3.2 Lösungsansätze
Um einen Lösungsansatz für die Wahl eines passenden Mietansatzes aufzuzeigen, wird abschließend auf den Zusammenhang zwischen Rohertrag und Liegenschaftszinssatz eingegangen. Der Liegenschaftszinssatz ist bekanntlich "der Zinssatz mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird". Gleichzeitig mit der Wahl des modellkonformen Mietansatzes, welcher der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes zugrunde liegt, wird ein konstanter Ertragsfluss kapitalisiert; tatsächlich kann der Ertragsfluss im Zeitverlauf aber schwanken. Wie die Ertragsentwicklung in Zukunft tatsächlich verläuft bleibt letztlich ungewiss. Das weiß der Sachverständige ebenso wenig wie der Grundstücksmarkt, es ist jedoch auch unerheblich. Es genügt völlig, wenn der Sachverständige von einem Liegenschaftszinssatz ausgeht, den der Markt auf Grundlage der vom Grundstücksmarkt erwarteten Gesamtentwicklung akzeptiert. Die zukünftige Markterwartung ist im Liegenschaftszinssatz implizit berücksichtigt! Obwohl dieser aus Kaufpreisen in der Vergangenheit ermittelt wurde, ist im abgeleiteten Liegenschaftszinssatz auch die Gegenwart und die Zukunft enthalten. Der Rohertrag wird somit durch die korrekte Wahl bzw. Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vernachhaltigt! Wer jetzt einwendet, man hätte das Problem nur von der korrekten Wahl des Mietansatzes auf den Liegenschaftszinssatz verschoben, der irrt. Unterschiedliche Möglichkeiten zur Auswahl eines gefälligen Mietansatzes gibt es - wie aufgezeigt - viele. Die Methodik zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes ist dagegen immer die Gleiche. Somit wird dem Sachverständigen lediglich die Wahl des zugrunde liegenden Mietansatzes aus der Hand genommen.
4 Fazit
Der in der alten WertV gebrauchte Begriff der "nachhaltigen Einnahmen" ist bei alledem missverständlich gewesen, wenn als nachhaltiger Ertrag die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Marktmiete zum Ansatz kam. Die Unklarheiten in der Definition des Terminus wurden glücklicherweise durch die Formulierungsänderung zu "marktüblich erzielbaren Erträgen" beseitigt. Das Wort "marktüblich verdeutlicht zugleich, dass so vorzugehen ist, wie es der Markt vorgibt. Ein Ende der Nachhaltigkeitsdebatte bei der Rohertragsermittlung rückt - zumindest in der Verkehrswertermittlung - in greifbare Nähe!