Zins- und Tilgungswaage nützlich bei der Finanzierungswahl

In vorliegendem Beitrag vertieft Holger Taubenheim Erkenntnisse, die er in seinem vorangegangenen Artikel »Bauspardarlehen teurer als vermutet« abbildet. Der Text gründet auf einer Beobachtung: Bei Bau- bzw. Immobilienfinanzierungen steht gewöhnlich der Wunsch nach langfristiger Zinssicherheit im Vordergrund. Angesichts dessen drängt sich eine Frage auf: Wie stellt sich der Vergleich zwischen Bausparfinanzierung und klassischer Hypothek dar?

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Für Baufinanzierungsinteressenten stehen die plakativ genannten Zinssätze im Vordergrund. Für eine in Kürze benötigte Finanzierung über 18 Jahre werden die angebotenen Zinssätze unter die Lupe genommen. Bei der näher betrachteten Finanzierung handelt es sich um eine alltägliche Bausparfinanzierung. Die Sparverzinsung des darin enthaltenenTabelle 1 Bausparvertrages beträgt 0,25 Prozent jährlich. Die beiden Kredit-Sollzinsen erstrecken sich über 2 Halbzeiten. Während der ersten Halbzeit kostet der parallel zur Ansparung des Bausparvertrages nicht zu tilgenden Festkredit jährlich 2,4 Prozent, während der zweiten Halbzeit sinkt der Sollzins auf 2,25 Prozent für den dann zu tilgenden Kredit. Das ergibt nach Meinung vieler Menschen einen Mischzins von ungefähr 2,3 Prozent pro Jahr, und das scheint für eine Laufzeit von 18 Jahren ein ordentliches Ergebnis zu sein. An dieser Stelle sei schon einmal verraten, dass das finanzwirtschaftlich korrekte Ergebnis dieser Kredit-Spar-Kombination effektiv 3,05 Prozent jährlich lautet. Das ist ein deutlicher Unterschied angesichts durchschnittlich steigender Finanzierungsvolumina. Man fragt sich staunend, wie ist ein solch nennenswerter Unterschied möglich?

Ein- und Auszahlungsplan mit Effektivzahlen

Der Bausparvertrag beginnt mit der üblichen einprozentigen Abschlussgebühr von 1.600 €. Die Gebühr wird nur in Ausnahmefällen zusätzlich bar bezahlt. Stattdessen werden die Kosten in der Regel mit den ersten Sparraten verrechnet. Das Bausparkonto startet Tabele 2mit einem Minus von 1.600 €. Die 102 Raten liegen im vorliegenden Fall bei 800 € pro Monat. Die erste und zweite Rate »versickern« in den Taschen der Bausparkasse. Danach fließen die Raten auf das Sparkonto des Kunden. Dort werden sie im Augenblick mit 0,25 Prozent pro Jahr verzinst. Nach acht Jahren stehen, wenn regelmäßig überwiesen worden sein wird, ungefähr 80.829 € auf dem Konto. Das sind 771 € weniger als die Summe aller Einzahlungen. Somit ist schnell die Rede von Verlust. Doch das ist der Preis für die spätere Kreditzinsgarantie.

Der Nutzen dieser Lösung besteht nach Ansicht der Geldinstitute in den Zinssätzen, die für den Kunden besonders niedrig sind. Der Habenzins des Sparvertrages beträgt 0,25 Prozent (Tabelle 2), der Sollzins des Bausparkredites liegt bei 2,25 Prozent (Tabelle 3), und der Sollzins des sofortigen Vorausdarlehens schlägt mit 2,4 Prozent zu Buche (Tabelle 1). Die Zinsen sind in der Tat niedrig, doch die Gefahr, sich bei der Sache zu verrechnen, ist in diesem Fall sehr hoch. Die effektive Sparverzinsung (= Rendite) beträgt rund minus 0,24 Prozent jährlich. Dies ist in der Historie des deutschen Bausparkassenwesens einmalig.

