Zertifikate als Werttreiber? (Teil 1)

Folgender Beitrag stammt aus der Feder von Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter. Der Text erschien als Serie in "Wohnungswirtschaft heute" (Hrsg.: Gerd Warda). Die im Immobilien-Kosmos zweiteilige Wiedergabe der Abhandlung erfolgt mit freundlicher Genehmigung von Herausgeber und Autor.

Zusammenfassung

Siegel oder Zertifikate der Nachhaltigkeit gibt es viele, auch internationale Zertifikate mit wachsender Bedeutung. Investitionen in Nachhaltigkeit erfolgen dennoch aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus. Eine Relevanz kann ein Zertifikat erhalten, wenn dieses Zertifikat in der Unternehmensführung eine Rolle spielt. Bedeutsam scheint es beim Verkauf von Immobilien. Indikatoren für die Relevanz für den Betrieb können Daten sein, die im Zertifizierungsprozess anfallen und in der Unternehmensführung tatsächlich verwendet werden. Ein Blick auf die Kriterien für neue Bürogebäuden der Gesellschaft für nachhaltiges Bauen unterstreicht die Vermutung, dass die Ergebnisse kaum eine Rolle für die Unternehmensführung des Immobilienbestandes spielen. Das trifft auch für das Energiemanagement zu. Eine fortschreibende Dokumentation hinsichtlich Unternehmensführung, Qualität, Umwelt, Energie, Arbeitsschutz, Sicherheits- und Gesundheitsschutz erscheint sinnvoll. Ein gemeinsames Dach, kann die "Nachhaltigkeit" durch Koordination der fachlich Beteiligten bieten. Eine generelle Notwendigkeit eines Zertifikats, insbesondere für Immobilienbestandshalter wird allerdings vom Autor derzeit nicht erkannt.

1. Ab sofort "gute" Immobilien?

Qualitätsvolle Immobilien können nicht vorausgesetzt werden. So schreibt Jencks 1980, "Die moderne Architektur starb in St. Louis / Missouri am 15. Juli 1972 um 15:32 Uhr, als die berüchtigte Siedlung Pruitt-Igoe oder vielmehr einige ihrer Hochhäuser den endgültigen Gnadenstoß durch Dynamit erhielten. Vorher waren sie durch ihre (...) Bewohner verschandelt, beschädigt und entstellt worden. Und obgleich Millionen Dollar hineingepumpt worden waren bei dem Versuch, sie am Leben zu erhalten (für Reparatur der Aufzüge, Ersatz zerbrochener Fenster, Anstriche), wurde sie schließlich von ihrem traurigen Dasein erlöst" [s. Jencks, Charles: Die Sprache der postmodernen Architektur: Die Entstehung einer alternativen Tradition, 2., erw. Aufl.; Stuttgart: Deutsche Verlagsanstalt 1980, S. 9]. Der Toronto Star aus Kanada hält folgende Schlagzeile vor: "The ugliest building in Toronto ... is not alone. Too many boring, dull, uninspired edifices clutter our streetscape. Worse, the buildings being torn down to make way for the eyesores are often the older gems." (Schlagzeile des Toronto Star 20.8.2006 S. 1).

Qualität scheint nicht Standard zu sein. Angesichts der globalen Erwärmung haben sich die Regierungen zuerst im Kyoto-Protokoll zu Emissionsreduzierung verpflichtet. Angesicht steigender Energiepreise sind energetische Bedarfs- und Verbrauchs(kenn-)werte aus Sicht der Regierungen, der Immobilieneigentümer und Mieter von gemeinsamem Interesse. Keine Hausverwaltung freut sich über Mieter, die angesichts steigender Betriebskosten zahlungsunfähig geworden sind. Und Dynamit kann auch keine Lösung sein.

Verständlich ist daher der Wunsch nach einem Prüfsystem für Institutionen und Personen, die in Immobilien investieren, um Risiken bei Immobilien zu reduzieren. Immobilien sollen "nachhaltig" genutzt werden. Die Idee: ein Zertifikat der "Nachhaltigkeit", das bescheinigt, dass es sich um eine vorbildliche Immobilie handelt, Leerstandsrisiken bei Eigentümern reduziert, den Mietern und Nutzern niedrigere Betriebskosten oder hohe Entgelte beschert, dem Klimaschutz gerecht wird und gleichzeitig den Vorreitern einen Marktvorteil verspricht.

In der Wissenschaft ist es weitgehend unstrittig, Nachhaltigkeit mit der ökologischen, ökonomischen, sozialen und kulturellen Dimension zu belegen. Die Aspekte der Nachhaltigkeit werden immer vielfältiger, es naht deshalb eine neue Zertifizierungswelle. Über die Wirkung wird diskutiert. Ist es Mehrwert im Sinne der Wertermittlung, der nach oben verschobenen Beleihungsgrenzen und / oder der gesteigerten Arbeitsproduktivität, der Reduktion der Emissionen? Ein Mehrwert, der sich in Mietspiegeln mittels ökologischer Kriterien niederschlägt? Was sind überhaupt gute Immobilien?