3 Rezentralisierung ist Trend
Viele Marktsegmente ergriffen Dezentralisierungen: Einkaufszentren entstanden auf der Grünen Wiese, Wohnsiedlungen im Stadtumland, Büroghettos an Autobahnkreuzen. Das Pendel schwingt - fast unbemerkt - zurück. So kehren Einkaufszentren in die Stadtkerne zurück oder entstehen inmitten bevölkerungsreicher Stadtteile: Einmal, da restriktive Genehmigungspraktiken Zentrifugalbewegungen bremsen, vielmehr aber, weil die Nähe zur Kaufkraftbasis zum gewichtigen Wettbewerbsvorteil gerät. - Zumal in einer überalternden, in Arm und Reich zerfallenden, auf Sicht immobiler werdenden Gesellschaft (zu diesem Thema siehe Deutschland 2020). Kurze Wege! Kundennähe! Das ist - von Automobilisten und PC-Netz-Fixierten womöglich verlacht - vielleicht der Schlüsseltrend des 21. Jahrhunderts. Kundennähe ist freilich nur zu gewährleisten, besteht eine entsprechende Nachfragebasis.
4 Angebote lernen laufen
Versandhandel, mobile Pflegedienste, Essen auf Rädern, Studium via PC, Fernbankerei gewinnen an Bedeutung. Stationäre Dienstleistungen verlieren an Boden. Bislang beeinflusst dieser Trend die Immobiliennachfrage nur unwesentlich; perspektivisch wird er spürbar und begünstigt die
5 Kontraktion stationärer Netze
Viele Standorte bzw. Nutzungen leiden unter Tragfähigkeitsproblemen. Ihnen ermangelt es an wirtschaftlicher Auslastung bestehender Raum- und Personalkapazitäten. Die Ende der 90er Jahre erfolgte Netzoptimierung der Deutschen Post AG (der Seitenbetreiber war an diesem Projekt beteiligt) bietet ein inzwischen von Banken kopiertes Fallbeispiel. Gehalten werden einzig von Kundenseite stark aufgesuchte Standorte in zugkräftigen Zentren. Konsequenz: Gewerblich genutzte Immobilien sehen sich zuhauf freigesetzt. Schlussfolgerung: Zahlreiche nachrangige Lagen stehen vor dem Kollaps. Dauerleerstände drohen.
6 Standortansprüche steigen
Die Nachfrage definiert Lagekategorien (1a, 1b, 2a) schärfer. Verdienten noch kürzlich Handelsstandorte ab 60-70 % des Kundenaufkommens stadtweiter Spitzenlagen 1er-Prädikate, gilt dies nun ab 75-85 %. Oder: Die Vermarktung großer Bürokomplexe gründet - neben der Umfeldqualität - maßgeblich auf erstklassigen ÖPNV-Anschlüssen, bester Einbindung in das Straßennetz, integrierten Stellplätzen.