Im selben Zeitraum fallen für das sofortige Festdarlehen parallel jährliche Sollzinsen von nominal 2,4 Prozent an. Das sind ab sofort 320 € pro Monat. Nach achteinhalb Jahren kann der Vorauskredit abgelöst werden, weil die Bausparkasse das Darlehen nach Guthabenverrechnung in Höhe von 79.171 € zuteilen wird. Dieser Kredit wird, das steht bereits heute fest, garantiert »nur« nominal 2,25 Prozent pro Jahr kosten. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung liegt wie in der Ansparphase bei 800 €. Das führt für den Kreditnehmer zu einer Laufzeit von neun Jahren und einem Monat und einer zusätzlichen Schlussrate von rd. 413 € der minimalen Restschuld.Tabelle 3

Abwegige Mischzinskalkulationen

Mit Blick auf das Vorkapitel stellt sich die Frage, wie viel die ganze Geschichte von vorne bis hinten wirklich kostet? Da gibt es die einen Betrachter, welche sämtliche Raten inkl. Bausparraten addieren und die erhaltene Kreditsumme abziehen. Das ist rechnerisch richtig, doch das Ergebnis erweist sich als unbrauchbar, weil bei der Addition die genauen Zeitpunkte, zu denen die Raten und Auszahlung fällig werden, unberücksichtigt bleiben. Diese zeitliche und sachliche Differenzierung bildet aber gerade das A und O in der Finanzmathematik und ist absolut unerlässlich. Es macht effektiv einen gewaltigen Unterschied, wann welcher Betrag zufließt oder als Zahlung abfließt. Der Zeitwert des Geldes ist maßgeblich.

In Finanzierungsfragen fortgeschrittene Rechner wenden sich vertiefend den Zinsen zu. Sie sehen mit Kennerblick, dass der Guthabenzins der Bausparkasse kaum der Rede wert ist. Folglich betrachten sie die Kredit-Sollzinsen. Während der ersten Etappe kostet der Sofortkredit nominal 2,4 Prozent jährlich, während der zweiten Etappe sinkt der Sollzins auf nominale 2,25 Prozent. Das ergibt nach landläufiger Meinung einen Mischzins von ungefähr 2,3 Prozent pro Jahr, und das scheint für eine Laufzeit von 18 Jahren ein ordentliches Ergebnis zu sein. Diese zweite Kalkulation ist auf jeden Fall besser als die erste Betrachtung der Addition und Subtraktion. Trotzdem gilt auch bei dieser fortgeschrittenen Kalkulation der alte Leitsatz der bayerischen Gebirgsschützen: Knapp daneben ist auch vorbei!

Wer es nun wissen will, muss sich ein wenig Mühe machen und einen tabellarisch-kalendarischen Plan mit Ein- und Auszahlungen aufstellen (Tabelle 4). Der darin dann enthaltene Zahlungsstrom – im Branchenjargon »Cashflow« genannt – besteht, wenn die einzelnen Plus- und Minus-Bewegungen exakt aneinander gereiht werden, aus zwei Abschnitten. Der Hausfinancier bezahlt für den Bausparvertrag und den Festkredit zunächst 102-mal 1.120 €, danach 109-mal 800 €. Dafür erhält er anfangs einen Auszahlungsbetrag von 160.000 €. Einschließlich Bezahlung der Restschuld von 413 € errechnet sich daraus ein effektiver Jahreszins zweifelsfrei von 3,05 Prozent. Dies ist der wahre Preis der 17 Jahre und sieben Monate laufenden Finanzierungskombination und somit ein gutes Stück entfernt von der Einfachmischzinsrechnung! Mithilfe eines gewöhnlichen Tabellenkalkulationsprogramms kann die Frage der effektiven Zinskosten ohne größeren Aufwand ermittelt werden. Banken, Bausparkassen und Versicherer haben es mit viel Geschick verstanden, dass die Forderung bei Kreditkombinationen wie im vorliegenden Beispiel die wahren effektiven Jahreszinsen auszuweisen, bis heute nicht erfüllt worden ist und somit nicht in der Preisangabenverordnung enthalten ist.

