Realrendite-Berechnung, Beispiel Kommanditbeteiligung

Nach Veröffentlichung des Artikels "Nachdenken über Rendite" gingen zahlreiche eMails ein, in denen der Wunsch geäußert wurde, die Thematik zu vertiefen. Dieses Besucheranliegen aufgreifend, legt der Verfasser, Holger Taubenheim, diesbezüglich nach.

1 Realrendite - Grundlagen

Die Realrendite einer Kapitalanlage (z. B. Beteiligung als Kommanditist an einem geschlossenen Immobilienfonds) ist in der Regel niedriger als die ausgewiesene, finanzmathematisch korrekt ermittelte Rendite, die gemäß der Methode des Internen Zinssatzes dargestellt wird. Die Realrendite unterscheidet sich von der Rendite nach der Methode Interner Zinsfuß (auch Methode Interner Zinssatz genannt) dadurch, dass die periodisch zufließenden Erträge (Ausschüttungen) während der Laufzeit regelhaft nicht wieder mit dem rechnerisch korrekten internen Zinssatz angelegt werden, sondern zumeist mit einem niedrigeren Kapitalansparzinssatz. Dies kann z. B. dergestalt aussehen, dass Ausschüttungen in einen Banksparplan eingezahlt werden. Dieser Sparplan verläuft zeitlich parallel zur Fondsbeteiligung. Die Auszahlung des Sparplanguthabens und die Liquidationsausschüttung des Fonds erfolgen dann zu einem gemeinsamen Zeitpunkt (Endstichtag). Somit liegt ein gewöhnlicher, aber maßgeblicher Cash Flow vor. Die Realrendite einer Kapitalanlage im Sinne dieses Artikels ist mithin nicht zu verwechseln mit der häufigen Darstellung als Nominalzins abzüglich Inflationsrate.

Der Grund für die "ewige", oft erbittert ausgetragene Diskussion um die Methodik bzw. die Frage des Wiederanlagezinssatzes scheint relativ simpel: Im Gegensatz zu Darlehen, die durch die Preisangabenverordnung Effektivzinsen ausweisen müssen, gibt es im Anlagebereich keine Reglementierung hinsichtlich des Begriffs "Rendite" und dessen rechnerischer Ermittlung. Somit sind Emittenten frei in der "Renditefrage". Zur Erinnerung bzw. als Intro zum Grundverständnis hierzu ein Kernstatement aus dem Artikel "Nachdenken über Rendite" bezüglich der Renditebestimmung mittels "Interner Zinssatz" (IRR):

Der häufig formulierten Kritik bezüglich der Annahme, dass eine systemimmanente Wiederanlage der Auszahlungen zum internen Zinssatz (Rendite) erfolgt und des weiteren die Renditeangabe mittels "Interner Zinssatz" (IRR) überhaupt in Frage gestellt wird, ist nicht anders wie folgt zu entgegnen: Die ausgezahlten Erträge einer getätigten Kapitalanlage berühren in der Folgezeit die Rendite dieser Anlage überhaupt nicht mehr. Insofern endet, wie vertraglich vereinbart, das Anlagegeschäft. ... Sofern laufende Zinszahlungen (Ausschüttungen) stören oder unerwünscht sind, können alternativ die am Kapitalmarkt erhältlichen Zerobonds, Abzinsungspapiere, Zuwachssparverträge, bei denen die Zinsen eben nicht periodisch (jährlich), sondern endfällig in einem Betrag - natürlich mit Zinseszinsen gerechnet - ausgezahlt werden sinnvoll und vorzuziehen sein. Bei diesen Investmentprodukten stellt sich schon gedanklich die Wiederanlagefrage nicht! ...."

2 Realrendite - Berechnung

Am Beispiel einer kommanditistischen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds über eine Laufzeit von 15 Jahren wird nachfolgend demonstriert, wie aus einer Rendite in Höhe von 3,4 % p. a. nach Steuern, die korrekt mit der Methode des internen Zinssatzes errechnet wird, wiederum eine reale Rendite in Höhe von 3,1 % p. a. nach Steuern berechnet wird.

2.1 Methodik - kurz und bündig

Im Ergebnis erhält man durch die jeweilige Aufzinsung jedes einzelnen Betrages (Abfluss und Zufluss) auf den End-Stichtag (Exit) die Realrendite, wobei die zwischenzeitlichen Zuflüsse aus Vereinfachungsgründen mit einem einheitlichen Zerobondaufzinsungsfaktor wiederangelegt werden (Prämisse) und nicht mit dem "systemimmanenten" Wiederanlagezinssatz in Höhe des Internen Zinsfußes.