Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 2)

4.2.6 Einkaufszentren

Da das Shopping Center sowohl eine Betriebsform als auch einen Zentrentyp darstellt, verdient es eine vertiefende Betrachtung. Als Deutschlands erstes Einkaufszentrum gilt das Maintaunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main. Die durchschnittliche Größe deutscher Center bewegt sich bei extremer Bandbreite um 25.000 qm, wobei Exemplare mit mehr als 70.000 qm Verkaufsfläche bestehen. Infolge rasanter Entwicklungstätigkeit vervierfachte sich die Anzahl der Center zwischen 1990 und 2006. Ihre summierte Fläche erreichte annähernd 12 Millionen qm.

Einkaufszentren stellen Kunstgebilde dar, deren gelungene Vertreter als funktionsoptimierte Imitate gewachsener Zentrentypen aufzufassen sind. Große Zentren bieten umfängliche Angebotsfächer, kleinere Varianten basieren idealtypisch auf thematisierten Spektren bzw. Bedarfsstufenkonzepten. Zunehmend einbezogen werden Gastronomie-, Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen. Voran städtebaulich un- oder semi-integrierten Zentren dienen vielfach SB-Warenhäuser als erstrangige Magnete. Flächenanteilig entfallen 60 – 70 % auf Magnetbetriebe 1. und 2. Ordnung, die übrigen Flächen auf Fachgeschäfte und kleinere Märkte. Kennzeichnend sind ein außerordentlich hoher Filialisierungsgrad, straffes Center-Management und eine regelmäßige Überformung des Branchenmixes. Integrierte Center sind mehrheitlich mehrgeschossig ausgelegt. Einkaufszentren bilden – aktivierbare Landreserven vorausgesetzt – verbreitet Kristallisationskerne für Folgeansiedlungen (Möbelhäuser usw.). Flächenmächtige Einkaufszentren erzeugen eigenständige Einzugsgebiete, die teils über jene der Makrostandorte hinausreichen. Festzustellen ist, dass die Betriebsform in immer kleinere Ortsgrößenklassen vordringt. Sie gerät gleichsam zur Allerweltserscheinung. Infolge anhaltender Netzverdichtung gepaart mit vielfach sehr ähnlichem Mieter- und Branchenmix kannibalisieren sich diese oftmals schablonenhaft errichteten Gebilde zunehmend. Vor diesem Hintergrund gewinnen – neben dem Größenmerkmal – funktionale Qualitäten ratingtechnische Bedeutung. In wettbewerbsintensiven Märkten rächen sich kleinste Verstöße gegen zentrenplanerische Grundsätze. [17] Erhöhte Risiken ergeben sich aus ungünstigen Grundrissen und Raumzuschnitten, übermäßiger Höhenentwicklung, verfehlten Betriebsgrößenrastern, fehlplatzierten Primärmagneten, mangelhafter innerer Erschließung bzw. Verknüpfung (überlängte Wege, Verzicht auf Durchstecker) [18], unstimmigem Branchenmix, geringem Synergiepotential zwischen integrierten Nutzungen oder im Branchenvergleich nachrangigen Magnetmietern.

Florierende Einkaufszentren weisen ein hohes, teils sehr hohes Mietpreisniveau auf, das in Kernlagen hochzentraler Großstädte erzielbaren Ansätzen entspricht.

4.2.7 Fachmarktzentren

Wie im Kapitel Betriebsformen erläutert, bestehen gewachsene und geplante Formen. Die funktional basierte Abgrenzung gegenüber Einkaufszentren fällt zunehmend schwerer, die Übergänge fließen. Kennzeichnend ist ein vorherrschend von Branchen mit relativ geringer Miettragfähigkeit bei zugleich großem Flächenbedarf gebildeter Besatz. Vielfach nehmen innenstadtstörende Betriebe beträchtliche Flächenanteile ein. Bei strikter Definition liegt der Angebotsschwerpunkt regelhaft im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich. Fachmarktzentren bilden häufig Kristallisationskerne für Folgeansiedlungen großflächiger solitärer Fachmärkte wie von SB-Warenhäusern. Stark verbreitet ist die Betriebsform – u. a. bedingt durch ihren Flächenanspruch – an städtebaulich unintegrierten Standorten. Typischerweise liegt eine extreme Individualverkehrsorientierung vor. Ab einer gewissen Größe und / oder bei entsprechender Branchenkonfiguration erschließen Fachmarktzentren von der zentrenhierarchischen Stellung der Standortgemeinde losgelöste Einzugsgebiete.

