Immobilien-Kosmos: Analysen und Berichte rund um die Immobilie

Dieser Beitrag bietet eine stichwortartige Übersicht, welche Arbeitsschritte Projektentwicklungen beinhalten. Vertiefende Einblicke bieten einige Grundlagenbeiträge, die sich im Navigationsband gelistet finden (siehe links).

1 Projektentwicklung - Begriffsbestimmung

Projektentwicklung ist als planmäßige, marktgerechte Aufwertung von Grundstücken aufzufassen. Im Kern zielt jede gewinnorientierte Projektentwicklung somit darauf ab, ein Grundstück einer gegenüber der bestehenden Nutzung höherwertigen bzw. einträglicheren zuzuführen. Dies besagt keinesfalls, dass zwingend die langfristig bestmögliche wirtschaftliche Nutzung als Richtschnur eines Entwicklungskonzeptes herangezogen wird; fallweise kann es durchaus sinnvoll sein, eine Interimsnutzung zu bevorzugen, die für fünfzehn oder zwanzig Jahre als ertragsmaximale Lösung einzustufen ist. Entsprechende Ansätze liegen beispielsweise vor, wird innerhalb einer im Pionierstadium befindlichen Bürolage ein Lebensmitteldiscounter errichtet, der - entwickelt sich das Standortumfeld erwartungsgemäß - später einem mehrgeschossigen Bürohaus weicht bzw. weichen kann.

2 Projektentwicklung - Ablaufschema

In aller Regel stellt sich die Tätigkeit fortwährend marktaktiver Projektentwickler als Kaleidoskop zeitgleich zu vollziehender Schritte dar, die sich aus dem jeweiligen Stand einzelner Vorhaben ableiten. Nachfolgend werden wesentliche Arbeitsschritte bzw. Abwicklungsphasen kurz umrissen.

Akquisition

Grundstückssuche und, sofern mehrere Flächen grundsätzlich geeignet erscheinen, die Auswahl des günstigsten Grundstücks
Erstbewertung eines oder mehrerer Grundstücke in Bezug auf jeweilige Standortqualitäten. Hierbei sind drei Ebenen relevant, nämlich Makro-, Meso- und Mikrostandort
Klärung baurechtlicher Gegebenheiten und Möglichkeiten
Bodenwertermittlung bzw. Bodenwertschätzung
Verhandlungen mit jeweiligen Eigentümern zum Zweck der Grundstückssicherung. Hierbei kann das Ziel in einem sofortigen Grundstückserwerb oder dem Abschluss eines Optionsvertrages bzw. eines Kaufvertrages mit Option liegen. Gegebenenfalls sind Bodenuntersuchungen durchzuführen, die Aufschluss über eventuell vorhandene Altlasten usw. geben

Analyse / Funktionsplanung

Machbarkeitsstudien. Diese umfassen eingehende Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalysen
Nutzungskonzeption. Bei Einzelhandelsobjekten fallen unter diesen Punkt die Erstellung von Betriebsformen-, Betriebsgrößen und Branchenmixkonzepten. Im Bereich der Hotellerie ist insbesondere die Wahl der angemessenen Hotelkategorie bedeutsam
Kostenschätzung und Kostenplanung
Finanzierungskonzeption
Mieteransprache, Mieterauswahl und Mietverhandlungen

Bau- und Genehmigungsplanung

Bau- und Architekturplanung
Baugenehmigungsverfahren

Umsetzung

Bauvorlauforganisation und Bauphase
Fertigstellung und Übergabe
Objektdokumentation usw.

Vermarktung

Wahl der Vermarktungsform (Veräußerung, Fondsauflage)
Gegebenenfalls Vertriebsinstruktion, Prospektierung etc.

Über alle Projektphasen hinweg erfolgen ständige Kontrollen in Bezug auf Termintreue, Kosteneinhaltung und die jeweilige Ausführungsqualität einzelner Arbeitsaufgaben. Nach erfolgter Vermarktung seines Objektes ist der Entwickler weiterhin mit seinem Projekt verbunden, da er womöglich geltende gemachte Gewährleistungsansprüche - sofern berechtigt - zu befriedigen hat.