Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 2)

4 Zentrentypen

Unter Zentren sind Konglomerate kommerzieller und / oder (primär) öffentlich finanzierter Nutzungen bzw. Einrichtungen sowie Mischformen beider Typen zu verstehen. Zu unterscheiden sind auf unmittelbaren körperlichen Kundenkontakt ausgerichtete (Einzelhandel, medizinische Zentren etc.) und gleichsam hintergründig organisierende Formen (Back Office-Zentren, Logistikzentren usw.). Die Bedeutung einzelner Zentren bemisst sich nach ihrer jeweiligen Größe, Nutzungsvielfalt und Absatzreichweite.

4.1 Zentrenbildende Faktoren

Siedlungssystem differenzieren sich funktionsräumlich: Nutzungen sortieren sich vertikal, horizontal und diagonal (niveaubezogen). Auslösend wirken folgende Faktoren:

4.1.1 Erreichbarkeit

Erreichbarkeit ist ein universell wertbestimmendes Moment. Sie entscheidet über die Bedeutung von Orten: Die Anzahl von Wechselmöglichkeiten der Bewegungsart, Häufigkeit und Selbstverständlichkeit des Wechsels sind das Bedeutungsmaß schlechthin. Verkürzt gesagt gilt: Je höher die Erreichbarkeit, desto höher der Grundstückspreis. Und, je höher der Grundstückspreis, desto höher die Nutzungsintensität und desto höherwertiger die Nutzung selbst. Ausgehend von Hochnutzungsinseln (Stadtzentren usw.) sinken die Nutzungsintensitäten (zumeist) ab. Regelhaft stellt sich ein zentral-peripheres Bodenpreisgefälle ein. Solch ringförmige Nutzungs- und Bodenpreismuster werden u. a. durch radiale Straßensysteme sektoral überlagert und an Schnittpunkten inselhaft durchbrochen. [10] Regelhafte Nutzungsabfolgen stellen sich auch vertikal ein, da zunehmende Höhe zunehmenden Bewegungswiderstand bedeutet und somit die Erreichbarkeit jeweiliger Gebäudeflächen oder Zielorte abnimmt. Dies impliziert, dass die Anzahl hier existenzfähiger Nutzungen sinkt.

4.1.2 Kostenbelastbarkeit

Wirtschaftlich optimal genutzt sind Grundstücke dann, werden ihre Lagepotentiale vollständig gehoben, das heißt nachhaltig ertragsoptimale – nicht kurzfristig ertragsmaximale – Nutzungen angesiedelt. Hier schimmert eine Tatsache durch: Die flächenbezogene Ertragskraft verschiedener Nutzungen schwankt innerhalb weiter Bandbreiten. Daraus leitet sich ab, dass sich die jeweils zahlungsfähigste aller grundsätzlich am Standort tragfähigen Nutzungen durchsetzt. Weniger ertragsstarke Wettbewerber bleiben gleichsam außen vor. Steigt das Lagepotential, werden sie nach und nach abgelöst bzw. verdrängt. Derartige Bezüge gelten sowohl zwischen als auch innerhalb einzelner Wirtschaftszweige. Regelhaft setzen sich Branchen höchster Zahlungsfähigkeit durch. So teilen Textiliten und Schuhanbieter einschließlich ergänzender Branchen erstrangige Laufmeilen des Einzelhandels weitgehend unter sich auf, drängen weniger mietbelastbare Branchen in nachrangige Lagen ab.

4.1.3 Einzugsradien

Unterschiedliche Nutzungen benötigten und erschließen unterschiedliche Absatzreichweiten. Grundsätzlich gilt: Je höherwertiger ein Gut oder eine Leistung, desto größer das erschließbare wie das erforderliche Einzugsgebiet. Die Wertigkeit von Nutzungen korreliert mit der Bedarfsfristigkeit angebotener Produkte, also der Nachfragehäufigkeit bzw. -regelmäßigkeit. Die geringste Absatzreichweite entwickeln – vergleichbare Angebotsflächen vorausgesetzt – dem kurzfristigen Bedarfssegment zuzählende Betriebsformen (Lebensmittelhandel usw.). Diese von periodisch nachgefragten Produkten geprägten Einheiten bzw. Lagen werden von vielen Kunden häufig aufgesucht. Dem mittelfristigen Bedarf zuzurechnende Angebote ziehen einzelne Kunden seltener, jedoch aus größeren Einzugsgebieten an; derartige Frequenzmuster sind typisch für stark von Bekleidung, Schuhen usw. durchsetzte Lagen. Von langfristigen Bedarfsgruppen getragene Standorte ziehen Einzelkunden nur gelegentlich an, ihr Einzugsgebiet greift jedoch so weit aus, dass der Standort trägt.

4.1.4 Verbund- / Fühlungsvorteile

Artgleiche und einander ergänzende Einrichtungen profitieren von einer räumlichen Vergesellschaftung. Anders ausgedrückt: Nutzungen, deren Leistungen ähnlich häufig nachgefragt werden, verwandt und / oder in gewissem Maße gegeneinander austauschbar sind, ziehen Vorteile aus einer gegenseitigen Nähe. Räumlich verbunden, erzielen sie höhere Umsätze als bei nicht agglomerierter Lage. Folglich neigen sie dazu, Standortgemeinschaften auszubilden. Weniger offensichtlich ist der hintergründige Mechanismus, Nutzer mit suboptimalem Verbundbeitrag auszugrenzen. Synergie-Effekte lösen aus branchen- und betriebsformentypischen Mietbelastbarkeiten ableitbare Nutzungsmuster auf oder modifizieren sie zumindest, da hochgradig synergieträchtige Einheiten gemeinsam Standorte erschließen können, die ansonsten unerschwinglich für sie wären. Sie schlagen Branchen aus dem Feld, die an sich höhere Mieten zahlen, jedoch weniger auf Verbundvorteile bauen können. Pikant am Rand: Einige ohnehin mietrobuste Branchen zieht die größten Vorteile aus standörtlichen Paarungen.

Fußnote

[10] Das gilt voran für westeuropäische Städte. In Entwicklungsländern herrschen vielfach mosaikartige Muster vor. Vgl. Pfeiffer, E., 2008: Cities in Developing Countries (www.stalys.de/data/devcit1.htm), Abruf: 02.11.2008.