4 Vorgehen
Diese Thematik wird gänzlich neu systematisiert und aufbereitet. In der bisherigen Immobilienfachliteratur existieren diverse Studien, die sich mit den Auswirkungen lediglich einzelner Indikatoren auf Immobilien befassen. In dieser immobilienwissenschaftlichen Arbeit werden die Studien erstmals zu einer ganzheitlichen Übersicht von möglichen Einflussfaktoren konsolidiert. Es erfolgt eine neue Clusterung der Einzelindikatoren in die Einflussbereiche Volkswirtschaft / Demographie / Immobilienmarkt. Die große Menge an Einzelindikatoren ist aus statistischer Sicht nicht verarbeitbar. Zur Lösung dieser Herausforderung wurde ein praktikables und mehrstufiges Selektions- und Identifikationsmodell entwickelt, welches nicht nur für den wohnwirtschaftlichen Bereich, sondern universell mit Anpassungen auf alle Nutzungsarten angewendet werden kann.
Aufgrund der Tatsache, dass Einflussfaktoren auf den Total Return von Immobilien regional und nutzungsspezifisch sehr unterschiedlich wirken, sind somit je nach Struktur des vorhandenen Immobilienportfolios mehrere und zeitlich verzögerte Indikatorenanalysen mit differenzierten Einflussfaktoren vorzunehmen. Die bereits in der Fachliteratur thematisierten zeitlich verzögerten Wirkungszusammenhänge (Time Lags) zwischen externen Einflüssen und den Immobilienrenditen werden explizit aufgegriffen. Da der Autor den Time Lags bei Immobilienanalysen eine hohe Bedeutung zuschreibt, wird den Reaktionsverzögerungen im taktischen Modell eine eigene Analysedimension (Datendimension II) zugewiesen. Dies stellt für derartige Modellierungen ein Novum dar. Die damit verbundene große Menge zu analysierender Daten bedingt zwangsläufig automatisierte Auswertungsmöglichkeiten. Die in der empirischen Testphase erkannten statistischen Unzulänglichkeiten von verfügbaren Datenzeitreihen führen zur Entwicklung des komplexen, mehrstufigen statistischen Modellkonzeptes. Es setzt sich systematisch aus qualitativen und quantitativen Analysen sowie einer Kombination aus Korrelation und Regression zusammen. Dies bedeutet ein weiteres Novum im Bereich der Immobilienanalyse. Die aus dem taktischen Steuerungssystem als Zwischenergebnis resultierenden signifikanten Einflussfaktoren dienen der verlässlichen Prognose von Immobilienrenditen, welche die wesentliche, gesuchte taktische Entscheidungsunterstützung darstellt.
5 Umsetzung
Das entwickelte Steuerungssystem kann autark lediglich suboptimale Wettbewerbsvorteile beim Management von Immobilien erzielen. Erst die Einbindung des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement-Systems (TIPS) in das ganzheitliche Portfoliomanagement bzw. die Vermögensverwaltung institutioneller Investoren führt zur Nutzenmaximierung der vorliegenden Neuentwicklung. Die weiteren Lösungsansätze konzentrieren sich bei der Konzeption von Implementierungslösungen auf die ganz wesentlichen Bereiche der technischen sowie prozessualen Anbindung an relevante Immobilienprozesse sowie das gesamte Asset Management.
Um das taktische Steuerungssystem einer breiten Nutzergruppe zugänglich zu machen, wurden, den Investorenbedürfnissen individuell anzupassende Umsetzungsvarianten konzipiert. Drei maßgebliche Hauptvarianten sind bis zum Grad der Implementierungsreife entwickelt und graphisch aufbereitet. Besonders hervorzuheben ist die vollständig extern anwendbare und für den Investor minimale Kosten verursachende Variante unter Nutzung der modernen Internettechnologie des "Application Service Providing" (ASP).
6 Fazit
Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass aus dem Forschungsprojekt wissenschaftlich fundierte und praxisorientierte Grundlagen für die Umsetzung eines taktischen Immobilien-Portfoliomanagement bei Immobilieninvestitionen resultieren. Mit dem vorliegenden Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement-System (TIPS) wurde durch Integration differenzierter Sichtweisen ein neuartiger Modellansatz konzipiert. Dieser zukunftsorientierte Ansatz bleibt nicht auf theoretischer Ebene stehen, sondern führt über Beispiele zu praktischen Integrationsansätzen des TIPS. Durch empirische Modelltests mit Daten des Wohnimmobilienportfolios der Versicherung Nationale Suisse, Basel konnte die Anwendbarkeit des Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement-Systems (TIPS) eindeutig und statistisch signifikant bewiesen werden. Im Rahmen der tiefgreifenden Forschungsarbeit wurde nicht allein das reine Analysemodell betrachtet. Weiterführend sind neue Lösungsansätze für die Implementierung in der entsprechenden Organisationseinheit / Unternehmensebene des Investors / Immobiliendienstleisters erarbeitet und schematisch visualisiert. Darüber hinaus wurden weitere Optimierungsansätze aufgezeigt und Lösungsmöglichkeiten für in der Praxis aktuell bestehende Herausforderungen erörtert, die zu einer erfolgreichen Umsetzung des TIPS beitragen.
Insgesamt wird mit dem Taktischen Immobilien-Portfoliomanagement (TIP) eine wegweisende und praxisnahe Konzeption vorgestellt. Institutionelle Investoren können erstmals eine objektive und wissenschaftlich fundierte Unterstützung bei taktischen Immobilienentscheidungen nutzen. Die Verknüpfung strategischer und operativer Immobilien-Portfoliomanagement-Prozesse werden auf Basis von Daten, Kennzahlen und Prozessen ermöglicht, aus denen eine Steigerung der Immobilienrendite und Senkung zukünftiger potenzieller Immobilienrisiken resultiert.
Nähere Informationen zur Publikation "Taktisches Immobilien-Portfoliomanagement" unter www.immobilienwissen.de. Die Publikation ist über den Buchhandel erhältlich (ISBN: 978-3-8370-5494-1)