöst von ihrem Umfeld funktionieren (sollen). Verbreitet begnügen sich jeweilige Entwickler nicht damit, mögliche Umfeldbezüge auszublenden, sondern schotten ihre Center kunstfertig ab. Die städtebauliche Dimension findet nur soweit Berücksichtigung, wie auf Grund von Planungsvorgaben unvermeidlich oder eigenen Zielen dienlich. Anzeichen geschlossener Konzeption sind u. a.:

Der geschlossene, selbst bei zentraler Lage meist nur pseudo-integrierte Monolith ist wenig urban, dafür einfach bzw. schablonenhaft multiplizierbar. In welcher Stadt, in welchem Umfeld er steht, spielt konzeptionell eine untergeordnete Rolle.

"Offene" Center im Sinne idealer Einbindung in stadträumliche Mosaike stellen höhere planerische Anforderungen. Sie sind gekennzeichnet durch:

Dieser Centertyp ist rar gesät; die wenigen Vertreter dieser Art lassen erkennen, dass die Entwickler noch Erfahrung zu sammeln haben. Ein Beispiel für ein bis ins Detail "verunglücktes" Center lieferte ein niederländischer Entwickler in einer für Klingen bekannten deutschen Stadt ab.

Auch die "inneren Werte" der meisten Einkaufszentren geben Verbesserungen Raum. Zwar reiften die Planungskonzepte während der Jahre, doch besitzen fehlerfreie Center unverändert Seltenheitswert. Die Mehrheit lässt Unstimmigkeiten, ja handfeste Verstöße gegen planerische Grundregeln erkennen. Die Bilanz langjähriger Analysen stimmt nachdenklich:

Demnach gründet die Erfolgsgeschichte der Center darauf, dass sich auch Einheiten mäßiger Güte auf Verbraucherseite höherer Wertschätzung erfreuen als Versorgungsalternativen. Nun zeigt sich, dass dieser Betriebsformenbonus nicht mehr ausreicht, Erfolge einzelner Objekte längerfristig zu sichern. Ursächlich hierfür zeichnet die Verbreitung der Einkaufszentren selbst: Angesichts steigender Netzdichte wettstreiten sie untereinander. Vormals verkraftbare standörtliche, bauliche, besatztechnische Unzulänglichkeiten münzen sich in schwerwiegende Wettbewerbsnachteile um. Zahlreiche mängelbehaftete Zentren werden – nur eine Zeitfrage – ihre Tragfähigkeitsschwelle durchschlagen. Um sich greifende Vermietungsschwierigkeiten, Leerstände und Nachnutzungsprobleme belegen den Gehalt dieser Aussage.