Nachdenken über "Rendite"

Mit folgendem Beitrag gibt Holger Taubenheim sein Debüt im Immobilien-Kosmos. Der Autor präsentierte bündig gefasste Überlegungen zum Renditebegriff. Inhaltlich wie in Bezug auf die Darstellungsform richtet sich der Beitrag an Leser mit soliden Vorkenntnissen. Interessierten Einsteigern in das Thema "IRR- Internal Rate of Return / Interner Zinssatz") ist zum einfachen Verständnis der Abschnitt 3 (kursiv) zu empfehlen. Eine zahlenunterlegte Verlängerung dieses Beitrages bildet der Artikel Immobilieninvestments – Kalkulation. Autorenkontakt: htaubenheim@googlemail.com

Renditebegriff

Herkunft: französisch rendre = zurückgeben, im Sinne von "abwerfen", "eintragen", "einbringen", "ertragen".

Wer kennt sie nicht diese gebräuchlichen – nicht unbedingt synonymen – Begriffe wie Rentabilität, Interner Zinssatz, Kapitalverzinsung, Bruttorendite, Brutto- / Netto-Anfangsrendite, laufende Cashflow-Rendite, Gesamt-Cash-Flow-Rendite, Investment-Rendite, Rate of Return, Return on Investment (ROI), Cap Rate, Total Return, Verzinsungssatz, Objektrendite, Marktrendite, Spitzenrendite, Initial Yield, .............

Vorbemerkung – zum wesentlichen Verständnis

Rechnen kann nicht Selbstzweck sein! Der Rechenweg ist entscheidend, nicht der Rechenvorgang. Was zu berechnen ist, ist wichtiger als das wie. Im Vordergrund steht also die betriebswirtschaftliche (oder, wer möchte: ökonomische) Überlegung: Welche Kennziffern sind sinnvoll, welche nicht? Wie muss ein Vergleich zwischen zwei Geldanlagen oder Krediten aufgebaut werden, damit er aussagekräftig ist? Nur dann, wenn Geld- und Kapitalanlagegeschäfte ausschließlich auf Basis ihres effektiven Zahlungsstroms gemessen werden, ist eine korrekte Ergebnisinformation sichergestellt (vergleiche "Grundlagen zur Beurteilung von Geldgeschäften" von Dr. Christian Sievi, GILLARDON AG financial software, 1996).

Ist die Kritik an der Renditebestimmung mittels "Internem Zinssatz" (IRR) berechtigt?

Der häufig formulierten Kritik bezüglich der Annahme, dass eine systemimmanente Wiederanlage der Auszahlungen zum internen Zinssatz (Rendite) erfolgt und des weiteren die Renditeangabe mittels "Internem Zinssatz" (IRR) überhaupt in Frage gestellt wird, ist nicht anders wie folgt zu entgegnen:

Die ausgezahlten Erträge einer getätigten Kapitalanlage berühren in der Folgezeit die Rendite dieser Anlage überhaupt nicht mehr. Insofern endet, wie vertraglich vereinbart, das Anlagegeschäft. Wenn man dessen Barwert berechnet, zinst man alle Zahlungen des Zahlungsstroms mit der Rendite auf den Punkt Null der Anlage ab, die Zinsen (Ausschüttungen) mithin nur für die Zeit vom Nullpunkt bis zur jeweiligen Auszahlung. Sofern laufende Zinszahlungen (Ausschüttungen) stören oder unerwünscht sind, können alternativ die am Kapitalmarkt erhältlichen Zerobonds, Abzinsungspapiere, Zuwachssparverträge, bei denen die Zinsen eben nicht periodisch (jährlich), sondern endfällig in einem Betrag – natürlich mit Zinseszinsen gerechnet – ausgezahlt werden sinnvoll und vorzuziehen sein. Bei diesen Investmentprodukten stellt sich schon gedanklich die Wiederanlagefrage nicht!

