Eigenheimbesitz versus Mietnutzung

Folgender Beitrag stellt einen Vergleich von Vermögensaspekten an, die sich auf Wohneigentum, die Anmietung von Wohnraum und das Aktienfondssparen beziehen.

Intro

Die Frage nach der Rendite einer selbstgenutzten Eigenheimimmobilie mutet auf den ersten Blick vielleicht seltsam an, doch schützt eine unvoreingenommene Betrachtung vor weitreichenden Fehlern, die viel Geld kosten können. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang ein häufig übersehener Fakt: Gleich ob Wohnen im Eigenheim oder zur Miete, es handelt sich um »Wohnen auf Zeit«. Und noch etwas ist klar: Hier wie da gelten die Gesetze der Finanzwirtschaft und Finanzmathematik.

Berechnungsmodell

Eigenheime rentieren selten mit mehr als 3 Prozent jährlich. Wie sich das Modell »Eigennutzung« im Vergleich zu Alternativen schlägt, erhellt folgendes Beispiel. Es ist so gewählt, dass die Relation Kapitaldienstfähigkeit zum verfügbaren Einkommen wie auch die Darlehenslaufzeit bei Volltilgung mustergültig ist. Die Datenerhebung entspricht dem Stand der Datenlage im Frühjahr 2014.

Ein 35-jähriger Angestellter verdient brutto 60.000 Euro im Jahr bzw. 5.000 Euro pro Monat. Von diesem Gehalt verbleiben ihm nach Sozialabgaben und Steuern rund 2.800 Euro monatlich. Aktuell verfügt er über ein Barvermögen von 100.000 Euro auf einem Tagesgeldkonto. Nun steht der Kauf eines neuen Einfamilienhauses in einer mittelgroßen westdeutschen Stadt ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Gesagt, getan: Der Mann guckt ein Objekt aus und tritt mit dem Anbieter in Kontakt. Nach »geschickter« Verhandlungsführung des Angestellten verlangt der Bauträger für den 130 qm umfassenden Neubau samt Grundstück 350.000 Euro. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer und Notargebühren, sodass sich die Gesamtausgaben auf 371.000 Euro belaufen werden. Das ist nicht gerade preiswert mit 26,5 anfänglichen Jahresmieten, denn der jährliche Mietvorteil, also die sogenannte ersparte Miete, beträgt bei diesem Objekt Nominaldaten der Immobilierund 14.000 Euro. Das macht 8,90 Euro monatlich pro Quadratmeter. Der Mietvorteil soll jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Das gilt nicht für die Instandhaltungen.

Sie beginnen bei einem Prozent der Gebäudekosten (250.000 Euro) beziehungsweise 2.500 Euro pro Jahr und klettern jedes Jahr um 2 Prozent. Der Vermögensendwert in 30 Jahren, zu diesem Zeitpunkt wird der Angestellte etwa 65 Jahre alt sein, besteht aus zwei Bausteinen. Auch, wenn das Viele nicht wahrhaben wollen: Gebäude unterliegen trotz Instandhaltung einem gewissen Wertverlust, wohingegen Grundstücke oftmals im Wert steigen. Es wird daher angenommen, dass das Grundstück jährlich um 2 Prozent im Wert steigt und dass der Wert des Gebäudes durch normalen Verschleiß um durchschnittlich 1 Prozent jährlich sinkt. Der Wert von rund 366.000 Euro in 30 Jahren entspricht ca. einem 19,6-fachen der »inflationierten« Jahresmiete (Jahresmietvorteile). Im 30. Jahr beläuft sich die Jahresmiete auf rund 18.700 Euro.

Zinsabhängigkeit

Das Vorhaben soll mit Hilfe von Eigenkapital (100.000 Euro) und Fremdmitteln (271.000 Euro) bezahlt werden. Der Kredit wird jährlich 3,5 Prozent fest für 20 Jahre kosten. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind für Zins und Tilgung bei Volltilgung, wie in Tabelle 3 zu sehen ist, jährlich 19.069 Euro zu bezahlen.

Nominaldaten der GrundschuldTabelle 3 liefert Antworten auf die Frage, ob das Eigenheim oder die Miete günstiger ist. In der dritten Spalten (von links) steht die Entwicklung der eingesparten Mieten (Mietvorteile), in der fünften Spalte stehen die Instandhaltungen und in der achten und neunten stehen die Zins- und Darlehenstilgungsraten. Dies führt zu einem Ein- und Auszahlungsstrom wie in der rechten Spalte. Hinter dieser Entwicklung steckt ein klassischer Spar- und Entnahmeplan. Der Eigenheimbesitzer legt am Anfang einmalig 100.000 Euro auf den Tisch. Anschließend folgen 20 jährliche Liquiditätsabflüsse (Sparraten), die bei rund 7.570 Euro beginnen und bei ca. 5.800 Euro enden. In der weiteren Folge winken Liquiditätsvorteile von rund 13.370 Euro bis 380.047 Euro. In der letzten Zahl steckt die Annahme, dass der Eigenheimer sein Häuschen in 30 Jahren zu 366.000 Euro veräußert, weil danach der Umzug in eine »altersgerechte«, kleinere Wohnung in gehobener Stadtrandlage mit guter ÖPNV-Anbindung geplant ist. Die vorstehenden Zahlen führen kalendarisch richtig aneinandergereiht zu einer effektiven Verzinsung (Rendite) von 3,30 Prozent pro Jahr. Ob dies viel oder wenig ist nach so einer langen Zeit, bleibt den angeregten Diskussionsrunden im Familien- und Freundeskreis vorbehalten.

