Immobilienbewertung: Der Rohertrag

Folgender Beitrag stammt von Robert Landwehr. Er widmet sich einem wesentlichen Element der Immobilienbewertung deutscher Prägung, nämlich dem Rohertrag. Näheres zum Immobiliengutachter findet sich auf dessen Website.

1 Rohertrag - "nachhaltig" oder "marktüblich"?

Lässt sich der Rohertrag gemäß Wertermittlungsverordnung auf den ersten Blick noch relativ einfach als "alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten ..." definieren, bleiben beim Blick aufs Detail doch Fragen offen. Der korrekt ermittelte Rohertrag wird benötigt, um eine Kapitalisierung zum Zwecke der Ermittlung eines Ertragswerts vornehmen zu können. Doch genau hier beginnen die Probleme: Von welchen nachhaltigen Einnahmen ist genau die Rede? Was bedeutet ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung?

Die Beantwortung dieser Fragen bereitet vielen Sachverständigen unendliche Diskussionen mit Immobilieneigentümern, Banken und der eigenen Zunft. Im Folgenden erfolgt eine Eingrenzung des Sachverhalts. Weiter werden Anregungen zur Meinungsbildung zu einem durchaus spannenden Themenkomplex gegeben.

Einleitend ist noch zu erwähnen, dass die Wertermittlungsverordnung in naher Zukunft durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) abgelöst werden wird. Sofern nicht ausdrücklich erwähnt, beziehen sich die Ausführungen noch auf die derzeitige Verordnung, da die vorgesehenen Veränderungen in der ImmoWertV zunächst durch eine kritische und reflektierende Diskussion mit Leben erfüllt werden müssen.

2 Definition des Rohertrags

Die (alte) Wertermittlungsverordnung verdichtet in der einleitenden Definition des Rohertrags (siehe § 17 der Verordnung) die drei Begriffe der

- ordnungsgemäßen Bewirtschaftung,

- der zulässigen Nutzung sowie

- der nachhaltig erzielbare Einnahmen

in einem Satz.

In der neuen ImmoWertV liest sich das fast genauso mit einer - sagen wir - "revolutionären" Veränderung. Der Begriff der "nachhaltig" erzielbaren Einnahmen wurde durch die Formulierung der "marktüblich" erzielbaren Erträge ersetzt. Doch dazu später mehr!