Natürlich kann man danach fragen und es auch berechnen, welche Mischrendite aus der eigentlichen Anlage und der Wiederanlage der Erträge zu vermutlich ungünstigeren Konditionen hervorgeht. Eine solche Mischrendite hat mit der Rendite der eigentlichen Kapitalanlage nichts zu tun, besser gesagt nur so viel, als diese mit großem Gewicht in jene eingeht, aber die Rentabilität einer abgeänderten Anlage wiedergibt. Analog verhält es sich, wenn man nach Ende eines, sagen wir, vierjährigen Anlagevorganges, für den eine Rendite durchaus richtig ermittelt worden ist, eine Neuanlage über weitere ein oder zwei Jahre mit ins Kalkül ziehen wollte, die natürlich ihre eigene Rendite hat und nicht mit der des buchstäblichen Vorgangs vermischt werden sollte. Entsprechende Beispiele wären Auszahlungspläne in Gestalt von Zeitrenten, die fast alle Kreditinstitute anbieten: hier besteht die Ausschüttung aus Zinsen und Teilrückzahlungen des Kaufpreises der Rente. Niemand käme wohl auf die Idee, für die Zinsen eine Wiederanlage zu postulieren, für die Kapitalrückzahlungen, die unbestreitbar das Ende der Teilanlage markieren aber nicht. Was der Gläubiger mit der Rente oder den Zinsen anfängt, ist wirklich seine Sache und nicht Renditebestandteil (vergleiche Prof. Dr. Hans Laux, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 19.11.1999).

Im übrigen gibt es diese Infragestellung (oder Ableitung "MISF" – Mischrendite) im industriellen (Beteiligungs-) Controlling nicht, wo zum tagtäglichen Handwerkzeug "ROI – Return on Investment" und "DCF – Discounted-Cash-Flow" gehören.

Begrifflichkeiten – Grundsätzliches

Rentabilität ist die Verzinsung des eingesetzten Kapitals und somit gleichbedeutend mit dem Begriff Rendite. Beide Begriffe sind Effektivbegriffe.

Die Rendite wird zum Vergleich verschiedener Geld- und Kapitalanlagen herangezogen. Hintergrund ist, dass unterschiedliche Anlageformen oft unterschiedliche Ertrags- und Kostenkomponenten beinhalten. So gibt hier die Rendite die Antwort auf die Frage, welcher Zinssatz pro Jahr erforderlich wäre, um zum gleichen Anlageergebnis zu kommen.

Mit einer Immobilieninvestition erwirtschaftet der als Vermieter investierte Anleger in der Regel jährliche Einnahmeüberschüsse. Die Investition, deren ausgezahlte Erträge und ein späterer Verkauf definieren einen planbaren Zahlungsstrom. Solch ein alles entscheidender, effektiver Zahlungsstrom spiegelt die nominalen Konditionen eines Geldgeschäfts vollständig wider.

Effektivzins (Rendite) von Zahlungsströmen – Relativ simple Berechnungs- und Überprüfungsmöglichkeit: "Urzins" und "Vergleichskonto"

Aus der Vielzahl der zu einem Zahlungsstrom passenden Nominalkonditionen wird eine ausgewählt, die dem "Urzins" auf exponentieller Basis entspricht. Gesucht ist der zu einem Zahlungsstrom passende exponentielle Zins, der den Namen Effektivzins (bei Darlehen) bzw. Rendite (bei Geldanlagen) erhält. Hierbei dürfen außer dem Zins keine weiteren Kosten- oder Ertragsbestandteile (z. B. Disagio, Gebühren, Erstattungen etc.) anfallen. Diese sind ja bereits – gegebenenfalls saldiert – erfasst worden und damit Bestandteil des Zahlungsstroms.

Der Effektivzins bzw. die Rendite eines Zahlungsstromes ist derjenige exponentielle Zins, der ohne weitere Kosten- oder Ertragsbestandteile bei Anwendung auf den Zahlungsstrom den Endsaldo Null erzeugt, der also zu dem Zahlungsstrom passt (Definition Methode interner Zinssatz).

Für die Berechnung (aber auch Kontrolle von Renditeangaben) bieten sich spezielle Taschenrechner an oder man nutzt professionelle finanzmathematische Software. Man kann aber selbst mit einem gängigen Tabellenkalkulationsprogramm (welches nicht zwingend finanzmathematische Formeln zur Anwendung bereithält) ein sog. Vergleichskonto darstellen. Hierbei werden quasi wie in einem Zins- und Tilgungsplan die jeweiligen terminlichen Bewegungen abgebildet. Es erfolgt u. a. eine Zerlegung des laufenden Zahlungsstromes in periodische Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsberechnung (mittels iterativ ermittelten Effektivzins) erfolgt exakt auf das jeweils noch gebunden Kapital. Am Ende der Laufzeit muss der Kontostand "0" betragen (vergleiche "Definition Methode interner Zinssatz" im vorangehenden Absatz).