Einnahmen und Ausgaben

In der vierten Tabelle wird die Entwicklung des Nettovermögens der beiden Alternativen dargestellt. Der Verlauf des Aktienfondsvermögens des Mieters wird mit unterschiedlichen Renditeannahmen verdeutlicht. Das Nettovermögen des Eigenheimbesitzers ist das Resultat aus Immobilienverkehrswert abzüglich Darlehen. Der Saldo dieser Werte steht in der vierten Spalte (von links). Das Nettovermögen des Hausbesitzers beginnt bei Ende des ersten Jahres bei sage und schreibe rund 12.700 Euro und ist die Differenz zwischen Objektverkehrswert und Anfangsdarlehensschuld. Davon sollte man sich nicht allzu beeindruckt zeigen, denn mit zunehmender Tilgung wächst man ins nennenswerte Nettovermögen hinein. Es klettert in den 30 Jahren auf 366.000 Euro. Das ist nun die Richtgröße für alle weiteren Überlegungen bzw. Vermögensaufbaualternativen.

Vermögensvergleich: Eigentum, Miete, Aktienfondssparen

Alternativ beginnt der Mieter mit der Umwandlung seines Barvermögens in ein Aktienfondsvermögen von 100.000 Euro. Danach werden exakt die Differenzen zwischen Mieten und Instandhaltungen sowie Kreditraten angelegt. Nach dem »Wegfall« der Schulden müssen die Mieten (des Mieters und Aktienfondsbesitzers) aus dem bis dahin aufgelaufenen Guthaben bezahlt werden. Spätestens bei näherer Betrachtung der Tabelle erschließt sich die wirtschaftliche Interpretation und Rechensystematik.

Der Verlauf des Vermögens hängt von der effektiven Verzinsung (Rendite) ab. In der vierten Tabelle sind Werte von 2 bis 5 Prozent nach Kosten und Steuern enthalten. In Abhängigkeit dieser Renditen kommt der Mieter auf Endguthaben, die zwischen rund 230.200 und rund 627.500 Euro liegen. Alternativ könnte der Eigenheimbesitzer nach Darlehensvolltilgung die Annuität weiter aufwenden in Form eines Aktienfondssparplanes. Die bisherige Ausgabensaldierung würde dann fortgeschrieben (degressiv). Beim Mieter läuft es dann in dem Stil weiter wie bisher, dass der degressive Nettoeinzahlungsstrom in den Aktienfondssparplan fließt, um somit die Vergleichbarkeit zu gewährleisten. An den Kernaussagen insbesondere an der ermittelten Grenzrendite ändert sich tendenziell nichts.

Ergebnisdeutung

Die berechneten Ergebnisse sollte sich der Angestellte auf der Zunge zergehen lassen. Verzinsungen von 2 und 3 Prozent pro Jahr reichen nicht aus, um in diesem Haus als Mieter über die Runden zu kommen. Im Vergleich zu dem Eigenheimer bleibt der Mieter bei 3 Prozent Rendite zurück, weil der Hausbesitzer in diesem Szenario um 36.000 Euro »reicher« sein wird. Nötig sind mindestens 3,31 Prozent pro Jahr, und dafür sind aus heutiger Sicht schon Sparverträge erforderlich, die nicht zu den »sichersten« Anlagen dieser Welt gehören. Interessant werden die Miete und der Sparvertrag ganz klar ab einer Verzinsung (Grenzrendite) von 3,31 Prozent nach Kosten und Steuern.

Wenn es letztendlich dann doch ein kreditfinanziertes Eigenheim sein soll, dann sollte sich der verschuldungsbereite Käufer Gedanken über die Finanzierungsoptimierung machen. Dazu findet er unter anderem Informationen in dem Artikel »Zins- und Tilgungswaage bei der Finanzierungswahl«. Weiterhin wäre trotz Verschuldung der Abschluss eines Aktienfondssparplans interessant, wenn der Eigenheimer zwei Seelen in seiner Brust verspürt. Die direkte Darlehenstilgung wird umgeleitet in einen Aktienfondssparplan. Am Ende des Tages ist bei planmäßigem Verlauf wegen der höheren Rendite im Vergleich zu den effektiven Darlehenskosten so viel Aktienfondsvermögen angehäuft, dass neben der huntertprozentigen Darlehensendtilgung ein neuer Mittelklassewagen bar bezahlt werden kann.