Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 2)

4.2.3 Zentrum 3. Ordnung

Zu diesem Kreis zählen die Kernlagen von Mittelstädten sowie die Masse metropolitaner Stadtteilzentren. Charakteristisch sind Flächenbestände mittleren Umfanges. Sofern Warenhäuser vertreten sind, handelt es sich zumeist um kleinflächigere Varianten. Üblicherweise sind Kaufhäuser – wiederum kleinere Spielarten der Betriebsform – ansässig. Der Zentrentyp weist ein solides Grundversorgungsspektrum auf, zudem einen mäßig breiten Angebotsfächer im Bereich mittelfristiger sowie (eingeschränkt) langfristiger Bedarfsstufen. Flächenanteilig deutlich weniger gewichtig sind in höherrangigen Zentren vorherrschende Leitbranchen (Mode, Schuhe). In Randbereichen finden sich oftmals großflächige Grundversorger. Typischerweise besteht eine breite Dienstleistungspalette. Es gibt ausschließlich Konsum-, keine Niveaulagen. Vergleichsweise hoch liegt der Anteil eigentümergeführter Betriebe. Den Filialsektor prägen regionale Ketten erheblich mit, internationale Filialisten treten selten in Erscheinung. Die Handelsnutzung kennzeichnet eine mäßige Höhenentwicklung. Die Zentren sind stark wohnortorientiert, selbst jedoch von wenig ausgeprägten Wohnfunktionen gekennzeichnet. Gemessen an Zentren 2. Ordnung weisen sie mittlere Mietniveaus auf. Verbreitet steigen ehemals funktionierende Randlagen ab. Zunehmend zeichnet sich eine Destabilisierung innerhalb der Zentren selbst ab. Vermehrt schlossen und schließen Warenhäuser, so beispielsweise in Plauen und Schwäbisch Gmünd.

4.2.4 Zentrum 4. Ordnung

In diese Rubrik fallen gehobene kleinstädtische Hauptzentren sowie die meisten Stadtteilzentren nicht metropolitan verfasster Großstädte. Flächen- wie besatzbezogen rangiert dieser Zentrentyp zwischen hochrangigen metropolitanen Nahbereichs- und mittelstädtischen Hauptzentren. Der Einzugsradius beschränkt sich zumeist auf unmittelbare Umlandgemeinden. Die Handelslandschaft dominieren eigentümergeführte Fachbetriebe. Im Lebensmittelsegment treten von Supermarktketten geführte Häuser gegenüber Franchisebetrieben usw. in den Hintergrund. Es liegt ein geringer Filialisierungsgrad vor, internationale Ketten sind allenfalls ausnahmsweise anzutreffen. Die Grundversorgungspalette ist solide ausgelegt. Das Angebot mittel- und (abgeschwächt) langfristiger Güter genügt grundlegenden Ansprüchen. Es ist mäßig breit und wenig tief entwickelt. Dienstleitungen und gastronomische Einheiten durchsetzen die Handelsbänder stärker als in gehobenen Zentrenklassen. Den Handel kennzeichnet eine geringe Höhenentwicklung; in aller Regel erstrecken sich einzig Kleinwaren- und Kaufhäusern über zwei, bisweilen drei Etagen. Typisch ist ein niedriges bis mäßiges Mietniveau. Wohnnutzungen sind flächenbezogen stärker verbreitet als in höherrangigen Zentren. Tendenziell erleidet dieser Zentrentyp Bedeutungsverluste. Verbreitet schrumpfen die Kernlagen, vielfach greifen Nachfolgeprobleme um sich, Leerstände nehmen zu.

4.2.5 Zentrum 5. Ordnung

Zu diesem Typ zählen metropolitane und großstädtische Nahbereichszentren sowie zahlreiche kleingemeindliche Kernlagen. Flächen- wie besatzbezogen schlägt diese Kategorie teils in Richtung kleinstädtischer Hauptzentren aus. Die Basisvariante stellt sich als Kleincluster von Nachbarschaftsladen und Betrieben des Ladenhandwerks dar. Vermehrt stellen sich Tragfähigkeitsprobleme infolge unzureichender Betriebsgrößen ein, einmal aufgegebene Geschäfte sind keiner Handelsnutzung mehr zuzuführen. Es handelt sich um einen beschleunigt verschwindenden Zentrentyp, der ratingtechnisch nicht als zentrale Kategorie zu betrachten ist. Als Nahbereichszentren höherer Ordnung sind um einen Supermarkt oder Lebensmittel-Softdiscounter gruppierte Ansammlung von Betrieben des Ladenhandwerks, sonstigen Geschäften des kurzfristigen Bedarfsbereiches sowie Dienstleistungen einzustufen. Dieser Zentrentyp ist nur bei zeitgemäß dimensioniertem Leitbetrieb überlebensfähig. Infolge sehr sensibler Reaktion auf die Bevölkerungsentwicklung im Umfeld sind viele Zentren in Quartieren mit reifender Einwohnerschaft existentiell bedroht. Verbreitet lösen Sekundärnutzungen Handelsgeschäfte ab. Nahbereichszentren höchster Ordnung bieten eine umfassende Grundversorgung. Als tragende Säulen fungieren Super- und Verbrauchermärkte, teils SB-Warenhäuser sowie (meist) Lebensmitteldiscounter. Das Branchenspektrum beinhaltet neben kleineren Satelliten einzelne Anbieter mittelfristiger Güter, zudem Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Einheiten. Häufig sind einzelne Branchen durch mehrere Geschäfte vertreten. Verbreitet destabilisiert sich der Geschäftsbesatz, den Handel durchsetzen vermehrt geringwertige Nutzungen. Zeitgemäß ausgelegte Nahbereichszentren inmitten dichter Wohnumfelder behaupten sich wettbewerblich zumeist gut.