Standort- und Objektansprüche im Wandel

Vorliegender Beitrag stellt eine überarbeitete Fassung eines in den ausklingenden 90er Jahren vom Seiteninhaber veröffentlichten Artikels dar.

Intro

Der Immobilienmarkt schlittert immer wieder in zyklische Tiefs. Über alle Marktsegmente hinweg waren wiederholt rückläufige Miet- und Kaufpreise feststellbar. Büros, Handelskomplexe, Wohnungen wurden oftmals unter Verkennung der Nachfragesituation errichtet. Mustergültig ablesbar war dies im Gefolge der deutschen Wiedervereinigung. Ein von Sonder-Afa, Steuersparmanie, Osteuphorie, Wirtschaftswunder-II-Gedanken geschürtes Fieber griff. Ernüchterung folgte. Nichts Neues an sich: Der Markt tendiert seit jeher auf und ab.

Am gewohnten Rahmen ausgerichtete Tendenzbetrachtungen greifen allerdings zu kurz. – Warum? Nun, in Immobilien manifestieren sich Funktionen, zugleich technisch-technologische Stadien, Ansprüche, Mentalitäten, gesellschaftliche Realitäten. All diese Felder unterliegen beschleunigtem Wandel. Folglich geht die Immobilienwirtschaft einem fundamentalen Umbruch entgegen. Schon deshalb, weil ihr Grundprodukt kein mühelos, schnell, flexibel anpassungsfähiges darstellt. – Und sich die Mietvertragslaufzeiten zusehends verkürzen. Dies beschleunigt und in die Breite des Marktes hinein, wenn die Wirtschaft beschränkende Arbeitsgesetze (Kündigunsschutz usw.) im Namen globaler Wettbewerbsfähigkeit ausgehebelt bzw. ausgehöhlt werden. Insgesamt betrachtet liegt die Mutmaßung nahe, dass sich hinter jüngeren Flauten mehr als eine übliche Phase des Schweinezyklus verbirgt.

Nutzungsbündelung im Aufwind

Generell zeichnet sich ein Trend ab, Nutzungen zu bündeln. So rücken Einzelhandel, Dienstleistung, Handwerk, Gastronomie oft unter einem Dach zusammen. Oder: Büromieter fordern Handels- und Gastronomiebetriebe im Umfeld jeweiliger Komplexe (zu den Grenzen der Nutzungsbündelung siehe Nutzungsmuster – Formen und Gründe).

In Markttiefs entspringt die Rückbesinnung auf zentrale Lagen deren dann vergleichsweise günstigem Preis-Leistungsverhältnis. Vorrangig jedoch zieht ihre allgemeine Attraktivität Mieter an.

Im Wohnbereich laufen infolge revolutionierter Verkehrs- und Kommunikationstechnologien raumauflösende, auf der Mikroebene zugleich aber verbindende Prozesse ab. So bedingt die Zunahme von Heimarbeitsplätzen eine Identität von Wohn- und Arbeitsstätte – unter Umständen hunderte Kilometer vom Firmensitz entfernt. Allerdings sind derartige Effekte nicht zu überschätzen: Das Büro ist mehr als eine bloße Arbeitsstätte; es ermöglicht eine Kommunikationsdichte, die per Fernarbeit nicht herzustellen ist.

Rezentralisierung ist Trend

Viele Marktsegmente ergriffen Dezentralisierungen: Einkaufszentren entstanden auf der Grünen Wiese, Wohnsiedlungen im Stadtumland, Büroghettos an Autobahnkreuzen. Das Pendel schwingt – fast unbemerkt – zurück. So kehren Einkaufszentren in die Stadtkerne zurück oder entstehen inmitten bevölkerungsreicher Stadtteile: Einmal, da restriktive Genehmigungspraktiken Zentrifugalbewegungen bremsen, vielmehr aber, weil die Nähe zur Kaufkraftbasis zum gewichtigen Wettbewerbsvorteil gerät. – Zumal in einer überalternden, in Arm und Reich zerfallenden, auf Sicht immobiler werdenden Gesellschaft (zu diesem Thema siehe Deutschland 2020). Kurze Wege! Kundennähe! Das ist – von Automobilisten und PC-Netz-Fixierten womöglich verlacht – vielleicht der Schlüsseltrend des 21. Jahrhunderts. Kundennähe ist freilich nur dann zu gewährleisten, wenn eine entsprechende Nachfragebasis besteht.

Angebote lernen laufen

Versandhandel, mobile Pflegedienste, Essen auf Rädern, Studium via PC, Fernbankerei gewinnen an Bedeutung. Stationäre Dienstleistungen verlieren an Boden. Bislang beeinflusst dieser Trend die Immobiliennachfrage nur unwesentlich; perspektivisch wird er spürbar und begünstigt die

Kontraktion stationärer Netze

Viele Standorte bzw. Nutzungen leiden unter Tragfähigkeitsproblemen. Ihnen ermangelt es an wirtschaftlicher Auslastung bestehender Raum- und Personalkapazitäten. Die Ende der 90er Jahre erfolgte Netzoptimierung der Deutschen Post AG (der Seitenbetreiber war an diesem Projekt beteiligt) bietet ein inzwischen von Banken kopiertes Fallbeispiel. Gehalten werden einzig von Kundenseite stark aufgesuchte Standorte in zugkräftigen Zentren. Konsequenz: Gewerblich genutzte Immobilien sehen sich zuhauf freigesetzt. Schlussfolgerung: Zahlreiche nachrangige Lagen stehen vor dem Kollaps. Dauerleerstände drohen.

