3 Makrostandorte
3.1 Bedarfseinschätzung
Der Bedarf an Hypermärkten sowie innerstädtischen Shopping Malls in den acht großen Städten des Landes wird noch im Laufe dieses Jahrzehnts gedeckt sein. Schon jetzt zeigen sich einerseits Sättigungstendenzen und andererseits finanzielle Schwierigkeiten durch gescheiterte Centerkonzepte und nicht erkennbares Centermanagement (beispielsweise Kraków Plaza, Słoneczne Centrum Handlowe in Stettin, Wola Park in Warschau).
Einen hohen Nachholbedarf haben indes die von den Investoren und Projektentwicklern bisher sträflich vernachlässigten Klein- und Mittelstädte (10.000 - 100.000 Einwohner). Auch hier rächt sich die bloße 1:1-Übertragung westlicher Geschäftsmodelle auf einen ländlich geprägten Staat, in dem auch heute noch 38 % der Bevölkerung auf dem Land und 28 % der Bevölkerung von der Landwirtschaft leben. Auch wenn sich das in der nächsten Generation und vor allem nach dem EU-Beitritt schrittweise ändern dürfte, wird der Systemwandel 15 bis 25 Jahre benötigen. Die in vieler Hinsicht strukturell mit Polen vergleichbaren EU-Mitglieder Irland und Spanien haben für diese Umstrukturierungen ebenfalls ca. 30 Jahre gebraucht.
Wenn wir also heute Investitionen in der "Provinz" tätigen, können wir bei realistischen RoI-Szenarien durchaus mit guten Renditen rechnen. Die motorisierte Landbevölkerung deckt den über das örtliche Warenangebot hinausgehenden Bedarf zum Teil bis heute durch Fahrten in die bis zu 100 Kilometern entfernten Oberzentren. Dem kann abgeholfen werden. In Polen gibt es 368 Städte in einer Größenordnung von 10.000 - 100.000 Einwohnern (die vom Verfasser hier plazierte Tabelle wurde in gegenseitigem Einvernehmen herausgenommen, da sie "monströse" Formen besitzt). Diese Städte sind meistens für den westlichen Betrachter abschreckende Beispiele für misslungene oder gar nicht durchgeführte Stadtreparaturen. Das Land wurde im 2. Weltkrieg weitgehend verwüstet, und oft genug folgte die Volksrepublik dann der Parole "Ruinen schaffen ohne Waffen", anstatt den Wiederaufbau der Innenstädte zu forcieren. Stattdessen wurden Plattenbausiedlungen errichtet, die sich gegenwärtig zunehmend zu sozialen Brennpunkten entwickeln. Viele dieser Kommunen haben bis heute keinen einzigen westlichen Investor gesehen, und oft genug existieren noch mitten im Zentrum der Stadt riesige Stadtbrachen. Multifunktionale Dienstleistungszentren mit Einzelhandelsbesatz unter besonderer Berücksichtigung des lokalen Kleinhandels könnten hier einen Königsweg in der Stadtentwicklung aufzeigen. Begünstigt wird die Möglichkeit der Entwicklung oft genug noch durch die Tatsache, dass die Grundstücke der Gemeinde oder dem Staatsschatz gehören. Das erleichtert den Zugang zu den Grundstücken und eröffnet Möglichkeiten der Entwicklung in Public-Private Partnership.
Es wird mit Sicherheit eine ganze Reihe von Kommunen geben, die eine Entwicklung innerstädtischer Areale auf privatwirtschaftlicher Basis begrüßen werden. Der Grund dafür liegt darin, dass ein Großteil der Gemeinden bereits die gesetzlich vorgeschriebene Verschuldungsgrenze von 60 % des kommunalen Haushaltes erreicht haben oder kurz davor stehen. Die Übernahme der Investition durch einen privaten Investor gegen die anschließende Vermietung von Nutzflächen an die Gemeinde schont die Finanzen. Darüber hinaus fließt durch den Verkauf kommunaler Grundstücke an den Investor Geld in die Stadtkasse. Es kann davon ausgegangen werden, dass ca. 20 % der Städte, in denen solche Projektentwicklungen möglich sind, tatsächlich für eine Umsetzung Interesse zeigen werden. In einem Teil der Städte sind die individuellen Standortbedingungen ungünstig, in einem Teil der Städte wird die Stadtverwaltung die Initialzündung verkennen, die ein solcher Entwicklungsnukleus darstellt. Um das Konzept aus der Beliebigkeit mittelmäßiger Projektentwicklungen herauszuheben, sollte es als Marke exklusiv angeboten werden. Kommunen sollen die Möglichkeit haben, sich um solche Entwicklungen zu bewerben.
Auf jeden Fall sollten die Bedingungen des Makro-Standortes individuell und gründlich geprüft werden (Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalyse). Doch dazu später.