Projekt- und Immobilienentwicklung

Intro

Die Projektentwicklung kam und kommt in den Medien bisweilen "schlecht weg". Vielfach wird sie als riskantes, von Pleiten, Pech und Pannen geprägtes Metier begriffen, in dem sich obendrein verantwortungslose Spekulanten tummeln. Derartige Bilder verzerren und verkennen die Wirklichkeit – zumindest jene, die viele europäische Länder kennzeichnet. Die Entwicklerbranche reagierte auf die oft negative Presse – wie so viele andere Branchen – mit einem begrifflichen Wechsel: der vorbelastete Begriff "Projektentwicklung" wich mehr und mehr der Bezeichnung "Immobilienentwicklung". Beide Begriffe inhaltlich gleichzusetzen, erscheint gleichwohl unangebracht.

Projektentwicklung – Definition

Projektentwicklung ist als planmäßige, marktgerechte Aufwertung von Immobilien aufzufassen. Im Grunde zielt jede wirtschaftlich basierte Projektentwicklung darauf ab, ein Grundstück einer gegenüber der bestehenden Nutzung höherwertigen bzw. einträglicheren zuzuführen. Idealtypisch wird somit für ein Grundstück die wirtschaftlich optimale Nutzung bestimmt und ein entsprechendes Entwicklungskonzept umgesetzt.

Immobilienentwicklung – Definition

Unter "Immobilienentwicklung" sind Maßnahmen zu verstehen, die darauf abheben, ein Grundstück bzw. ein Objekt dauerhaft möglichst einträglich zu nutzen, also dessen Ertragskraft zu erhalten und nach Kräften zu steigern. Dieser Definitionsansatz unterscheidet sich scheinbar wenig von der Begriffsbestimmung von "Projektentwicklung". Genau bestehen spiegeln sich in ihm jedoch grundlegende Unterschiede wider. Konkret: In ihm drückt sich ein erweitertes Entwicklungsverständnis aus.

Vergleichende Betrachtung

Die Projektentwicklung stellt sich als Abfolge vielschichtiger und mehrstufiger Prozesse dar. Der Entwicklungsprozess beginnt mit der Grundstücksauswahl bzw. der Grundstückssicherung. Er setzt sich über vertiefende Analysen, die Schaffung bau- und planungsrechtlicher Grundlagen sowie die Errichtung und Vermietung des jeweiligen Gebäudes fort. Er mündet häufig, wenn auch nicht zwingend, in einem Abverkauf des fertigen Endproduktes. In aller Regel endet die "klassische" Projektentwicklung mit der Fertigstellung bzw. der Erstvermarktung einer Immobilie. Alle genannten Prozesse können mit Fug und Recht als Immobilienentwicklung verstanden werden. – Worin liegt nun der Unterschied?

Immobilienentwicklung setzt sich über alle Phasen des Lebenszyklus' eines Objektes hinweg fort. Das fertige Produkt bildet aus Sicht eines Immobilienentwicklers, der seine Rolle aus diesem weiteren Verständnis heraus definiert, nur die Rohmasse seiner Tätigkeit und ist – in diesem Sinne – eben unfertig bzw. eine fortlaufend optimierungsbedürftige Hülle. Kernfelder seiner Arbeit liegen im Managementbereich. Die Ertragskraft von Objekten wird durch gezieltes Asset-Management (kaufmännische Orientierung) und versiertes Property-Management (technisch-, objekt-, mieterbezogener Managementzweig) gesichert bzw. gesteigert. Mit anderen Worten: Innerhalb der Substanz wird fortwährend in marktgerechter Art und Weise nachjustiert.

Fazit

Die Projektentwicklung kann als Ausschnitt der Immobilienentwicklung verstanden werden. Sie markiert entweder deren Ausgangspunkt oder – sinnigerweise – deren Endpunkt. – Dann nämlich, wenn ein Objekt seine wirtschaftliche Lebensdauer überschreitet und einer tiefgreifenden Umstrukturierung zu unterziehen ist. Diese Umstrukturierung kann im Extrem in Form eines Abrisses mit anschließendem Neubau einer konzeptionell repositionierten Immobilie oder einer Entkernung stattfinden, in deren Gefolge Flächenlayouts modifiziert oder neue Nutzungskonzepte umgesetzt werden. Eine bloße Erneuerung bestehender Bausubstanz ist hingegen nicht als Projektentwicklung, sondern als ein Baustein fortwährender Immobilienentwicklung zu begreifen.