Standortansprüche steigen

Die Nachfrage definiert Lagekategorien (1a, 1b, 2a) schärfer. Verdienten noch kürzlich Handelsstandorte ab 60 – 70 % des Kundenaufkommens stadtweiter Spitzenlagen 1er-Prädikate, gilt dies nun ab 75 – 85 %. Oder: Die Vermarktung großer Bürokomplexe gründet – neben der Umfeldqualität – maßgeblich auf erstklassigen ÖPNV-Anschlüssen, bester Einbindung in das Straßennetz, integrierten Stellplätzen.

Nutzerspezifische Konzepte gefragt

Die "Entwicklung" von Bürokomplexen erfolgte – anders als bei Produktionsbetrieben, deren Hülle eine Ableitung vorab bestimmter Nutzungserfordernisse darstellt – gleichsam von außen nach innen. Das Urprinzip "Form folgt Funktion" steht kopf: Erst wird gebaut, anschließend nach passenden Nutzern gesucht. Nachfragegerechtes entsteht so schwerlich. Tatsächlich erscheint der Nutzer gar zu oft als unbekanntes Wesen.

Der Trend: Nutzerspezifisch geplante Objekte lösen Allerweltsbüros zunehmend ab. Aber: Mit Blick auf eine möglichst breite Zweitverwendungs- bzw. Nachvermietungsfähigkeit von Objekten wird "nutzerspezifisch" vor allem dahingehend zu deuten sein, dass Immobilien dem Nachfrageprofil jeweiliger Lagen entsprechend gestaltet werden. Will sagen: Ein bau- und ausstattungsbezogen extrem hochwertiges Bürohaus hat nichts in einer "back office site" verloren. Und: Die Hülle muss derart flexibel auszugestalten sein, dass ein Objekt an möglichst viele Nutzerbedürfnisse heranzuführen ist.

Flächeneffizienz gefordert

Problemkanditaten stellen zudem Gebäude mit ungünstigem Verhältnis von Haupt- zu Nebennutzflächen und niedrigem effektiven Ausnutzungsgrad dar. Folgendes Beispiel weist die Richtung.


Faktor Büro 1 Büro 2

Mitarbeiteranzahl 30 30
Flächenbedarf bei 20 qm / Mitarbeiter 600 600
Ausnutzungsgrad in % 90 75
Notwendige Fläche 666 801
Miete / qm / Jahr in EUR 150 150
Gesamtmiete in EUR 99.900 120.150
Mietkostenindex 100 120

Niedrige Nebenkosten essentiell

Die Mietnebenkosten wuchsen sich zur Zweitmiete aus. In vollklimatisierten Bürobauten erreichen sie verbreitet 4,50 – 6,50 EUR / qm. Verständlich also, entscheidet dieser Kostenblock verstärkt über die Anmietungsneigung. Inzwischen begründen vor allem in vollklimatisierten Gebäuden oft überbordende Kosten sogar Umzüge von Unternehmen.

Gebäudeüberalterung

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer gewerblicher Immobilien verkürzt sich rapide. So vergreist ein Großteil derselben bereits in jungen Jahren. – Auch wenn viele Gebäude mit Blick auf rasch aufkommende neue Techniken eher überrüstet erscheinen und in jüngerer Zeit eine starke Verjüngung der Bürobestände erfolgte. Das heißt, dieser Prozess kann dem Maße nach nicht einfach fortgeschrieben werden. Dennoch schlägt das Phänomen auf erzielbare Renditen durch. Dies aus zwei Gründen:

Grundsätzlich sind zwei Anpassungsreaktionen vorstellbar:

Idealtypisch werden beide Ansätze miteinander verknüpft. Inwieweit das in den USA sprießende, billigst reproduzierbare "McBureau" hierzulande Verbreitung findet, bleibt abzuwarten. Der Trend verweist allemal auf eine erheblich zunehmende Verbreitung dieses Objekttyps.

Kostensparendes Bauen ist Pflicht

Der eingeläutete Abbau steuerlicher Vergünstigungen birgt den Zwang, Immobilien zu einem aus sich selbst bzw. ihrer Nutzung heraus tragfähigen Gut zu entwickeln. Der gegenwartsbezogene, praktisch erfahrbare Nutzwert rückt in den Vordergrund, Wertsteigerungsgedanken verlieren an Gewicht.

Ausblick

Umrissene Trendlinien verweisen auf die Notwendigkeit, Planung, Bau und Bewertung von Immobilien konsequent an verschärften, teils sehr speziellen Nutzeransprüchen und ökonomischen Erfordernissen auszurichten.