Projektentwicklung – Chancen & Risiken (2)

4 Von Risikofeldern und Fallstricken

Im Schlusskapitel des ersten Teils umrissene Arbeitsschritte verweisen auf Fallstricke, zeigen zugleich jedoch auf, dass Unsicherheiten durch sorgfältiges, marktgerichtetes Vorgehen ausgeräumt werden können. Die Geschichte der Zunft offenbart, dass es an dieser Qualität haperte. Wie in jeder Branche fanden und finden folglich Ausleseprozesse statt. Mit anderen Worten: Projektentwicklung ist ebenso risikoarm wie andere Wirtschaftsaktivitäten, ruft angesichts hohen Gewinnpotentials jedoch überdurchschnittlich wagemutige "Player" auf den Plan. – Welchen Risiken sehen sie sich ausgesetzt?

4.1 Markt- und Standortsituation – zyklische Untiefen

Immobilienmärkte folgen nachvollziehbaren, nicht aber handlungslogischen Gesetzen. In Boomphasen werden selbst drittklassige Standorte entwickelt, die Märkte mit spekulativ errichteten Einheiten überschwemmt. Es greift das Motto: Baue irgendein Objekt an irgendeinem Standort, solange der Markt aufwärts strebt. Dieser Ansatz bedingt Leerstände, fallende Erlöse, ausufernde Incentives, Insolvenzen.

Der Leitsatz professioneller Immobilienentwicklung lautet denn auch: Gehe mit dem richtigen Objekt an einem guten Standort zum rechten Zeitpunkt an den Markt.

Solide Entwicklungstätigkeit gründet demzufolge auf Markt- und Projektstudien. Analytische Basisarbeit kann nur ein Teil der Entwickler leisten. Wichtig in anders gelagerten Fällen ist, dass sich Unternehmen darüber im Klaren sind und markterprobte Berater einbeziehen. Langjährige Consultingerfahrung zeigt indes, dass anfallende Kosten – oft verschwindend gering gemessen am Projektvolumen – verbreitet gescheut werden oder es an Risikobewusstsein fehlt.

Wichtig zu wissen ist, dass Marktrealitäten oftmals von verbreiteten Vorstellungen abweichen. So wird häufig unterstellt, eine positive Wirtschaftsentwicklung führe über erhöhte Flächennachfrage zu gesteigerter Bautätigkeit. Tatsächlich gilt dies nur eingeschränkt. Will sagen: Verschiedene Immobilienarten erweisen sich hinsichtlich Nachfrage, Flächenproduktion und Mietentwicklung als mehr oder weniger konjunktursensibel. Mit einem zeitlichen Versatz von ca. einem Jahr schlägt sich die wirtschaftliche Entwicklung bei

nieder. Die Ableitung lautet: Projektrisiken korrelieren stark mit der Nachfrageseite. Als kaum bzw. nicht konjunkturgesteuerte Immobilienarten (Bau, Miete) mit quasi endogenen Zyklen erweisen sich folgende:

In diesen Segmenten korrelieren Entwicklerrisiken stark mit der Angebotsseite. Der Bürobereich etwa neigt zu einer wiederkehrenden Flächenüberproduktion aus sich heraus.

Wertung: Auf Marktstudien und daraus abzuleitende projektsteuernde Maßnahmen zu verzichten, verstößt grob fahrlässig gegen Grundsätze marktorientierten Developments. Gezielte Recherche sichert Projekte ab.

4.2 Grundstücksbewertung

Gewinne werden maßgeblich im Einkauf realisiert. Einen angemessenen Preis zu ermitteln, setzt fachkundige Bewertungen wichtiger Standortfaktoren voraus. Neben Lageparametern, Art und Maß statthafter Nutzung usw. ist zwingend die Altlastenfrage zu klären. Diesbezügliche Nachlässigkeit kann existenznotwendige Margen aufzehren und letztlich im Konkurs münden. Dies betrifft allerdings nahezu ausschließlich unerfahrene Entwickler.

Wertung: Ein professionelles Vorgehen steuert effektive Risiken gegen Null.