Zertifikate als Werttreiber? (Teil 1)

Hier der zweite Teil der von Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter verfassten Abhandlung zum Thema "Zertifizierungen".

1. Anforderungen an Zertifizierungen der Nachhaltigkeit

Zertifikate schreiben einen Zustand zu einem Zeitpunkt fest und sindGebäudebeispiele schwer anpassbar. Was zum Beispiel 1972 in Deutschland als energiesparendes Gebäude bezeichnet wurde, kann heute getrost als Energieschleuder bezeichnet werden (s. Abb. 5 und Abb. 6).

Abb. 5: Von der Energieschleuder zum Null-Energiehaus: vor und nach der Modernisierung [s. LUWOGE: Das Null-Energiehaus, http://www.luwoge.de/null-heizkosten-haus.html (15.5.2009)]

Ebenso ist davon auszugehen, dass Zertifikate ständig fortgeschrieben werden (müssen), da wegen der Vorbild- und Vorreiterfunktion die Standards zunehmend erhöht werden. Zertifikate sind daher in ihrer Aussagekraft vergänglich, so auch das neueste Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) für neue Bürobauten aus dem Jahre 2009. Die Forderung nach einer regelmäßigen Wiederholung eines angepassten ("update") Zertifizierungsverfahrens ist in sich schlüssig.

Nachhaltigkeit zeigt sich schon länger mit isolierten Themen in den Organisationsstrukturen und -abläufen eines Immobilienunternehmens. Der Vierkampf aus ökonomischer, ökologischer, sozialer und kultureller Nachhaltigkeit ist neu, anerkannte Methoden in den Einzeldisziplinen gibt es schon länger [vgl. Bogenstätter, Ulrich: Property Management und Facility Management; München: Oldenbourg Wissenschaftsverlag 2008, S. 11ff], nur ein gemeinsames "Dach" hat bisher gefehlt.

Abb. 6: Von der Energieschleuder zum Null-Energiehaus: Energie(-innovationen)Energiesanierungsbeispiel

Die ökonomische Disziplin liegt per Definition einer Unternehmung/den Unternehmern am "Herzen". Auf Grundlage gesetzlicher Regelungen (z. B. HGB, KontraG, Aktiengesetz) ist es Aufgabe, mit anerkannten Managementsystemen (z. B. "Zustandsbewertung", "Risikomanagement", "Controlling", "Portfolioanalyse" und "Unternehmensplanung-Mehrjahresplanung", "Balanced Scorecard") dem Unternehmensziel gerecht zu werden. Um nachhaltig den Unternehmenserfolg sicherzustellen, gibt es ggf. einen Qualitätsmanagementbeauftragten, der mit anerkannten Managementsystemen (z. B: DIN ISO 9001 / DIN ISO E 9004) bei den Kunden und Verbrauchern die Qualität und Gebrauchfähigkeit sicherstellt.

Die anerkannten Managementsysteme spielen derzeit im Nachhaltigkeitszertifikat des DGNB eine untergeordnete Rolle. Nachhaltigkeitskriterien ihrerseits spielen bei Verkauf und Kauf von Immobilien nur dann eine Rolle, wenn sich das Siegel auf Miet- oder Verkaufspreise und die Wertermittlung durchschlägt. Dies ist derzeit noch nicht der Fall. Aus Sicht eines Bestandshalters sollten stattdessen im energetischen Bereich neben den Bedarfs- auch die Verbrauchswerte objektbezogen erhoben werden, die regelmäßig automatisch aus den operativen Systemen den Managementsystemen in aggregierter Form zur Verfügung gestellt werden. Der Energieausweis, insbesondere als Verbrauchsausweis, gibt dann einige Hinweise, wie in einem (strategischen) Regelkreis Optimierungspotenziale erkannt und genutzt werden können. Dies wird allerdings bereits unter den vorhandenen gesetzlichen Bestimmungen (EnEV) ermöglicht. Ein Zertifikat im Sinne des DGNB genügt nicht.

Unter diesen Aspekten lassen sich in der Disziplin "Ökonomie" folgende Forderungen für wiederkehrende Zertifizierungsverfahren aufstellen: Es sollte die Möglichkeit bestehen,

Matrix Marktattraktivität

Abb. 7: EDV-gestützte Methode der Unternehmensführung am Beispiel von Portfolio- und Risikomanagement

Neben der Einbindung in die bestehenden Organisationsstrukturen und -abläufe und Managementsysteme "hakt´s" z. B. auch bei der Vergleichbarkeit. Die direkte Vergleichbarkeit ist u. a. wegen unterschiedlicher Standards in den Staaten der Anwender nur schwer möglich. In der Abb. 8 sind die wesentlichen Zertifizierungsverfahren in ihrer Zuordnung zueinander dargestellt. Es ergeben sich Verzerrungen. Erschwerend kommt hinzu, dass ein "Excellent" (BREEAM), "Platium" (LEED), "Six Star" (Green Star) oder ein "S" (CASBEE) aus dem Jahr 2009 nicht mehr mit der höchsten Auszeichnung aus dem Jahr 2006 zu vergleichen ist. Vergleiche zum DGNB wurden bisher noch nicht gezogen. Merke: Gold ist nicht Gold.

