Potenzialräume: 5 Typen

1 Intro

Immobilien sind auf lange Nutzungsdauern ausgelegte, vergleichsweise hochpreisige, standortgebundene Gebilde. Standorte wandeln sich und werden verwandelt. In Immobilien schlummernde Chancen zu bestimmen bedeutet, sich mit Lage- und Standortqualitäten zu beschäftigen. – Voran künftigen.

Projektive Standortanalytik gestaltet sich vielschichtig. Entgegen der landläufigen Meinung spielen die meisten statistischen Daten in diesem Metier eine ungeordnete Rolle. Das Verständnis menschlicher Bewegungsmuster und sozialorganisatorischer Grundzüge bilden die Grundlage treffsicherer Projektionen. Und, "feine Antennen", Gespür, hochentwickelte Wahrnehmungsgaben. Letztgenannte Fähigkeiten sind rar gesät und immobilienwirtschaftliche Schulen vermitteln sie schwerlich. Es gibt gleichwohl Modelle, die ein Verständnis erleichtern. Eines entwickelte der Autor vorliegenden Beitrages: Das 5-PoRTy-Modell. Der Kürzel steht – die Artikelüberschrift verrät es – für "5 Potentialraumtypen". Der Verfasser skizzierte den Ansatz im 2003 in IWR erschienenen "Immobilienrating". Unterschieden wurden folgende Raumtypen: Räume passiver und aktiver Aufwertung, statisch verfasste bzw. von geringer Dynamik gekennzeichnete sowie solche aktiver und passiver Abwertung.

Wie sich erwies, griffen verschiedene Immobilienwirtschaftler bzw. Studierende, die es werden wollen, die raumevolutionäre Klassifikation auf. Sie gilt als bestechend griffig. Verwunderlich erscheinen diesbezüglich drei Sachverhalte:

Dieser Artikel entstand, um Unklarheiten auszuräumen, tieferes Verständnis zu vermitteln und die Arbeit angehender Immobilienwirtschaftler bzw. Standortanalytiker zu unterstützen.

2 Räume aktiver Aufwertung

Diesem Typ gehören Räume an, in welchen öffentliche Hand und private Wirtschaftsträger – häufig gemeinschaftlich – Aufwertungsmaßnahmen durchführen. Nach Art und Umfang müssen ergriffene Maßnahmen jeweilige Räume strukturell bzw. charakterlich nennenswert beeinflussen, sie qualitativ und / oder quantitativ spürbar verändern. Bloße Pinselsanierungen, die Aufstellung einiger Pflanzschalen und dergleichen rechtfertigen es nicht, von aktiver Aufwertung zu sprechen.

2.1 Maßnahmenfächer

Der Bogen spannt sich von kosmetischen Eingriffen (lediglich ergänzend; z. aB. punktuelle Begrünung) über Marketing- bzw. Managementaktivitäten, verkehrlichen Maßnahmen (z. B. Einrichtung von Fußgängerzonen) bis hin zu vielschichtigen städtebaulichen Vorhaben wie Quartierssanierungen oder flächenhaften Entwicklungsmaßnahmen, etwa der Anlage ganzer Stadtteile.

Verbreitet nutzt die Planung aktive Aufwertungsmaßnahmen, um positive Entwicklungen im weiteren Umfeld auszulösen. So wird der Bau von Einkaufszentren als Mittel begriffen, niedergehende Räume "zurückzuholen". Oft missglücken derartige Versuche, viele indes wirken befruchtend. Diesem Kreis dürfte, beispielsweise, die Volme-Galerie in Hagen (Westfalen) zuzurechnen sein. Auch die gezielte Aufwertung von Bahnhöfen – sie werden vermehrt zu Einkaufszentren entwickelt – kann im Umfeld Aufwertungen anstoßen.

Als Beispiel stark managementorientierter Ansätze können nordamerikanische Business Improvement Districts (BIDs) herangezogen werden. In den USA gilt ihre Ausweisung als bewährtes Aufwertungsvehikel. Viele BID-Projekte können als Spielart einer Public-Private-Partnership beschrieben werden: Die Stadt gewährt Steuernachlässe, die Privatseite investiert Finanzmittel in baulich-gestalterische Maßnahmen, Marketing, Sicherheit usw.

2.2 Räumliche Dimensionen

Im Vorkapitel klang an, dass Räume aktiver Aufwertung sehr unterschiedliche Ausdehnungen besitzen können. Die Bandbreite reicht von einzelnen Straßenzügen über Nutzungsinseln, Nachbarschaften bis hin zu Stadtteilen.