3 Marktchancen
Positive demographische Fundamentaldaten, die Entstehung einer breiten Mittelschicht und hohe wirtschaftlichen Wachstumsraten eröffnen Indiens Immobilienwirtschaft günstige Aussichten. Mit Blick auf Indiens Positionierung im internationalen Marktgeschäft vorteilhaft wirken das kolonialzeitliche Erbe eines britischen Rechtssystems, die Vertrautheit mit westlicher Bildungskultur sowie die Englischsprachigkeit weiter Bevölkerungsteile. Die letztgenannten Punkte stellen insbesondere gegenüber China stechende Pluspunkte dar.
Zahlreiche und vielfältige staatliche Initiativen wurden ins Leben gerufen und / oder bereits umgesetzt, Immobilientransaktionen bzw. -investitionen zu erleichtern. Obwohl einige Maßnahmen - etwa steuerliche Eingriffe - diesbezüglich kontraproduktiv wirken, verbesserte sich die Gesamtsituation binnen kurzer Zeit erheblich. Die Liste staatlich initiierter, den Immobilienmarkt beflügelnder Maßnahmen ist lang. Spürbare Wachstumsimpulse löste insbesondere die 2005 vollzogene Liberalisierung allgemeiner Bestimmungen bezüglich ausländischer Direktinvestitionen aus. Als Meilenstein ist der SEZ Act zu betrachten, der wirtschaftliche Sonderzonen zu einem Motoren der Marktentwicklung machte (4). Weiterhin wirkte die Einführung spezieller Bestimmungen, die es Private Equity Fonds Immobilieninvestments gestatten, förderlich. Eines unter vielen Programmen, die darauf abzielen, Indiens internationale Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen, ist die Jawaharlal Nehru National Urban Renewal Mission (JNNURM), unter welcher die Bundesregierung 12,5 Mrd. US-Dollar für Infrastrukturprojekte in mehr als 60 Städten bereit stellte. Derartige Maßnahmen tragen dazu bei, einen berechenbaren Immobilienmarkt zu schaffen. Tatsächlich kletterte der indische Immobilienmarkt nach 2005 einige Stufen höher auf der Transparenzskala (5).
Gemessen an reiferen Immobilienmärkten glänzt Indien durch hohe Netto-Anfangsrenditen. In den meisten regionalen Märkten reichen diese für Büroimmobilien von 11 % - 12 %. Einzelhandelsimmobilien erbringen mehrheitlich jährliche Renditen zwischen 12% und 13 %. Die Anfangsrenditen für erstklassige Objekte in erstrangigen Städten bewegen sich um rund 11 % (6). Die Renditen im Wohnungssektor variieren innerhalb einer großen Bandbreite. In Großstädten reichen sie regelhaft hinab bis zu 4 %, in Teilen der Hauptstadtregion sind allenfalls bis zu 6 % realisierbar.
Obwohl sich angeführte Zahlen beeindruckend ausnehmen, besteht die Gefahr, dass die rosige Renditeszenarien durch schlampige Bauweise vieler Gebäude sowie konzeptionelle Mängel verhagelt werden. Wenn sich beispielsweise herausstellt, dass - in China u. a. auf viele Hotels zutreffend - die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie lediglich 7 - 15 Jahre beträgt, gleichen dies Anfangsrenditen von 10 %, 11 % oder gar 12 % schwerlich aus. Um Missverständnissen vorzubeugen: In jüngerer Zeit wurden und werden vermehrt hochwertige Immobilien errichtet, da sich Indiens Projektentwickler des intensivierten Wettbewerbs und somit einem zunehmend an Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ausgerichteten Marktumfeld bewusst werden.
Gemessen an internationalen Standards erzielen Indiens Entwickler deutlich überdurchschnittliche Renditen Im Bürosegment reichen diese zumeist von 30 % bis 40 %, für Einzelhandels- und Wohnungsbauprojekte sind 20 % - 30 % bzw. 20 % - 25 % durchaus typisch. Wie im Vorkapitel ausgeführt, können ausländische Investoren über Partnerschaften mit heimischen Immobilienentwicklern an erwirtschafteten Erträgen teilhaben. Über Sicherheit und Einträglichkeit jeden Engagements entscheidet somit zum Gutteil das professionelle Niveau des gewählten Partners. Den "richtigen" Partner auszuwählen, die setzt beträchtliches Immobilienwissen sowie eingehende Markt- und Standortkenntnisse auf Investorenseite voraus.
4 Ausblick
Indiens Immobilienmarkt bietet mehr Chancen als zahlreiche reifere Märkte. Bestehende Risiken können als überschaubar erachtet werden, sofern ein stimmiges Investitionskonzept entwickelt und Projekte sowie Partner sorgsam ausgewählt werden. Indien ist entgegen mir gegenüber wiederholt geäußerter Auffassungen aus investitionstechnischer Sicht weit mehr als ein Ausweichhafen renditeorientierter Anleger, die mehr oder minder unerfreuliche Erfahrungen in reiferen Märkten machten. Das große, alte Land spielt sich m. E. dauerhaft in den Kreis der beachteten internationalen Immobilienmärkte. Die sich rasch ausweitende Investmentaktivität internationaler Player in gewerblichen wie infrastrukturellen Immobiliensegmenten spricht ebenso für diese Einschätzung wie die bemerkenswerte Tatsache, dass sich Immobilien zu einem bevorzugten Anlagesegment des indischen Geldadels wie gehobener Mittelschichten zu entwickeln scheinen. Indiens Potentiale zu überzeichnen, auf ein ständig nur aufstrebendes Marktumfeld zu rechnen, verbietet sich gleichwohl von selbst. In zahlreichen Metropolregionen werden infrastrukturelle Rückständigkeit sowie mensch- und naturgemachte Probleme auf lange Sicht hemmend wirken. Dessen ungeachtet dürfte Indien unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten deutlich höher bzw. aussichtsreicher als der chinesische Rivale einzustufen sein.
Fußnoten
(4) Der Kürzel "SEZ" steht für "Special Economic Zone(s)".
(5) Siehe Jones Lang LaSalle: Real Estate Transparency Index 2006.
(6) Angaben gemäß Credit Suisse: Asian Daily, 27 September, 2007.