4.9 Objektthema zum Zweiten
Objektmerkmale sauber in ein Modell einzuarbeiten und von diesem einzuwerten zu lassen, erweist sich als anspruchsvolle Aufgabe. Beispielsweise entscheiden im City-Einzelhandel wenige Meter, ein fehlgelagerter Eingang, eine ungünstig ausgerichtete Treppe über Sein oder Nichtsein. Ein System kann mittelbar auf Schwächen schließen, indem es feststellt, dass erzielte Mieten jene ähnlich großer Objekte innerhalb der Lage unterschreiten oder eine hohe Mieterfluktuation vorliegt. Die Frage ist, ob diese Daten zu beschaffen sind. Nicht jeder z. B. Leasingkunde lässt sich in die Karten sehen. Ein System derart "intelligent" auszulegen, dass es bemerkt, wie es um die innere Erschließung eines Einkaufszentrums, um Branchenmix, Mieterbesatz, Geschäftsgrößenraster, Stellplatzzuordnung und dergleichen bestellt ist, fällt allemal schwer. Ihm die "Idee" einzuimpfen, dass 2,70 m Deckenhöhe in einem 2-Sterne-Hotel eine Umstellung auf eine höhere Kategorie in Frage stellen oder einem Büro die Großraumfähigkeit nehmen, ist dagegen ein Kinderspiel. - Wenn Menschen die Systementwicklung begleiten, die solcherlei wissen. Aber auch damit ist erst der halbe Weg zurückgelegt. Wie flächeneffizient und nutzungsflexibel ein älteres Bürohaus gestalten werden kann, dürfte kein heutiges System ermitteln können. Nun mag der Einwand fallen, die Effizienz ließe sich aus Bruttogeschoss- und Mietfläche ableiten. Das geht so einfach nicht. Erstens wird hier auf Gif-, dort auf BGF-Basis vermietet. Zweitens ist ausschlaggebend, wie viele Arbeitsplätze eingerichtet werden können. Das zu entscheiden, bedarf oftmals eingehender Planstudien, meist einer Objektbesichtigung. Wird statt Miet- die Nutzfläche herangezogen ändert sich daran übrigens nichts.
Die Quintessenz dieses Kapitels klingt vertraut: Unser "subjektives Element" spielt die Hauptrolle. Es muss "vernünftige" Systeme erdenken, sie füttern, Ergebnisse prüfen, schließlich Grundstücke besichtigen und seine Wahrnehmung samt Erfahrungsschatz spielen lassen.
4.10 Ein Supermodell?
Das "andere" Modell arbeitet mit vergleichsweise wenigen Einzeldaten, doch bewegt es sich im Zahlenraum. Weder beruht es auf einer Weltenformel, noch ist es ein deus ex machina, der alle Schwächen von 1.000-Faktorensystemen aufzulösen vermag. Vorteilhaft wirkt sicherlich, dass es einen schlanken Zahlenunterbau mit hoher Bewertungssicherheit paart. - Wohlgemerkt bereits vom Schreibtisch aus.
Eine Stärke liegt darin, dass Zahlen und Fakten als Rahmen verstanden werden, der mittels Deutung zu füllen ist. Und durch unmittelbare Beschäftigung mit Immobilien, Märkten, Standorten. Zudem entstand ein direkt auf das Modell aufsetzendes Bewertungs- bzw. Projektionsmodul, das monetäre Chancen und Risiken quantifiziert.
Die Arbeit am und im Modell zeitigte einen positiven Nebeneffekt: Sie verband Unternehmensabteilungen über ein früher erreichtes Maß hinaus. Die Synergien sind gewaltig. Es entstand ein Ganzes, das alle Fragen rund um die Immobilie abdeckt.
5 Schlussbemerkung
"Manchmal ist es gut zu wissen, worüber man spricht", bemerkte ein tiefgründiger Denker. - Was war gemeint? Zahlen ist soweit zu trauen, wie es Erfahrung zulässt. Dem ist nichts hinzuzufügen.