3. Erklärungsversuche

Schöne Modelle "aus der Praxis", die den "nachhaltigen" Ertrag voraussagen, arbeiten beispielsweise mit Regressionsgeraden, die den – im Zeitverlauf – schwankenden Verlauf der Mietpreisentwicklung glätten und in eine "Nachhaltigkeitsgerade" verwandeln sollen. Dabei findet z.B. die allgemeine Marktentwicklung (Boomphase, Abschwung, Rezession, Aufschwung) Eingang in das Modell. Das jeweils aktuelle Mietpreisniveau oszilliert dann um die Regressionsgerade bzw. den berechneten nachhaltigen Ertrag. Eine (rechnerisch mögliche) Extrapolation der Nachhaltigkeitsgeraden verspricht zudem den Blick in die Zukunft. Ein kritischer Aspekt dieses Modells ist die jederzeitige Verfügbarkeit entsprechend langjähriger empirischer Datenreihen. Oftmals bereitet bereits die Einholung aktuell zutreffender Mietansätze in räumlich oder nutzungsspezifisch begrenzten Teilmärkten erhebliche Schwierigkeiten, ganz zu schweigen von langjährigen Datenreihen. Zudem zeigt der Dialog mit Banken, dass wenig Verständnis für einen phasenweise erforderlichen Mietansatz oberhalb des Marktmietniveaus besteht (z.B. in der Abschwungphase oder einer Rezession). Versuchen Sie einem Banker doch mal den Unterschied zwischen einem mittels Regressionsgerade ermittelten Marktmietzins und einem mietvertraglich bedingten Over- oder Underrent zu erklären. Viel Spaß!

Im Rahmen des zuvor erläuterten Modells könnte zusätzlich noch berücksichtigt werden, dass das erzielbare Mietpreisniveau bei einem Neubau üblicherweise am höchsten ist und mit zunehmender Alterung selbst bei "ordnungsgemäßer Bewirtschaftung" – sinkt. Dies nennt sich dann Downfilteringmodell und soll die wirtschaftliche Abnutzung, geänderte Nutzeranforderungen an Ausstattung und Funktionalität des Gebäudes sowie den genauen Zeitpunkt einer notwendigen Revitalsierung zum Erhalt der Marktgängigkeit einer Immobilie genau vorhersagen können. Es ist jedoch zu erkennen, dass die Genauigkeit weiterer Modelleskalationen mit steigender Anzahl der zu treffenden Annahmen jeweils sinkt.




3.1. Mietbegriffe

Bevor man den Blick jetzt allzufern in die Zukunft richtet, sollen noch drei weitere Mietbegriffe in die Diskussion eingeführt werden: Die "Marktmiete", die "ortsübliche Vergleichsmiete" sowie die "Istmiete". Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Wohnungsbau. Sie wird ermittelt aus den "üblichen Entgelten" für Wohnungen, die in einer Stadt oder Gemeinde für mietbindungsfreien Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Bei ihrer Ermittlung soll ein Mischungsverhältnis von 50 zu 50 zwischen Bestandsmieten und Neuabschlüssen zugrunde gelegt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich aus den veröffentlichten Mietspiegeln der Städte und Gemeinden entnehmen. Von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu unterscheiden ist die Marktmiete, die im Falle einer Neuvermietung unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage erzielt werden kann. Im Falle der Neuvermietung ist ein Vermieter nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Bei der Marktmiete handelt es sich um eine aktuell (stichtagsbezogen) erzielbare durchschnittliche Miete. Der Istmiete liegt - wie die Bezeichnung bereits impliziert - der mietvertraglich tatsächliche vereinbarte Mietzins zugrunde. Die Istmiete lässt sich, wie auch die Marktmiete, nochmals in die Nominal- und die Effektivmiete unterscheiden. Bei der Nominalmiete handelt es sich um die im Mietvertrag bezifferte Miethöhe (z. B. 8,00 € je qm Mietfläche). Die Effektivmiete ist um sogenannte Incentives, wie z.B. mietvertragsfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse oder zeitlich begrenzte Mietnachlässe bereinigt und liegt im Regelfall unter der Nominalmiete.

Welcher Mietansatz ist jetzt der richtige für die korrekte Ermittlung des Rohertrags? Neben der mittels Regressionsgerade ermittelten Miete kommen also mindestens drei weitere - vom Grundsatz völlig verschiedene - Mietansätze ("Marktmiete", "ortsübliche Vergleichsmiete", "Istmiete") in Betracht. In der Bewertungsliteratur wird immer wieder darauf verwiesen, im Bewertungsmodell zu bleiben und keinen Modellwechsel zu veranstalten. Werden beispielsweise die Liegenschaftszinssätze durch den lokalen Gutachterausschuss auf Basis von "Marktmieten" abgeleitet, führt ein mittels Regressionsgerade ermittelter Mietansatz für die Bewertung zwangsläufig zum falschen Ergebnis. Hinweise in Grundstücksmarktberichten geben oftmals Aufschluss darüber, mit welchen Mietansätzen der Gutachterausschuss seine Liegenschaftszinssätze ableitet. In Frankfurt am Main erfolgt beispielsweise eine Plausibilisierung von Büromieten auf Basis der vierteljährlichen Büromarkterhebungen von Jones Lang Lasalle. Hierbei handelt es sich somit um eine iterative Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes auf Basis von maklerseitig ermittelten Marktmieten.

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