Der Fachmarkt und mit ihm das Fachmarktzentrum repräsentiert ein wettbewerblich erfolgreiches Konzept. Gleichwohl entwickeln sich einzelne Center höchst unterschiedlich. In Regionen mit ausgeprägtem Bevölkerungsschwund bauen sich mittelbar Überkapazitäten auf, die wirtschaftliche Basis erodiert. In anderen Regionen übersetzen sich inflationierende Fachmarktzentren in Tragfähigkeitsprobleme. In Schieflage geratende Center sind vielfach kaum zu retten. Schwerwiegende Nachnutzungsprobleme ergeben sich u. a. infolge oftmals bindender Branchen- und Sortimentsbeschränkungen. Angesichts fortwährend intensivierten Wettbewerbes sind flexible bauliche Konzepte und ein Branchenbesatz möglichst hohen Synergiepotentials ein Muss. [19] Zahlreiche über Jahre hin abgewirtschafteter Zentren sind perspektivisch als Marktausscheider einzustufen, gepflegte, standörtlich begünstigte Fachmarktzentren mit zugkräftigem Branchenmix werden sich hingegen nachhaltig behaupten.

5 Schlussbemerkung

Gebäudequalitäten und Standortwertigkeiten bilden zentrale Ratinggrößen. Hierbei ist vorrangig die (künftige) Lagegüte bedeutsam: Ein hochklassiger Standort hebt gebäudespezifische und / oder nutzungskonzeptionelle Schwächen zumindest teilweise auf, umgekehrt trifft das allenfalls höchst eingeschränkt zu. Mit Blick auf eine Reihe betriebsformentypische Gebäude offenbart sich die Bedeutung jeweiliger Standortmerkmale zweifach. So fragt sich, inwieweit Bauten, die auf wirtschaftliche Nutzungsdauern von lediglich zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren ausgelegt sind, Immobilien im herkömmlichen Sinn darstellen. [20] Befinden sich derartige Objekte an perspektivisch nachgebenden Standorten, steht neben der Ertragskraft der baulichen Komponente auch die wirtschaftliche Nachnutzbarkeit jeweiliger Grundstücke in Frage.

Skizzierte Charakteristika und Entwicklungstrends verschiedener Zentrentypen verdeutlichen, dass sich das Rating von Einzelhandelsimmobilien zunehmend verkompliziert. Klar ersichtlich stellen selbst höhere Zentren keine sicheren Häfen mehr dar. Vor dem Hintergrund ständig intensivierten Wettbewerbs zwischen einzelnen Standorten und verschiedenen Betriebsformen steigen die fachlichen Ansprüche an die Ratingbranche. Es gilt den Bogen zu spannen zwischen heute und morgen.

Die Einsatzmöglichkeiten intelligenter Ratingsysteme sind vielfältig. Sie können zur Einwertung von Bestandsimmobilien wie geplanter Objekte herangezogen werden. Sie gestatten es, wirtschaftliche Nutzungsdauern einzugrenzen und Future Fair Market Values zu bestimmen. Letztere sind beispielsweise eine Schlüsselgröße im Rahmen IFRS-konformer Leasinggestaltungen, die einen Terminpreis bzw. einen nachvollziehbar abzuleitenden Optionspreis stellen. [21]

Primär zentrenbasierte Modelle bieten verlässliche Ratinginstrumente. – Sofern sie sachkundig entwickelt und gehandhabt werden.

Fußnoten

[17] Zum Thema Zentrenplanung siehe Pfeiffer, E.: ABC der Zentrenplanung; in: German Council Report, 1 / 2000, S. 12 – 17.

[18] Durchstecker sind über mehrere Etagen entwickelte, zumindest von zwei Ebenen zugängliche Einheiten.

[19] Obwohl verbreitet, stellt beispielsweise die Kombination von SB-Warenhaus (das kein Fachmarkt ist), Baumarkt und Möbelmarkt keine Idealkombination dar, insofern der kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsstufe zuzählende Angebote gebündelt werden, die jeweils unterschiedliche Versorgungsintervalle und Absatzreichweiten kennzeichnen.

[20] Angesprochen sind z. B. von Lebensmitteldiscountern bevorzugte Gebäude. Die Frage mag ketzerisch klingen, doch drängt sie sich auf. So ist in Bankenkreisen umstritten, ob beispielsweise Hotels der 2-Sterne-Kategorie – also deutlich komplexere, materialaufwändigere und technisch anspruchsvollere Objekte – als Immobilien klassischer Prägung aufgefasst werden können.

[21] Die LHI Leasing GmbH, bundesweit marktführend im Bereich des Leasings von Einzelhandelsimmobilien, entwickelte solch ein zentrenbasiertes Modell, das sich national wie international bewährte.