Eigenheimerwerb über Umwegfinanzierung

Dieser Beitrag befasst sich mit Möglichkeiten einer Schuldentilgung über Umwege. Konkret dreht sich der mit zahlreichen Tabellen angereicherte Text um eine Art »Turbofinanzierung«.

Intro

Die schnelle und unmittelbare Tilgung aufgenommener Eigenheimkredite ist für die meisten Privatleute die beste Geldanlage, weil zugleich die sicherste. Im Investmentbereich trifft man dagegen häufig auf Kredittilgungsumwege. Der Tilgungsanteil wird hierbei in ein mit mehr oder minder hoher Wahrscheinlichkeit im Wert steigendes Asset »umgelenkt«.

Das Eigenheim ist für die meisten Privatleute die mit Abstand größte Investition ihres Lebens. Es geht in der Regel um hohe Summen, zudem ist das jeweilige Vorhaben, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nur mithilfe von Krediten zu bezahlen. Folglich sollte das Projekt nicht nur in technischer, sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht auf solidem Boden stehen. Davon kann in der Praxis vielfach jedoch kaum die Rede sein: Die Darlehen sind gewöhnlich hoch, die Tilgung der Kredite ist niedrig. Dieser Sachverhalt ist vielen Eigenheimern aber nicht bewusst. Sie leben in dem Glauben, die niedrigen Zinsen seien in Verbindung mit geringer Tilgung das Tor zum kuscheligen Eigenheim, welches in ihrer Vorstellung obendrein an Wert gewinnen dürfte. Das ist sehr häufig allerdings ein gewaltiger Trugschluss.

Modellfall: Wirtschaftliche Ausgangslage

Es soll ein Neubau finanziert werden, der 350.000 € zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 6 Prozent dieses Betrages kostet, sodass insgesamt 371.000 € aufzuwenden sind.

Als flüssiges Eigenkapital stehen 100.000 € zur Verfügung. Somit ist ein Kredit in Höhe von 271.000 € erforderlich. Das Finanzierungsvorhaben soll nach 20 Jahren vollständig beendet sein. Im hier gewählten Beispiel wird idealerweise angenommen, dass der Schuldner mit Erreichen seines fünfzigstes Lebensjahres den Hauskredit vollständig zurückgezahlt hat, sodass ihm hinreichend Zeit verbleibt, eine zusätzliche Altersversorgung aufzubauen.

Kredite mit einer Laufzeit und Zinsbindung von jeweils 20 Jahren kosten zurzeit (Stand Frühjahr 2014) jährlich 3,5 Prozent Zinsen. Tabelle 1: Klassische FinanzierungUnschlüssigkeit besteht hinsichtlich der Frage, wie aufgenommene Schulden getilgt werden sollen. Es gibt den direkten Weg zum Ziel, aber auch Ansätze, die über Umwege dorthin führen. Die einfachste Lösung besteht in der direkten Tilgung an die Bank. Es ist aber auch denkbar, die Schulden mithilfe von Wertpapieren wie Aktien oder Investmentfonds zurückzuzahlen. Dieser gedankliche Ansatz mag auf den ersten Blick abenteuerlich wirken, doch die mögliche Zinsdifferenz zwischen Kredit und Geldanlage bietet auch interessante Chancen – jedenfalls aus dem Blickwinkel nervenstärkerer Charaktere betrachtet. Zudem sind Mischungen aus laufender Kredittilgung und Geldanlage möglich.

Tabelle 1 bildet eine »klassische« Finanzierung ab. Der Eigenheimkäufer nimmt die benötigten 271.000 € in Form eines Annuitätendarlehens auf. Der Nominalzins beträgt 3,5 Prozent und gilt fest für 20 Jahre. In diesem Zeitraum sollen die Schulden in voller Höhe getilgt werden. Folglich muss die anfängliche Tilgung auf 3,5 Prozent eingestellt werden. Das führt zu jährlichen Raten von jeweils 19.068 € beziehungsweise 1.589 € im Monat. Idealerweise sollte höchstens ein Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung aufgewendet werden. Hinzu kommen die Kosten für die Unterhaltung bzw. Instandhaltung des Hauses sowie Kosten für eine Risikolebensversicherung für die Kreditrückzahlung, um den »Fall der Fälle« abzusichern; in Summe werden für das Vorhaben somit 40 Prozent bis 45 Prozent des zum Startzeitpunkt verfügbaren Einkommens aufgewendet.

Optimierung der monatlichen Finanzierungsbelastung

Die im Vorkapitel ausgewiesene Belastung ist nicht zu unterschätzen; alleine die einkommensbezogene Quote verdeutlicht, dass bei diesem Vorhaben nicht viel – besser gesagt: nichts – »anbrennen« darf. Die hohe Belastung könnte durch eine Herabsetzung Tabelle 2: Mittlere Tilgungder Tilgung auf 2 Prozent gesenkt werden. Die neue Rate von 14.905 € im Jahr dürfte jedoch, sofern die Geschichte ernst genommen wird, kaum für Entspannung sorgen, weil die Laufzeit der Tilgung auf rund 29,5 Jahre steigen würde. Die Differenz von 4.163 € im Jahr bzw. 347 € im Monat ist das Zünglein an der Waage, das darüber bestimmt, ob der Eigenheimer im Alter über ein frei verfügbares bzw. flüssiges Vermögen verfügt oder nicht. Sollten die Raten zeitnah in Konsumausgaben fließen, mag der Lustgewinn kurzfristig steigen, doch im Ruhestand droht ein anhaltender Katzenjammer, weil die sinkenden Sozialrenten schwerlich ausreichen werden, um den gewohnten Lebensstil aufrechtzuerhalten. Die hohe Tilgung ist aber auch aus einem anderen Grund der richtige Ansatz.

