Polen – Entwicklung multifunktionaler Zentren

Vorliegender Beitrag stammt von Joachim Schaller, Berlin / Krakau. Es handelt sich um den ersten in den Immobilien-Kosmos aufgenommenen Fremdbeitrag. Aussagen und Wertungen geben Erfahrung und Einschätzungen des Verfassers, nicht notwendig jene des Seiteninhabers wieder.

0 Einleitung

In Polen begannen bald nach der politischen Wende 1989 ausländische Projektentwickler mit der Errichtung großflächiger Einzelhandelsobjekte. Federführend sind bis heute hierbei Investoren / Betreiber aus Großbritannien (TESCO), Frankreich (Géant, Carrefour, Auchan, E. Leclerc, Intermarché, Casino), Niederlande (Ahold, Markennamen Hypernova und Albert), Schweden (Ikea), Portugal (Jerónimo Martins) und Deutschland (Metro, Rewe, Hit, Lidl, Spar). Weniger bedeutend, da nur regional vertreten sind die Dänen (Netto, im Norden und Nordosten) und die Österreicher (Julius Meinl, im Süden).

Mit nachfolgender Präsentation soll zunächst ein Abriss der bestehenden Struktur gegeben werden. Danach folgt ein Konzept für kombinierte Handels- und Dienstleistungszentren in Städten von 10.000 – 100.000 Einwohnern zu entwickeln.

1 Analyse Ist-Zustand

1.1 Hypermärkte

Bis zur Jahrtausendwende konzentrierten sich die Entwickler von Hypermärkten auf zentrumsferne Standorte an der Peripherie der acht größten Städte des Landes:

Ca. ab 1999 kamen die kleineren bestehenden und ehemaligen Wojewodschafts-Hauptstädte an die Reihe: Allenstein (Olsztyn), Białystok, Bielitz-Biala (Bielsko Biała), Beuthen / Königshütte (Bytom / Chorzów), Bromberg (Bydgoszcz), Gleiwitz (Gliwice), Grünberg (Zielona Góra), Hirschberg (Jelenia Góra), Kielce, Kößlin (Koszalin), Landsberg/Warthe (Gorzów Wielkopolski), Oppeln (Opole), Przemyśl, Radom, Rzeszów, Schneidemühl (Piła), Stolp (Słupsk), Tarnów, Thorn (Toruń), Tschenstochau (Częstochowa), Waldenburg (Wałbrzych), Zabrze (1919 – 1945 Hindenburg).

Auch hier wurden die Hypermärkte in zweiter Generation mit vorgelagerten Shopping Malls an die Peripherie der Städte platziert. Der Ansiedlungsprozess dauert unvermindert an, hat sich aber in der Intensität zugunsten der Errichtung innerstädtischer Shopping Malls verringert.

(Fast) allen ist eines gemeinsam: ein lausiges, einfallsloses, korruptes, desinteressiertes, unengagiertes Centermanagement mit oder besser ohne jede Aktivitäten zur notwendigen künstlichen Beatmung an der polnischen Einkaufsmentalität vorbeigeplanter Managementprodukte. Die Folgen sind fatal: Hohe Mieterfluktuation, gähnende Leere der vorgelagerten Malls, leerstehende Geschäfte, verwaiste Food Courts. Eine weitere Zunahme der Hypermärkte wird nur diejenigen überleben lassen, die intelligent gemanagt und umstrukturiert werden und denen es gelingt, wenigstens teilweise die Bedürfnisse der Konsumenten anzusprechen.

Fazit: Der Gigantismus wird zwar nicht vollends scheitern, aber bei weitem nicht die Marktanteile erobern, die man sich vor zwanzig Jahren erträumt hat. Außerdem wird die künstliche Beatmung der Zentren erhebliche zusätzliche Investitionen erfordern, die die prognostizierte Rendite weiter drücken werden.

1.2 Nahversorgungszentren

Parallel mit der Entwicklung von Hypermärkten begannen westliche Einzelhandelsfilialisten meist auf eigene Faust und ohne gründliche Markt-, Wettbewerbs- und Standortanalysen unter 1:1-Übertragung westlicher Geschäftsmodelle mit der Entwicklung von Single-Standorten, ebenfalls meistens an der Peripherie der größeren und mittleren Städte. Beispiele hierfür sind Plus, Minimal, E. Leclerc und zuletzt Lidl. Ein großes Problem der Single-Standorte ist es, dass diese scheinbar nicht der Einkaufsmentalität der Polen entsprechen: Aufgrund der geringen Mobilität und der noch geringeren Bereitschaft, große Entfernungen zwischen verschiedenen Geschäften zurückzulegen um den Warenkorb vollständig zu füllen, ist die Wahl des Mikrostandortes meistens verfehlt.

