Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 2)

4.2.1 Zentrum 1. Ordnung

Dieser Zentrentyp ist identisch mit dem metropolitanen Hauptzentrum, der City bevölkerungsmächtiger, überregional bedeutsamer Städte. Diese Kernlagen repräsentieren regelhaft die Keimzellen der Stadtentwicklung. Angesichts auf sie ausgerichteter Straßen- und Schienennetze, sich hier schneidender Verkehrsträger und höchst getakteten ÖPNVs stellen sie – für eine Mehrheit – die am besten erreichbare Lagen dar. Dementsprechend weisen sie landesweit höchste Bodenpreise auf. In Berlin und Hamburg reichen diese bis zu 20.000 EUR / qm, in München – dem bundesweit teuersten Pflaster – bis zu 48.000 EUR / qm, woraus sich in der Spitze Bodenwertanteile von nahezu 10.000 EUR je qm BGF ergeben.

Metropolitane Hauptzentren repräsentieren die flächenmächtigsten in sich geschlossenen Handelsmassierungen im jeweiligen Großraum.[12] Hierzu ein Maßstab: Münchens Innenstadt besitzt ca. 450.000 qm Verkaufsfläche bzw. nahezu 30 % des gesamtstädtischen Bestandes. Typisch für derartige Kaliber, erschließt sie weithin ausgreifende Einzugsgebiete und erzielt eine hohe Marktdurchdringung innerhalb des weiteren Metropolraumes. Vertreten sind mehrere Warenhäuser, zahlreiche Kaufhäuser, Galerien und Passagen. Die Einzelhandelfunktion ist vertikal stark entwickelt; Großflächen erschließen ein bis zwei Ebenen mehr als in nachrangigen Zentren der Fall. Grundversorgungsfunktionen sind wenig präsent, Wohnnutzungen allenfalls sporadisch eingestreut. Gemessen an nachgeordneten Zentren glänzt dieser Typ mit breit und tief gegliederten Angebotsfächern. Gleichwohl übersetzt sich die Kombination aus Nachfragedruck und branchentypischen Miettragfähigkeiten in ein von zahlungskräftigen Branchen; voran Textiliten; beherrschtes Angebotsgefüge, zudem in einen außerordentlich hohen, teils 80 % übersteigenden Durchsatz mit nationalen und internationalen Filialisten. Beiden bietet der Zentrentyp eine ideale Plattform für den Betrieb von Flagship-Stores. Neben Konsumlagen – den klassischen Laufmeilen – bilden sich Niveau- und Luxuslagen aus. Ein Beispiel für diesen Dreiklang bietet München. [13] Toplagen kennzeichnen außerordentliche hohe Frequenzen; Deutschlands drei laufstärkste Konsummeilen ziehen stündlich bis zu 14.000 Passanten an. Typisch ist ein anhaltend hohes – von zyklischen Effekten abgesehen – steigendes Mietniveau. [14] Mietspitzen für kleinflächige Ladeneinheiten (50 -100 qm) reichen bis 275 EUR / qm monatlich. Die Kaufpreisfaktoren für Objekte in Spitzenlagen liegen zumeist deutlich jenseits eines Zwanzigfachen, die Nettoanfangsrenditen fallen entsprechend niedrig aus; vielfach unterschreiten sie die 4 %-Marke. Hierin spiegelt sich die Einzigartigkeit und Wettbewerbsresistenz dieser Lagen.