Eine erste Alternative zur »klassischen« Variante findet sich in der zweiten Tabelle; die Übersicht Finanzierung: Variante 3spiegelt ein mittleres Tilgungsszenario wider. In diesem Modell wird die Kreditrate aufgeteilt. In das Annuitätendarlehen fließen nur 14.905 € im Jahr. Das entspricht einer Tilgung von 2 Prozent, sodass die Restschuld nach 20 Jahren 117.724 € beträgt. Sie muss aus einem anderen Topf beglichen werden, und dafür kommen zurzeit, wenn sich die Sache lohnen soll, nur Aktien bzw. Aktieninvestmentfonds in Betracht. In Tabelle 4a sind die notwendigen Sparraten zu sehen, um bei Renditen von 6 Prozent bis 8 Prozent nach 20 Jahren auf 117.724 € zu kommen. Die Renditen verstehen sich netto, also nach Abzug von Kosten und Abgeltungssteuer.

Turbofinanzierung

Das in Tabelle 3 wiedergegebene Finanzierungsmodell beruht auf einer vollständigen Aussetzung der Rückzahlung und dem Abschluss von Aktienfondssparplänen mit hohen Sparraten (Tabelle 4b). Für den Kredit werden nur Zinsen bezahlt, in diesem Fall jährlich 9.485 €, und es wird versucht, die Hypothek von 271.000 € Aktienfondssparplan: Variante 1in 20 Jahren zu 100 Prozent mit Hilfe von Wertpapiervermögen zu tilgen. Dafür müssen je nach Verlauf der Börse zwischen 8.518 € und 6.847 € jährlich angespart werden, wenn die Nettorenditen der Aktienfondssparpläne zwischen 6 Prozent und 8 Prozent im Jahr liegen. Wie in Modell 2 (Tabelle 5) sind die Abgeltungsteuer und Gebühren bezahlt.

Die Auswirkungen der drei verschiedenen Tilgungsmodelle sind in Tabelle 5 zu sehen. Die »klassische«, also direkte Kreditrückzahlung erfordert 19.068 € pro Jahr. Die gemischte Tilgung schlägt alljährlich mit 18.225 € zu Buche, falls der Aktienfonds eine Nettorendite von 7 Prozent abwirft. Das dritte Modell (Tabelle 5) erfordert bei identischem Verlauf der Börse mit jährlich 17.128 € einen geringeren Gesamtaufwand. Daraus leiten sich Effektivzinsen ab, die im Jahr zwischen 3,5 Prozent und 2,3 Prozent liegen. Werden die Zahlungsströme unter Berücksichtigung der Abgeltungsteuer einheitlich mit 3,5 Prozent abgezinst (aufgrund des Äquivalenzprinzips in der Finanzmathematik), kommen Gegenwartswerte (Barwerte) zwischen 0 € und 26.640 € heraus. Diese Barwerte drücken die relative Vorteilhaftigkeit betragsmäßig bereits heute aus.

Phantasterei oder realistisch?

Die Aufnahme von Krediten mit niedrigem Sollzins und langer Bindung sowie der Abschluss von Sparverträgen mit hohem Habenzins Aktienfondssparplan: Variante 2ist der Traum vieler Finanzexperten. Er kann in Erfüllung gehen, doch er kann auch platzen. Im vorliegenden Beispiel geht es um einen Vorteil von 26.640 €. Das ist zweifellos viel Geld, doch ob die Rechnung aufgehend wird, steht in den Sternen. Die Unsicherheit über die Höhe der Aktienrenditen dürfte der Hauptgrund sein, weshalb die Tilgung über Aktiensparpläne in Deutschland keine nennenswerte Rolle spielt. Den meisten Privatleuten ist das Risiko zu hoch, in 20 Jahren auf einem Schuldenberg sitzenzubleiben, weil sich ihre Aktienanlagen schlecht entwickelt haben.

Wer zwecks Eigenheimfinanzierung dennoch vollständig oder teilweise auf Aktien setzt, muss genau auf damit verbundene Kosten achten. Ausgabeaufschläge und Verwaltungskosten wirken bei diesem Finanzgeschäft mit klarem Spekulationscharakter wie Salzsäure, sodass nur börsengehandelte Indexfonds infrage kommen.

Die Entscheidung für das erste, zweite oder dritte Modell wird in erster Linie von der persönlichen Risikobereitschaft abhängen. Das gilt auch für die Absicherung der Kredite im Falle von Ehe und Partnerschaften, wenn »der Fall der Fälle« eintritt. Die meisten Menschen verdrängen diesbezüglich bestehende Gefahren, doch wenn es zu spät ist, ist es zu spät. Der Abschluss einer Risikolebensversicherung erweist sich als sinnvolle Ergänzung der Finanzierung, weil diese Police lediglich 20 € bis 40 € im Monat kostet, und diesen Betrag sollte die Haushaltskasse noch hergeben.Kreditvarianten