Nach meinen Beobachtungen orientiert sich die Wahl des Mikrostandortes weniger an objektiven Standortfaktoren als vielmehr an persönlichen wirtschaftlichen Interessen kommunaler Würdenträger. Die in den letzten Monaten in Polen eröffneten Lidl-Filialen stehen jedenfalls weitgehend leer. So wird man bestraft, wenn man keine gründliche Standortanalyse vornimmt. Darüber hinaus ist das Warenangebot (noch) nicht im Entferntesten mit dem deutscher Lidl-Märkte vergleichbar. Solche Standorte werden nur durch ergänzende Folgeansiedlungen, zum Beispiel durch Lebensmittel-Vollsortimenter, stabilisiert werden können.

Positiv hervorheben kann man hier nur die Firma Jerónimo Martins (www.jeronimomartins.pt) aus Portugal, die die Einkaufsmentalität von Herrn und Frau Kowalski verstanden hat. Der polnische Soft-Discounter "Biedronka" (Maikäferchen) ist mit ca. 675 Geschäften (Stand 2004) in ganz Polen vertreten und erreicht nach eigenen Angaben 85 % der polnischen Bevölkerung – in den Wohngebieten, und zwar in der Regel in umgebauten alten Kaufhallen und leerstehenden Gewerbeobjekten. Die Umsatzrendite von Biedronka in Polen ist sensationell – wenngleich auch wohl auf dem Rücken der Mitarbeiter erwirtschaftet.

1.3 Kleinteiliger Einzelhandel

Bis heute beherrscht, auch in den Großstädten, in Polen der kleinteilige Einzelhandel mit einem Umsatzanteil von zurzeit 64 % den Markt. Das ist verblüffend. In den Wohngebieten ist die Versorgung mit kleinen Geschäften (Verkaufsfläche selten mehr als 10 – 80 qm) über die ganze Breite des Einzelhandels immer noch hervorragend, obwohl die Zahl der Stadtrand-Hypermärkte wider alle ökonomische Vernunft weiter zunimmt. Der massive und aggressive Marktauftritt der westlichen Einzelhandelskonzerne hat es bis heute nicht vermocht, diese Vorherrschaft der Tante Emma-Läden zu brechen. Ganz im Gegenteil: Nach einer topaktuellen Studie von GfK Polonia (2003) steigt seit ca. 8 Jahren die Zahl der Tante-Emma-Läden wieder an. Während in anderen ost- und mitteleuropäischen Ländern die TOP 10 des Einzelhandels bereits einen durchschnittlichen Marktanteil von über 50 % erreichen, sind es in Polen nur 22 %. Die Gründe dafür liegen in der bis heute geringen (Auto-)Mobilität, dem überproportional hohen Anteil der auf dem Land lebenden Bevölkerung sowie in der starken Kundenbindung des kleinteiligen Einzelhandels. Es ist sicherlich auch eine Frage der Mentalität, ob die Polen eher Boutiquen-Käufer oder Hypermarktkäufer sind. Auch die Rabattschlachten der Hypermärkte locken jedenfalls in Polen bis heute die Mehrheit der Bevölkerung nicht in die künstlichen Einkaufswelten am Stadtrand.

Dabei ist der Standard der Warenpräsentation im polnischen Kleinhandel vorsintflutlich: Die Geschäfte sind wie im orientalischen Bazar meist bis unter die Decke geradezu chaotisch vollgestapelt, schlecht beleuchtet, oft kalt, zugig und feucht. Man findet sie in Holz- oder Blechbaracken. Hygiene, Kühlung – Fremdwörter. Das Sortiment ist lückenhaft, die Preisgestaltung oft abenteuerlich. Doch man kann handeln, einen Rabatt für größere Einkäufe herausschlagen oder Ware auch nach längerer Zeit noch ohne Probleme umtauschen.

Die Einkaufsphilosophie von Herrn und Frau Kowalski ist einfach: Ich liebe kleine Geschäfte, in denen ich neben dem Einkauf auch noch einen kleinen Schwatz halten kann. Am liebsten kaufe ich Kleidung in Boutiquen, Fleisch beim Metzger, Brot beim Bäcker, Fisch im Fischgeschäft, Kosmetika in der Drogerie, Obst und Gemüse beim Obsthändler usw. Am besten ist es, wenn sich alle diese Geschäfte, am besten von jeder Sorte auch mehrere, innerhalb von maximal 500 Metern um meinen Wohnblock herum befinden. Ich kann die Einkäufe kombinieren mit einem Arzt- oder Bibliotheksbesuch, dem Gang zur Post und zur Apotheke. Vom Ladeninhaber werde ich mit meinem Namen angesprochen und persönlich bedient. Gerne lasse ich mir auch etwas empfehlen oder auch ein Rezept mitgeben.