Vorliegender Beitrag stammt von Joachim Schaller, Berlin / Krakau. Es handelt sich um den ersten in den Immobilien-Kosmos aufgenommenen Fremdbeitrag. Aussagen und Wertungen geben Erfahrung und Einschätzungen des Verfassers, nicht notwendig jene des Seiteninhabers wieder.

0 Einleitung

In Polen begannen bald nach der politischen Wende 1989 ausländische Projektentwickler mit der Errichtung großflächiger Einzelhandelsobjekte. Federführend sind bis heute hierbei Investoren / Betreiber aus Großbritannien (TESCO), Frankreich (Géant, Carrefour, Auchan, E. Leclerc, Intermarché, Casino), Niederlande (Ahold, Markennamen Hypernova und Albert), Schweden (Ikea), Portugal (Jerónimo Martins) und Deutschland (Metro, Rewe, Hit, Lidl, Spar). Weniger bedeutend, da nur regional vertreten sind die Dänen (Netto, im Norden und Nordosten) und die Österreicher (Julius Meinl, im Süden).

Mit nachfolgender Präsentation soll zunächst ein Abriss der bestehenden Struktur gegeben werden. Danach folgt ein Konzept für kombinierte Handels- und Dienstleistungszentren in Städten von 10.000 - 100.000 Einwohnern zu entwickeln.

1. Analyse Ist-Zustand

1.1. Hypermärkte

Bis zur Jahrtausendwende konzentrierten sich die Entwickler von Hypermärkten auf zentrumsferne Standorte an der Peripherie der acht größten Städte des Landes:

• Warschau (Warszawa)
• Lodz (Łódź)
• Breslau (Wrocław)
• Posen (Poznań)
• Kattowitz (Katowice)
• Krakau (Kraków)
• Dreistadt Danzig-Zoppot-Gdingen (Trójmiasta Gdańsk-Sopot-Gdynia)
• Stettin (Szczecin)
  
  

Ca. ab 1999 kamen die kleineren bestehenden und ehemaligen Wojewodschafts-Hauptstädte an die Reihe: Allenstein (Olsztyn), Białystok, Bielitz-Biala (Bielsko Biała), Beuthen / Königshütte (Bytom / Chorzów), Bromberg (Bydgoszcz), Gleiwitz (Gliwice), Grünberg (Zielona Góra), Hirschberg (Jelenia Góra), Kielce, Kößlin (Koszalin), Landsberg/Warthe (Gorzów Wielkopolski), Oppeln (Opole), Przemyśl, Radom, Rzeszów, Schneidemühl (Piła), Stolp (Słupsk), Tarnów, Thorn (Toruń), Tschenstochau (Częstochowa), Waldenburg (Wałbrzych), Zabrze (1919 - 1945 Hindenburg).

Auch hier wurden die Hypermärkte in zweiter Generation mit vorgelagerten Shopping Malls an die Peripherie der Städte platziert. Der Ansiedlungsprozess dauert unvermindert an, hat sich aber in der Intensität zugunsten der Errichtung innerstädtischer Shopping Malls verringert.

(Fast) allen ist eines gemeinsam: ein lausiges, einfallsloses, korruptes, desinteressiertes, unengagiertes Centermanagement mit oder besser ohne jede Aktivitäten zur notwendigen künstlichen Beatmung an der polnischen Einkaufsmentalität vorbeigeplanter Managementprodukte.

Die Folgen sind fatal: Hohe Mieterfluktuation, gähnende Leere der vorgelagerten Malls, leerstehende Geschäfte, verwaiste Food Courts. Eine weitere Zunahme der Hypermärkte wird nur diejenigen überleben lassen, die intelligent gemanagt und umstrukturiert werden und denen es gelingt, wenigstens teilweise die Bedürfnisse der Konsumenten anzusprechen.

Fazit: Der Gigantismus wird zwar nicht vollends scheitern, aber bei weitem nicht die Marktanteile erobern, die man sich vor zwanzig Jahren erträumt hat. Außerdem wird die künstliche Beatmung der Zentren erhebliche zusätzliche Investitionen erfordern, die die prognostizierte Rendite weiter drücken werden.

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