4. Methodik
4.1 Systematischer Ansatz
Trotz ähnlich gelagerter Eingangsvoraussetzungen ist davon auszugehen, dass an jedem potenziell geeigneten Standort eine andere Zusammensetzung an Mietern anzutreffen sein wird. Dies ergibt sich einerseits aus evtl. bereits am Standort vorhandenen Geschäften, andererseits aus den Anforderungen der Filialisten. Dennoch sind bei der Festlegung der Branchenmixkonzeption und der Nutzungskonzeption natürlich die übergeordneten Grundsätze der Centerplanung als Mindeststandards zu beachten: Ankermieter, Ergänzungsmieter etc.
Wichtig ist eine hohe Flexibilität des Projektentwicklers einerseits im Hinblick auf die Größe des Objektes (Anpassung an die Größe des Makrostandortes und dessen Umfeld) und auf die Nutzungskonzeption und den Mietermix andererseits, um nicht am erwarteten Bedarf vorbeizuplanen. Es wird angeregt, die allgemeine Planung modular zu gestalten, damit sie skalierbar im Hinblick auf den einzelnen Standort bleibt.
Zu Beginn der Standortuntersuchungen sollte auf jeden Fall eine komplette Bestandserfassung und Bestandsanalyse vorgenommen werden, um lokale Schwerpunkte und auch evtl. Defizite ermitteln zu können. Dazu empfehle ich, sich vor Ort für einige Tage einzumieten und möglichst viele Einwohner des Standortes über ihre Einkaufsgewohnheiten und evtl. empfundene Defizite zu befragen.
Sofern nach dieser Eingangsbetrachtung ein Standort in die engere Wahl genommen wird, sollten Gespräche mit der Kommune und potenziellen Mietern vor Ort geführt werden, um eine Mischung aus Filialisten und lokalem Handel sowie lokalen Dienstleistern als Mieter zu verpflichten. Der Auswahl der Mieterschaft kommt eine entscheidende Bedeutung für das Gelingen des Objektes zu.
Als Ankermieter sollten auf jeden Fall Lebensmittel-Retailer (Vollsortimenter, Hard- / Softdiscounter), AGD / RTV-Ketten verpflichtet werden. Zwischen diesen aufgehängt werden sollte ein individuell auf den Standort zugeschnittener Mietermix lokaler Mieter, die aber wiederum oft auch nur Agenturen von Filialisten sind (Post, Bank, Zeitschriften etc.). Erfahrungsgemäß erhöht der Anteil finanzschwächerer Mieter in solchen multifunktionalen Handels- und Dienstleistungszentren das Vermietungsrisiko. Sofern die lokalen Mieter Franchisenehmer von Filialisten sind, sollten daher entsprechende Patronatserklärungen der Franchisegeber eingeholt werden. Daneben gilt es aber auch zu beachten, dass bei der Vermietung kleinerer und kleinster Ladenflächen das Mietausfallrisiko bei Geschäftsaufgabe des Mieters ebenfalls sehr kleinteilig ist.
Die vom Projektentwickler vorgelegten Nutzungskonzepte sollten ein Höchstmaß an Flexibilität mit einem Mindestmaß an planerischem Aufwand verbinden. Es bietet sich daher an, ein modular aufgebautes Planungskonzept zu entwickeln, bei dem jeder potenzielle Nutzer seine Ansprüche verwirklicht sieht.
Der Projektentwickler sollte sich aber auch darauf einstellen, im Einzelfall nicht ausschließlich Neubau zu errichten, sondern vorhandene Bausubstanz, beispielsweise alte Gewerbebauten, in seine Planung einzubeziehen. Ob die Verwirklichung von Projekten auf dieser Basis wirtschaftlich tragfähig ist, wird von den Grundstückskosten, dem wirtschaftlichen Umfeld des Standortes und vom Mieterbesatz und dem mit ihm erzielbaren Mietertrag abhängen.
Die Entwicklung des multifunktionalen Handels- und Dienstleistungszentrums sollte in enger Abstimmung mit der Kommune durchgeführt werden, um eine reibungslose Abwicklung zu garantieren. Bei der Errichtung sollten polnische GU´s mit einwandfreier Reputation beauftragt werden (z. B. Warbud). Die Oberbauleitung wiederum würde ich einem transnational erfahrenen deutschen Architekturbüro beauftragen, um das Qualitätsmanagement sicherzustellen.