2.1 Ordnungsgemäße Bewirtschaftung
Zunächst der Reihenfolge nach: Der Begriff der "ordnungsgemäßen Bewirtschaftung" dürfte sich relativ selbsterklärend darstellen. Bewirtschaftung einer Immobilie bedeutet im Wesentlichen ein durchschnittlich üblicher Betrieb, eine angemessene Verwaltung (technisch, wirtschaftlich und juristisch) sowie eine regelmäßige Instandhaltung (= Aufrechterhaltung des Sollzustands), die den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie über ihre anzunehmende Restnutzungsdauer sichert. Ordnungsgemäß bedeutet in diesem Zusammenhang weder außergewöhnlich gut noch außergewöhnlich schlecht, durchschnittlich eben.
2.2 Zulässige Nutzung
Die "zulässige Nutzung" setzt die Kenntnis des Baurechts zum Zeitpunkt der Entstehung der baulichen Anlagen voraus. Eine Überprüfung erfolgt anhand vorliegender Flächennutzungspläne, Bebauungspläne oder Baugenehmigungen. Insbesondere darf keine höhere als die baurechtliche zulässige Nutzung bei der Ermittlung des Rohertrags berücksichtigt werden (z. B. keine Erträge aus Schwarzbauten bzw. nicht zulässigen baulichen Veränderungen oder Umnutzungen, etc.). Eine spätere Änderung von vorhandenem Baurecht zieht üblicherweise einen Bestandsschutz nach sich. Die explizite Darstellung eventueller Planungsschäden (mit Entschädigungsansprüchen) durch nachträgliche Eingriffe in vorhandenes Baurecht ist ein eigener Themenkomplex, der für die hier aufgeworfenen Fragestellungen nicht relevant erscheint.
2.3 Nachhaltig erzielbaren Einnahmen
Wir nähern uns nun dem Rohertrag im engeren Sinne. Der Begriff selbst wird häufig verwechselt. Es ist in diesem Zusammenhang streng zwischen Einnahmen und Erträgen zu unterscheiden. Bei den Bruttomieten einer Immobilie handelt es sich um Einnahmen und nicht um Erträge. Die neue ImmoWertV spricht erfreulicherweise von "Erträgen" und korrigiert damit den fachlich falschen Terminus der "Einnahmen" aus der alten WertV. Die bewertungstechnisch relevanten Erträge ergeben sich nämlich erst nach Abzug der durchlaufenden - auf die Mieter umlegbaren - Betriebskosten bzw. der Umsatzsteuer.
Als Rohertrag sind nur solche Erträge anzusetzen, die sich auf den Gegenstand der Wertermittlung selbst beziehen. Dies sind Erträge aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen (Gebäude). Grundstück in diesem Sinne sind der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. Entgelte für die Benutzung von Einbauschränken oder Küchenmöbeln, die Bestandteile des Gebäudes sind, sind deshalb Teil des Rohertrags.
Ebenso gehören Entgelte, die üblicherweise für besondere Einrichtungen (z. B. Fernsehgemeinschaftsantenne oder für eine zentrale Waschanlage) gezahlt werden, zum Grundstücksrohertrag. Auch die auf Freiflächen entfallende anteilige Miete oder die ggf. gesondert für Gartenanlagen zu zahlende Miete ist, ebenso wie das Entgelt für die Benutzung von Stellplätzen, Teil des Grundstücksrohertrags.
Kein Rohertrag sind aber z. B. Erträge aus nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen, z. B. lose aufgestellte Maschinen und gewerbliches Inventar. Beträge, die für die Benutzung derartiger Betriebseinrichtungen gezahlt werden, sind deshalb bei der Ermittlung des maßgebenden Rohertrags auszuschließen. Beispielsweise muss bei einem Hotelbetrieb das eventuell mitverpachtete Inventar außer Betracht bleiben.
Beim Ertragswertverfahren wird mit der Fiktion gearbeitet, dass der während der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage erzielbare Rohertrag jährlich unverändert bleibt. Dies ist allein schon rechnerische Voraussetzung, um mit dem Vervielfältiger zur Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage arbeiten zu können. Dieser Vervielfältiger wird nach Rentenformeln errechnet, bei denen vorausgesetzt wird, dass in jedem Jahr die gleiche Rentenzahlung erfolgt. Dieser gleichbleibende Rohertrag wird leider oftmals mit dem Begriff des "nachhaltigen" Ertrags gleichgesetzt, da man glaubt, dass "gleichbleibend" und "nachhaltig" doch irgendwie etwas miteinander zu tun haben müssen. Und genau hier beginnt der eigentliche Stein des Anstoßes in der Diskussion!
Natürlich schwanken Mietpreise abhängig von der jeweiligen konjunkturellen Entwicklung, der Lage auf dem lokalen Immobilienmarkt sowie den Anforderungen der potentiellen Nutzer. Bei einem so langlebigen Wertermittlungsgegenstand wie einer Immobilie ist es kaum vorstellbar, den "richtigen" Rohertrag über die komplette Restnutzungsdauer des Gebäudes vorherzusagen. Wie sich "nachhaltige" Erträge entwickeln, lässt sich bei langer Restnutzungsdauer einfach nicht verlässlich prognostizieren. Allenfalls ist man hierzu noch in der Lage, so weit mietvertragliche Vereinbarungen bestehen. Doch auch hier sind die Mietvertragslaufzeiten in aller Regel erheblich kürzer als die Restnutzungsdauer der Immobilien und zudem in Abhängigkeit von den Mieterbonitäten zusätzlich unsicher.