USA – Immobilienmarktregionen

1 Intro

Dieser als Streiflicht – nicht als Investmentleitfaden – ausgelegte Beitrag bietet einen gerafften Überblick über großregionale Teilmärkte dessen, was gemeinhin als der US-Immobilienmarkt bezeichnet wird. Selbstredend weisen sämtliche Regionen gemeinsame Grundzüge auf, die wesentlich auf sozioökonomischen bzw. mentalitativen Besonderheiten der US-amerikanischen Gesellschaftsordnung beruhen. Vertiefend, wenn auch nicht erschöpfend, handelt diese ein vergleichender IK-Artikel ab, sodass sie hier nicht thematisiert werden. Hingegen sind zwei miteinander verwobene Faktoren zu beleuchten, um einen Eindruck von anzunehmenden Immobilienmarktentwicklungen zu vermitteln. Angesprochen sind Bevölkerungsentwicklung und voraussichtlicher Immobilienbedarf. Es handelt sich um zwei fundamentale immobilienwirtschaftliche Größen.

2 Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl der USA steigt fortwährend. Laut Zensusdaten lebten im Jahr 2000 rund 281 Mio. Menschen im Land; für 2007 weist die jährliche Regierungsschätzung bereits 302 Mio. aus. Tatsächliche Zahlen liegen vermutlich deutlicher höher. Wie auch immer: Innerhalb von rund 65 Jahren sahen die USA mehr als eine Verzweifachung ihrer Einwohnerzahl.

Die Bevölkerungszahl des Landes wächst einmal infolge großmaßstäbiger Zuwanderung, zum anderen durch inneres Wachstum, das den Zuwachs in etwa hälftig trägt. Bevölkerungszuwächse verteilen sich absolut wie relativ unterschiedlich auf einzelne Siedlungsregionen des Landes. Hierzu später mehr. Zunächst ist festzustellen, dass sich der Wachstumstrend aller Voraussicht nach fortschreiben lässt. Vergleichsweise konservative Schätzungen gehen bis 2050 von einem Zuwachs auf knapp 400 Mio. Menschen aus. Um einen Vergleich zu bemühen: Damit wüchsen die USA um rund 125 % der heutigen bundesdeutschen Einwohnerzahl.

3 Immobilienbedarf

Hand in Hand mit dem Bevölkerungsgang erhöht sich der Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Laut Hochrechnung dürfte sich der landesweite Immobilienbestand von 27,5 Mrd. qm im Jahr 2000 bis 2030 auf knapp 40 Mrd. qm erhöhen. Dies bedeutet einen Zuwachs um mehr als 12 Mrd. qm bzw. um weit über 40 %. Wird der erforderlicher Ersatzbedarf für überalternde Bauten auf rund 7,5 Mrd. qm veranlagt sind nahezu 20 Mrd. qm bzw. über 70 % des Ausgangsbestande neu zu bauen. [1]

Werden die mittleren Baukosten über alle Immobiliensegmente hinweg auf moderate 1.200 USD / qm veranschlagt, ergeben sich Aufwendungen in Höhe von rund 24 Trillionen USD. Hinzu kommen rund 25 % nötiger infrastruktureller Investitionen. Unter dem Strich ergibt sich ein Gesamtvolumen um 30 Trillionen USD. In absoluten Zahlen betrachtet entfalten südliche und westliche Landesteile den größten Entwicklungsbedarf. So beläuft sich der Neu- und Ersatzbedarf des Südens auf knapp 8 Mrd. qm, im Westen auf nahezu 5 Mrd. qm- Für den Mittelwesten ist von deutlich über 4 Mrd. qm auszugehen, für den Nordosten von annähernd 3 Mrd. qm.

Fußnote

[1] Nelson, Arthur C.: Toward a New Metropolis: The Opportunity to Rebuild America; Virginia Polytechnic Institute and State University, December 2004.