4.2.2 Zentrum 2. Ordnung

Dieser Kategorie sind Hauptzentren nicht metropolitan formatierter, jedoch zumindest teilregional bedeutender Großstädte sowie metropolitane Subzentren bzw. Nebencities zuzuordnen. [15] Als solche sind das Charlottenburger Zentrum oder die Schloßstraße in Berlin-Steglitz mit ihren 153.000 qm Verkaufsfläche einzustufen. Ihr Bestand deckt sich plusminus mit jenem der Erfurter Innenstadt und übertriff jenen des Würzburger Hauptzentrums (ca. 102.000 qm). Auch Zentren 2. Ordnung stellen also flächenmächtige Handelskomplexe dar. Vertreten sind zumindest ein Warenhaus gehobener Größenklasse sowie mehrere Kaufhäuser. Regelhaft bestehen keine Flagship-Stores. Die Lauflagen sind stark filialisiert, jedoch weniger internationale durchsetzt. Kennzeichnend ist ein geringer, gegenüber metropolitanen Cities jedoch tendenziell erhöhter Grundversorgungsanteil. Der Schwerpunkt liegt im mittelfristigen Bedarfssegment. Wiederum entfalten Textiliten zahlenmäßig wie flächenbezogen erhebliches Gewicht. Die Angebotsbreite reicht nahe an metropolitane Standards heran, die Tiefe ist jedoch geringer entwickelt. Regelhaft bestehen lediglich Konsumlagen, allenfalls ansatzweise ausgeprägte Niveaulagen. Luxuslagen finden sich nicht. Die durchschnittliche Höhenentwicklung des Einzelhandels unterschreitet jene metropolitaner Hauptzentren. Bei verschwindend geringem Wohnanteil finden sich vermehrt Büro- und büronahe Nutzungen. Es besteht ein (in regionalem Rahmen) hohes Mietniveau. Die Mieten stark positionierter Zentren 2. Ordnung erreichen plusminus 50 % des Niveaus metropolitaner Hauptzentren, üblich für den Typus sind Werte von 30 – 40 %. Mehrheitlich verengen sich von der Nachfrageseite schärfer definierte 1a-Lagen. Gefragt sind nahezu ausschließlich erwiesene Spitzenlagen. Rand- und Saumzonen leiden zunehmend unter Leerständen. Trotz erheblichem Flächengewicht erweisen sich Zentren 2. Ordnung als wettbewerbsanfällig. Teils verheerend zu nennende Auswirkungen im angestammten Einzugsgebiet errichteter Einkaufszentren belegen es. [16] Dementsprechend erzielen in diesem Zentrentyp gelegene Immobilien regelhaft deutlich niedrigere Kaufpreisfaktoren als Pendants in metropolitanen Kernlagen. Die höheren Anfangsrenditen spiegeln investorenseitige Risikoprämien.

Fußnoten

[12] Das gilt für Westeuropa, nicht oder nur eingeschränkt für Länder, deren Siedlungsstrukturen stark von künstlichen Städten (Edge Cities) und Mega-Malls geprägt sind. Zentrenhierarchien bestehen gleichwohl auch dort. Folglich sind zentrenbasierte Ratingmodelle hier wie dort stichhaltig, allerdings unterschiedlich zu strukturieren.

[13] Kaufinger- und Neuhauser Straße sind typische Konsumlagen, Perusa- und Theatiner Straße Niveaulagen, die Maximilianstraße ist eine Luxuslage.

[14] Als ursächlich werden gemeinhin unelastische Flächenangebote in 1a-Lagen betrachtet, doch sind es selten räumliche Engpässe, die den Marktmechanismus, steigende Nachfrage durch ausgedehnte Angebote zu sättigen, aushebeln. Dass sich Nachfragedruck nicht in angrenzende 1b und 2a-Lagen hinein übersetzt, liegt daran, dass Toplagen weder duplizierbar noch nennenswert ausdehnbar sind. So mag eine Kundenmehrheit ein 400 m langes Handelsband abgehen, spätestens bei 600 m ist jedoch eine kritische Distanz erreicht. Es stellen sich Lagebrüche bzw. Ungleichgewichte ein. Siehe hierzu Pfeiffer, E.: Handelsimmobilien – Facetten eines Faszinosums; in: Input. Zeitschrift für die Wirtschaft, S. 56 – 62, August 1998.

[15] Subzentren / Nebencities stellen – soweit ausgeprägt – die zweite(n) metropolitane(n) Hauptlage(n) dar. Sie rangieren hinsichtlich Flächenbestand, Angebotsgenre und internationalem Filialistendurchsatz unter dem örtlichen Hauptzentrum, jedoch deutlich über Stadtteilzentren.

[16] Hier entpuppt sich ein ratingbedeutsamer, jedoch schwer fassbarer Faktor: Behutsamkeit, Stringenz und Verlässlichkeit regionaler und lokaler Planungs- und Genehmigungspraktiken. Damit ist es verbreitet nicht weit her. Dass manche mit Auswirkungsanalysen betraute Gutachter selbst krass überdimensionierten Einkaufszentren Persilscheine ausstellen, und Kommunalparlamente – fadenscheinigen Argumentationen von Developern erliegend – unschwer erkennbar schädigende Center genehmigen, verdeutlicht dies.