Vorliegender Beitrag stellt eine überarbeitete Fassung eines in den ausklingenden 90er Jahren vom Seiteninhaber veröffentlichten Artikels dar.
1 Intro
Der Immobilienmarkt schlittert immer wieder in zyklische Tiefs. Über alle Marktsegmente hinweg waren wiederholt rückläufige Miet- und Kaufpreise feststellbar. Büros, Handelskomplexe, Wohnungen wurden oftmals unter Verkennung der Nachfragesituation errichtet. Mustergültig ablesbar war dies im Gefolge der deutschen Wiedervereinigung. Ein von Sonder-Afa, Steuersparmanie, Osteuphorie, Wirtschaftswunder-II-Gedanken geschürtes Fieber griff. Ernüchterung folgte. Nichts Neues an sich: Der Markt tendiert seit jeher auf und ab.
Am gewohnten Rahmen ausgerichtete Tendenzbetrachtungen greifen allerdings zu kurz. - Warum? Nun, in Immobilien manifestieren sich Funktionen, zugleich technisch-technologische Stadien, Ansprüche, Mentalitäten, gesellschaftliche Realitäten. All diese Felder unterliegen beschleunigtem Wandel. Folglich geht die Immobilienwirtschaft einem fundamentalen Umbruch entgegen. Schon deshalb, weil ihr Grundprodukt kein mühelos, schnell, flexibel anpassungsfähiges darstellt. - Und sich die Mietvertragslaufzeiten zusehends verkürzen. Dies beschleunigt und in die Breite des Marktes hinein, wenn die Wirtschaft beschränkende Arbeitsgesetze (Kündigunsschutz usw.) im Namen globaler Wettbewerbsfähigkeit ausgehebelt bzw. ausgehöhlt werden. Insgesamt betrachtet liegt die Mutmaßung nahe, dass sich hinter jüngeren Flauten mehr als eine übliche Phase des Schweinezyklus verbirgt.
2 Nutzungsbündelung im Aufwind
Generell zeichnet sich ein Trend ab, Nutzungen zu bündeln. So rücken Einzelhandel, Dienstleistung, Handwerk, Gastronomie oft unter einem Dach zusammen. Oder: Büromieter fordern Handels- und Gastronomiebetriebe im Umfeld jeweiliger Komplexe (zu den Grenzen der Nutzungsbündelung siehe Nutzungsmuster - Formen und Gründe).
In Markttiefs entspringt die Rückbesinnung auf zentrale Lagen deren dann vergleichsweise günstigem Preis-Leistungsverhältnis. Vorrangig jedoch zieht ihre allgemeine Attraktivität Mieter an.
Im Wohnbereich laufen infolge revolutionierter Verkehrs- und Kommunikationstechnologien raumauflösende, auf der Mikroebene zugleich aber verbindende Prozesse ab. So bedingt die Zunahme von Heimarbeitsplätzen eine Identität von Wohn- und Arbeitsstätte - u. U. hunderte Kilometer vom Firmensitz entfernt. Nun sind derartige Effekte nicht zu überschätzen: Das Büro ist mehr als Arbeitsstätte; es ermöglicht eine Kommunikationsdichte, die per Fernarbeit nicht herzustellen ist.