Indiens Immobilienmarkt – Hürden und Chancen

1 Intro

Indien ist ein 3,3 Mio. Quadratkilometer umfassendes Land mit 28 Bundesstaaten und sieben Unionsterritorien, bevölkert von mehr als 1,1 Milliarden Menschen. Es ist ein Kosmos scharfer Gegensätze und doch, anders als das diktatorisch verfasste China, eine funktionierend Demokratie. – Die größte dieser Erde, geprägt von uralten Traditionen und modernem Wirtschaftsexpansionismus. Indien ist berühmt für sein architektonisches Erbe, der Immobilienmarkt hingegen zählt zu den jungen, den noch werdenden.

2 Markthürden

Hand in Hand mit Indiens beeindruckender wirtschaftlicher Entwicklung wandelte sich der ehemals zersplitterte bzw. lokalisierte Immobiliensektor zu einem dynamischen Wirtschaftszweig, der multinationale Unternehmen wie den expandierenden inländischen Privatsektor gleichermaßen bedient.

Wenngleich sich die Leistungsfähigkeit der Branche während der Jahre erheblich verbesserte, stellt Indiens Immobilienmarkt Projektentwickler wie Investoren vor höhere Hürden als dies in reiferen Märkten der Fall ist. Manche Schwierigkeiten entspringen der Größe und historisch bedingten Vielfalt des Landes, andere wurzeln in politisch-administrativen "Untugenden".

Grundsätzlich kennzeichnen Indiens Immobilienmarkt – typisch für alle aufkommenden Märkte – erst ansatzweise ausgeprägte, vergleichsweise unscharfe Standorthierarchien auf der Mikro- und Mesoebene. Kochi: Modernes Wohnhochhaus an der PromenadeWohin welche Lage qualitativ letztlich tendiert, lässt sich schwerer bestimmen als in langfristig gewachsenen Märkten (rechts ein modernes Wohnhaus an der Küstenpromenade von Ernakulam, einem Stadtteil von Kochi in Kerala). Insgesamt betrachtet stellen sich Indiens Immobilienmärkte gemessen an reiferen Märkten als vergleichsweise undurchsichtig dar. Verfügbare Information sind lückenhaft, Zeitreihen fehlen oder sind – so ausnahmsweise vorhanden – zu unpräzise, um stichhaltige Analysen zuzulassen, historische Bezugspunkte gibt es nicht. Mehr noch: Zumeist ermangelt es an einer systematischen und kohärenten Regional- und Bauleitplanung, womit sich bewertungstechnische Erschwernisse vorschärfen. Viele Entwicklungs- und Masterpläne sind bloße Absichtserklärungen, die vielfach wirklichkeitsferne, häufig auf überholten Datenkränzen beruhende Konstrukte ohne praktische Relevanz darstellen (1). Häufig werden sie von der Bevölkerung bzw. dem als "informellen Sektor städtischer Entwicklung" zu bezeichnenden Gespinst widerstreitender Interessengruppen schlicht ignoriert.

Angesichts zahlreich bestehender Staaten und Territorien wenig verwunderlich unterscheiden sich immobilien- bzw. planungs- und baurechtlichen Vorgaben innerhalb der Union teils beträchtlich. Erschwerend kommt hinzu, dass sich Indiens berüchtigter Bürokratismus in langwierige Genehmigungsverfahren übersetzt und Verzögerungen eher die Regel als die Ausnahme sind. Dieser Punkt münzt sich in überdurchschnittliche Zeit- und Kostenrisiken von Projektentwicklungen um.

Schwer wiegende Markteintrittshindernisse bilden zersplitterte Eigentumsstrukturen, unklare Rechtstitel und überholte Grundbucheinträge. Diese Faktoren machen es schwierig, Bauland zu erwerben und zu erschließen.

Die Steuern für die Eigentumsübertragung von Immobilien reichen je nach Staat von mäßigen 4 % bis hin zu satten 15 %; sie gelten für alle Transaktionen einschließlich mietvertraglicher Gestaltungen. Seit Einführung der "Service Tax" sehen sich Mieter von Büro- und / oder Einzelhandelsflächen landesweit mit einer zusätzlichen Steuer in Höhe von 12,36 % der zu zahlende Miete belegt. Diese belastet insbesondere Handelsunternehmen, deren raumbezogene Kosten sich auf bis zu 30 % betrieblicher Gesamtkosten belaufen (2). Die investitionstechnische Folge liegt auf der Hand: Die Besteuerung mindert das Wertentwicklungspotential betroffener Immobilien. Darüber hinaus beschneidet sie den Verhandlungsspielraum auf Entwicklerseite, da marktübliche Mieten in vielen Regionen nicht in einem Maße anzogen, das diese zusätzliche Belastung ausgleichen könnte.

Fußnoten

(1) Ein illustres Beispiel bietet der Delhi Master Plan 2021. Zu dessen Kritik siehe Dewal, S: Master Plan for Delhi: 2021. A Critical Analysis. CCS Working Paper No 160, die Veröffentlichung des National Institute of Urban Affairs: The Perspective Plan for Delhi (PPD) oder den Textbeitrag auf dieser Homepage.

(2) DTZ: Impact of Budget on Real Estate. Press Release, March, 2007. Der Bericht stellte fest: commercial real estate may not be severely affected because the demand for commercial office space is driven primarily by the service industry who can set off this service tax burden against service tax credit they receive from rendering their services.