Abb. 8: Zertifizierungsverfahren der Nachhaltigkeit im Vergleich [17]Zertifizierungsverfahren

In der Disziplin "Ökologie" gibt es schon länger Engagement der Unternehmen, indem z. B. spezielle Umwelt- und Energiebeauftragte auf Grundlage von gesetzlichen Bestimmungen (z. B. KrW- / AbfG, BImSchG, BBodSchG, UVP oder ENEV) nach anerkannten Managementsystemen (z.B. DIN EN ISO 14001, DIN EN ISO 14004, EMAS, "Grüner Gockel") freiwillig oder normativ sich um die Belange der Bürger, Nutzer und Betreiber kümmern, um die Umweltbelastungen zu reduzieren, Ressourcen zu schonen oder den Energieverbrauch zu vermindern.

Und sinnvoll ist es daher auch, unter der Disziplin "sozialer und kultureller Nachhaltigkeit" den Arbeitsschutz, Sicherheits- und Gesundheitsschutz aufzuzählen. Z. B. kümmert sich auf Grundlage von ArbSchG, ArbStättV, SGB III, GUV-V A1 oder BGB, SGB VII, BetrSichV) der Beauftragte des Arbeitsschutzes nach anerkannten Managementsystemen (BSI OHSAS 18001, BSI OHSAS 18002) um den Arbeitnehmer, den Nutzer, Kunden, Mieter oder Passanten.

Ungelöst ist vielfach das Verhältnis der Einzeldisziplinen untereinander: Wie viel Ökologie, Sozialwesen und Kultur verträgt Ökonomie? Zweifellos wird damit die Diskussion um den Stellenwert von sozialem Engagement, Kunst, Denkmalpflege, Gesellschaft, Kirche und Geld eröffnet. Unstrittig ist jedoch: Ohne "cash" ist alles nichts. Für einen normativen Vergleich ist eine Festlegung der Gewichtungen unverzichtbar. Das DGNB Zertifikat geht hier einen kombinierten Weg: Die Dimensionen sind fest zueinander gewichtet. Die Gewichtung zwischen den Kriterien einer Dimension kann variieren, um den Ansprüchen der Anwender gerecht zu werden.

Aus Sicht der Unternehmensführung von Immobilien und Gesellschaft sind im Sinne der Nachhaltigkeit einfachste Fragen zu beantworten. Nur was sinnvoll genutzt wird oder im Gebrauch steht, freut beispielsweise den Hotelier (ökonomische Dimension) und schont die Ressourcen (ökologische Dimension). Leerstehende Bahnhöfe besitzen keinen sozialen Wert (soziale Dimension). Ungenutzte Kulturgüter erreichen allenfalls die Betrachter und liegen im Blick der Denkmalschützer (kulturelle Dimension). Bereits 1996 wurde in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (F.A.Z.) wegen des enormen Sparzwangs der Stadt Frankfurt a. M. die Bedeutung kultureller Gebäude für das Umland "populistisch" auf den öffentlichen Prüfstand gestellt: Wie viel kulturelles Angebot benötigt eine internationale Stadt, und muss die Stadt das Umland mit seinem Kulturangebot subventionieren? Die Diskussion wurde so einfach wie bestechend geführt: Wie hoch ist der Zuschuss je Zuschauer, die Anzahl der Veranstaltungen, die Platzauslastung, die Anzahl der Zuschauer? Die Alte Oper erreichte eine breitere Publikumsschicht bei einem vergleichsweise günstigen Verhältnis aus Einnahmen und Ausgaben (s. Abb. 9).

ArchitekturbeispieleAbb. 9: Kultur trifft auf Ökonomie [vgl. o.V.: Die Bühne der Bürgerlichkeit, in: Merian;, Nr. 8-38, S. 23-24; Magistrat der Frankfurt am Main, Dezernat Bau, Hochbauamt (Hrsg.): Bockenheimer Depot Schauspiel Frankfurt am Main; Frankfurt a.M. 1988, S. 8f]

Unter dem Gebot der Nachhaltigkeit lassen sich nach Ansicht des Autors die Dimensionen leicht zuordnen: Indikatoren der ökonomischen Nachhaltigkeit könnten Zuschüsse je Zuschauer, der ökologischen Nachhaltig keit Veranstaltungen und Platzauslastung sowie der sozialen und kulturellen Nachhaltigkeit die Anzahl der Zuschauer sein. Derartige Zusammenhänge blendet das DGNB Zertifikat weitgehend aus.