2. Das DGNB-Zertifikat
Um die Relevanz der Kriterien eines Zertifizierungsverfahrens feststellen zu können, wurde von der Annahme ausgegangen, dass die wichtigen Kriterien Bestandteil der Managementsysteme eines Immobilienunternehmens sind und als Daten und Informationen in der EDV-Landschaft eines Immobilienunternehmens fortgeschrieben werden. Anhand der tatsächlichen Verwendung lässt sich danach auch feststellen, welche Relevanz die Kriterien im Tages- und Jahresgeschäft eines Immobilienunternehmens je nach Geschäftsmodell bzw. im Lebenslauf eines Gebäudes besitzen. Der Lebenslauf einer Immobilie beginnt mit der Projektentwicklung (Entwickeln einer Idee), gefolgt von dem Planen, dem Bauen, dem Vertrieb, dem Betreiben und endet mit der Beseitigung des Objektes. In den Fällen von Instandsetzungen, Modernisierungen, Umbauten oder Erweiterungen wird der Prozess vom Planen bis zum Betrieb mehrfach durchlaufen. In Abb. 11 wurden die Kriterien des Gütesiegels für nachhaltiges Bauen "Neubau Büro und Verwaltung, Version 2008" [vgl. Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (Hrsg.): Das deutsche Gütesiegel nachhaltiges Bauen: Aufbau - Anwendung - Kriterien, Nr. 1, 1. Aufl., 2009, http://www.dgnb.de/ fileadmin/ downloads/ DGNB_Systembeschreibung_online_20090112a.pdf (21.01.2009)] in diesen Phasen näher betrachtet.
Die Kriterien 10 und 11 (Primärenergieverbrauch nicht erneuerbarer/erneuerbarer Energien) sind als möglicherweise verkaufs- und vermietungsrelevant eingestuft. Beide können ggf. als Grundlage für ein Energiemanagement ebenso wir Kriterium 14 (Frischwasserverbrauch Nutzungsphase) in der Betriebsphase dienen. Für Projektentwicklung, Vertrieb und Betrieb (Portfoliomanagement) sind auch die Standortdaten 56 bis 61 (Risiken am Standort, Verhältnisse am Standort, Image und Zustand von Standorten und Quartier, Verkehrsanbindung, Nähe zu nutzungsrelevanten Objekten und Einrichtungen, Anliegende Medien-Erschließung) von besonderem Interesse. Das Kriterium 28 (Umzugsfähigkeit) kann bei Unternehmen mit häufigen organisatorischen Änderungen von Interesse sein.
Abb. 10: Relevanz der Kriterien nach DGNB für die Unternehmensführung unter dem Aspekt der Lebensdauer eines Gebäudes [eigene Zuordnung, Quelle der Ziele, Methoden, Datenerfassung aus Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (Hrsg.): Das deutsche Gütesiegel nachhaltiges Bauen: Aufbau - Anwendung - Kriterien, Nr. 1, 1. Aufl., 2009, http://www.dgnb.de/ fileadmin /downloads / DGNB_Systembeschreibung_online_20090112a.pdf (21.01.2009)]
Besonders erwähnenswert erscheint Kriterium 47 (Schaffung von Voraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung), das eine strukturierte Dokumentation der eingebauten Produkte beinhaltet. Sie ist wesentlich für den Bau, Verkauf und Betrieb einer Immobile, z.B. in Hinblick auf die Verkehrssicherungspflichten. Die Dokumentation kann daher die Grundlage einer technischen Due Diligence (TDD) aus Sicht des Käufers (Buyer) oder Verkäufers (Vendor) sein. Nur hatte bisher kein Verkäufer ein Interesse, seine TDD an den Käufer weiterzugeben. Insofern verhilft das Gütesiegel zur "Waffengleichheit". Nach Angaben des DGNB sind jedoch 80% der Dokumente bereits vorhanden, "lediglich Dokumente einer Ökobilanz oder die Lebenszyklusbetrachtung (...) müssen extra für die Zertifizierung erstellt werden." [s. Lemaitre, Christine: Jetzt geht´s an den Bestand: DGNB, in: Facility Manager (2009) Heft 6, S. 14 - 15]
Die Kriterien 43 bis 51 beschäftigen sich mit der Qualität der Planung und Bauausführung und sind für den Betrieb eines Gebäudes weniger relevant.
Der Schwerpunkt der Kriterien ist tatsächlich im Planungsprozess zu sehen. Tatsächlich ergibt sich durch die Gesamtschau ein Urteil ggf. zur Überschreitung des üblichen Standards über die Qualität des Planungs- und Bauprozesses zu einem Stichtag. Kriterien, die für den Betrieb relevante Informationen (keine Modellrechnungen) liefern, um die Instandhaltungskosten oder durch den Einsatz neuer Funktechnologie (z.B. Radio Frequency Identification, RFID) die Verwaltungskosten und Wartungskosten zu senken, sind nicht erkennbar. Der primäre Fokus liegt auf den Bedarfswerten. Ohne direktes Controlling der Verbrauchswerte in einem aktiven Energiemanagement während der Nutzungszeit bleibt wahrscheinlich wesentliches Optimierungspotenzial unerschlossen, wie es sich z. B. durch intelligente Messung des Betriebes ("Smart-Metering") ergeben kann. Der Autor kommt daher zu dem Schluss, dass das DGNB Gütesiegel Vorteile bieten kann bei
- der Definition eines Qualitätsstandards für (Neu-)Bauprojekte,
- dem Qualitätsmanagement für Bauprojekte,
- dem Dokumentenmanagement für die Vertriebs- und Betriebsphase,
- als Verkaufsargument in volatilen Märkten hinsichtlich niedriger Betriebskosten.
Wesentliche Vorteile sind bei dem Großteil der Immobilien, dem Immobilienbestand, nicht erkennbar. Derzeit scheint es dem Verfasser schwer vorstellbar, dass Angaben aus dem DGNB-Zertifikat für Bürogebäude eine Relevanz in der Unternehmessteuerung auf der Objektebene aufweisen, um mittels Controlling, Unternehmensplanung, Risikomanagement Trends abzubilden.