Tabelle 4

Für alle mit Kreditverträgen kombinierten Sparverträge ist, gleichgültig ob Bausparvertrag, Investmentfonds oder Kapitalversicherung, eine Spar-Rendite anzugeben, und für die Kredite reichen isolierte Effektivzinsen. Die einzelnen Angaben sind für jeden Privatkunden aber Augenwischerei, weil die tatsächlichen Gesamtkosten, die Preise der Anlage- und Kredit-Kombinationen, von den genannten Werten zum Teil erheblich abweichen. Maßgebend für die Vorteilhaftigkeit der vorliegenden Finanzierung sind nur die 3,05 Prozent pro Jahr. Damit hat der Privatkunde etwas »Handfestes« in der Hand. Beispielsweise weiß er, dass die Zinsen des Festdarlehens (2,4 Prozent pro Jahr) und des Bausparkredites (2,25 Prozent pro Jahr) garantiert sind.Tabelle 5

Nur kostet das Spar- und Kreditpaket eben 3,05 Prozent jährlich, und dieser Wert ist keine Fantasiezahl, sondern der effektive Preis, weil das Festdarlehen und der Bausparvertrag allen Unkenrufen zum Trotz fest miteinander verknüpft sind. Nur mithilfe dieses Effektivzinses kann geprüft werden, wie vorteilhaft die Kombination im Vergleich zu anderen Lösungen mit einer Laufzeit und Zinsbindung von 17 Jahren ist, wobei es gleichgültig ist, ob es sich bei der Alternative um einen Einzelkredit oder wieder um eine Kombination handelt. Der Zahlungsstrom und der Effektivzins erlauben weitere Betrachtungen und Vergleiche.

Es ist zum Beispiel denkbar, die 160.000 € auf ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer eine Zinsbindung von lediglich zehn Jahren zu übertragen, weil diese Lösung wie die große Hypothek lediglich 2,5 Prozent pro Jahr kostet. Bei diesem Satz würde die Restschuld durch 102 Raten von jeweils 1.120 € und 18 Raten von jeweils 800 € während der Zinsbindung auf rund 59.000 € sinken. Dadurch könnte der jährliche Folgezins für die Restlaufzeit von sieben Jahren und sieben Monaten auf effektiv 5,98 Prozent jährlich steigen, sodass mutige Kreditnehmer spekulieren dürfen: Wo wird in zehn Jahren der Sollzins für ein Darlehen mit knapp achtjähriger Zinsbindung liegen?

Wem diese Überlegung gegen den Strich geht, weil er auf feste Zinsen für die gesamte Laufzeit besteht, muss sich Annuitätendarlehen mit Laufzeiten und Zinsbindungen von jeweils 17 bis 18 Jahre suchen. Diese Kredite kosten im Augenblick zwischen 3 Prozent und 3,5 Prozent, sodass sich die Bausparlösung trotz der Negativrendite des Sparvertrages keineswegs hinter den Konkurrenten zu verstecken braucht, weil sie eben nur 3,05 Prozent kostet. Der Grund für diese Situation sind die niedrigen Zinssätze. Sobald die Zinssätze wieder steigen, sinkt die Vorteilhaftigkeit der Kombination, weil die direkte Tilgung höhere Zinskostenersparnisvorteile mit sich bringt.

Anstand, Klarheit, Offenheit?

Das schlichte Annuitätendarlehen dürfte dem Fest- / Sofortdarlehen und dem Bausparvertrag trotz ähnlicher Kosten in verschiedenen Punkten überlegen sein. In das Annuitätendarlehen können Ratenwechsel und Sondertilgungen eingebaut werden, was bei der Bausparkombination nicht möglich ist. Außerdem gibt es die im Paragraphen 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelte Möglichkeit, den Kreditvertrag nach Ablauf von zehn Jahren vorzeitig in voller Höhe zu tilgen, ohne irgendeine eine sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.

Ärgerlich an den Bausparfinanzierungsofferten ist nur die Tatsache, dass die Bausparkassen hier Zinsvorteile – milde formuliert – vorrechnen und anpreisen, die in Wirklichkeit nicht bestehen. Das hat mit Anstand, Klarheit, Offenheit und Vollständigkeit wenig zu tun. Es wäre das Gebot der Stunde, ein Signal zu setzen und korrekte Preise im Rahmen der Preisangabenverordnung auszuweisen. Die Bausparkassen haben durchaus gute Produkte im Angebot. Daher sollten sie es nicht nötig haben, diese Produkte mit Teil-Preisen auszuzeichnen, welche nur die halbe Wahrheit widerspiegeln.